有房主叫價數十萬賣學位業內人士認為政策法律風險大
今年本市出臺的義務教育階段入學工作意見中，首次提出“符合條件的京籍無房家庭子女可跨區租房入學”的政策。這在一定程度上給“學區房”炒賣降了降溫，讓不少無力購買高價學區房的京籍家庭家長看到了孩子進入“教育大區”接受義務教育的希望。租房入學也成了不少等待入學家長們的新希望。
但由於部分學校學位緊張，東城、朝陽、海淀、石景山、通州等區今年“幼升小”入學都實行“六年一學位”的政策，因此，提前“下手”租“學位房”成了部分家長面對這一政策所作出的反應。北青報記者從多區房產中介處瞭解到，目前所謂的租“學位房”價格已經達到數十萬，但仍一房難求。多家中介也表示，“學位房”出租合同只能和房主私下籤訂，不能寫進普通的租房合同裡，如有任何糾紛，需要租戶和房主協商處理。
案例
亦莊家長願出50萬在海淀租房換學位
常年工作生活在亦莊的餘女士，最近正在瘋狂聯繫地產中介，想在海淀租下一套學區房，為自己剛出生的孩子提前佔得一個海淀的學位。她的計劃是，房子可以一下租個6年，但一定要先把寶貴的學位“佔位費”交上，50萬以內她都能接受。
“京籍無房可在租賃地就近入學”。用餘女士的話來說，這簡直就是在向她“伸出橄欖枝”，讓她產生了讓孩子在海淀上學的打算。
“既然租房就可以上學的話，那我為什麼不去海淀租房？”早在去年剛懷孕時，看到住建部門出臺的“租售同權”政策，餘女士就有所留心。今年，在認真研讀升學政策後，她做了一個縝密的盤算。首先，自己是京籍，符合政策要求。其次，無房，這一點好辦。雖有一套亦莊的學區房，但“無房”這一條件她隨時都可以“創造”，“我賣了不就行了”。最後，就差租房了。
這一縝密的盤算，還包括時間節點的“嚴密策劃”。“我研究了下政策，說是要在‘同一區連續單獨承租並實際居住3年以上，夫妻一方在該區合法穩定就業3年以上’。”餘女士說，這兩方面的條件，她也已經盤算好了，“我從現在開始租的話，等到孩子6歲上學時，肯定能滿足3年以上的條件。但我現在工作還在亦莊，過去住不方便，我想的是等到最後3年，我們再把老人小孩帶過去住，以防入戶調查。”
至於合法穩定就業3年這一條件，對於在亦莊高新技術企業工作的餘女士而言，就更好“創造”了，“海淀高新企業多，我這3年內換去海淀的企業就行，這點很好辦”。
賣房、換工作，這些“條件創造”對於餘女士而言都不難。她所有的盤算裡，就差租房了。為何要從現在起租房、打算一下租個六年？這，也是她在對政策悉心研究後，縝密盤算裡的一部分。
“我研究了一下，現在都是六年一學位，海淀很早就開始實施這個政策了，也就是說一個學區房的學位，六年內只能用一次。”餘女士解釋說，她之所以計劃從現在開始就租房，就是考慮到這個政策，“你想啊，我如果從現在開始租房的話，6年後我孩子要上學，那就算這個學位此前用過也沒事，之後的6年我一直佔著就可以了。”
“現在房子特別緊張，願意租的很少。我已經做好交50萬甚至更多的準備”。餘女士口中所說的“50萬”指的就是所謂的“學位佔位費”，和中介口中所說的“租房就能上學，其實是房東‘出賣’了自己的學位，當然是要多收一筆錢的”，是一個意思。
在向中介瞭解行情後，餘女士原本最意向的海淀萬壽路學區和青龍橋學區，目前都處於無房可租的狀態，她打算擴大範圍，把海淀所有學區都納入計劃考慮，“我現在和中介說了，哪有房願意租都行，只要是海淀的”。
對於這個計劃，餘女士是算過賬的。在她看來，花50萬在海淀租房上學，和花幾百萬在海淀買學區房，前者還可以夠得著，所以她隨時願意賣掉亦莊的房，做個京籍“無房族”。“海淀的學區房我是買不起。但現在租房可以的話，我算過了，就算交個50萬的佔位費，再加上6年的租金，也只用100萬左右。如果能租到一個不錯的學區，很划算”。
探訪
部分學區“學位”租用費20萬
記者採訪西城、東城、海淀、朝陽、豐臺等核心城區以及通州的房產中介機構發現，隨著租房入學政策和6年一學位政策的疊加效應，租房的學位佔位費市場正在形成。一些教育資源優質且緊俏的地區，佔位費的價格已經躥升到數十萬元。
一位常年負責海淀學區房的地產中介告訴北青報記者，目前海淀的“學位佔位費”均價已達10萬至20萬左右。作為全市的教育強區，這一“市場價”自然不菲。海淀常年負責萬壽路學區的中介表示，雖然海淀學位很緊俏，但她和同事成功幫兩位客戶“租”到過學位，“我們學區一共就四所小學，有一所去年租到了，提前一次性交20萬學位費，連租5年，後面就每個月5300元的租金，正常交”。
附近一所中學的老師也注意到了學位費市場的形成。“我身邊就有一案例，有一家在我們學校附近租了很久，也是為了孩子上學。今年房東要求必須交20萬，要不然就不能再租了”。
一位朝陽門附近的地產中介也告訴記者，只要佔用學位肯定是要收費的，房東負責提供租“學位”所需要的材料，需要租客自己去辦，一般行情價都在8萬左右。“這不前幾個月，剛辦了一個芳草地附近的，就給了8萬，是租戶和房東私下籤的協議”。
東城區與通州區今年首次提出“六年一學位”的入學要求，雖然首次提出，但在租房市場上已經有家長開始諮詢。
東城區一位中介向記者透露，今年已經出現諮詢租“學位”上學的情況，“這個事情一般都要收錢的，因為你用人家的名額對人家賣房是有影響的。具體的價格也要跟業主商量”。
在通州區，一位中介人員也向北青報記者透露，如果想要租這種好一點學校附近帶學位的房子，他們可以幫忙找。但難度較大，一般願意出租學位的多為家中孩子已經超過入學年齡不再需要學位入學的家庭。“這個房子不是一下就能找到的，找到了人家要多少錢你得給人家多少錢，我們負責租房子，私底下你們負責協商價格，之前也出現過這種情況”。當北青報記者同樣提到“行情”價時，這位中介人員表示，這得看房主的心理。“人家要多少你也得給啊，有要三萬的，也有要五萬的，萬八千肯定辦不成事”。
學位費根據學校排名定價高低
出租學位，是否真的有市場？能不能簽訂“相關合同？記者日前聯繫了西城、豐臺、東城等城區的多家房屋租售中介。記者發現，每當談到“孩子過兩年要上小學”這一情況時，中介的“嗅覺”都很靈敏，馬上向記者詢問，“孩子想上哪兒的學校”、“是否有租學位的需求”。
記者以一位“無房”家長的身份來到西城一家房屋租售中介，向中介提出，今年孩子3歲，希望孩子能通過租學位的方式在西城上學，中介首先詢問了記者是京籍還是非京籍。“如果您是京籍其他區的戶口，現在就可以提前來西城租房，把學位占上了”，非京籍想租學位，還得首先保證“五證”俱全。中介同時也提出，想要通過租學位在西城上實驗二小、黃城根小學這些重點小學，基本上不可能，因為這些名校每年報名人數爆滿，學校會優先考慮片區內“有房有戶”的家庭。當記者提出“不在乎學校，就是希望孩子能在西城上小學”這個需求後，該中介向記者推薦了回民小學附近的一個房源，他介紹說，房主全家在國外，房子的學位沒有被佔用，所以在出租房屋時也願意一起出租學位，房租是4500元一個月，學位也按照這個標準收，“當然，如果租六年，價格還可以再和房主商量”。記者提出，是否還有其他地段的學區房可以出租學位時，中介介紹說，學位費會根據學校排名定價高低，“好學校的學位佔位費定價越高，而且越難碰上”。
“租學位的條款能寫進租房合同嗎？”針對這一問題，中介明確告訴記者，“租學位”這件事不可能寫入普通的“租房合同”，需要租戶和房主私下協商。因為市面上的租房合同不涉及這一條款，而且在這件事上，中介就扮演“介紹人”的角色，至於以後是否能通過這種方式讓孩子順利入學，中介是不承擔任何責任的。“但是您也不用有任何疑慮，因為現在很多區都實行‘六年一學位’，您的孩子只要占上他的學位，並順利入學，就能一下佔六年”。中介看出記者的疑慮，提出可以和房主協商，先預付一部分定金，在孩子順利入學後再交剩下的“佔位費”，並且，有“六年一學位”政策的制約，只要租戶入學成功，房主只能等六年後才可以再次使用這個學位，所以租戶不用擔心房主把“學位”租給別人或者中途拒租。
供不應求不籤合同無法核驗
雖然想租房的家長很多，但市場真實的狀態是一房難求。由於“六年一學位”政策，對於租售房都有同等限制之效，所以按中介的說法是，租了會影響賣，所以不少業主都不太願意租。“有人開到50萬，也不行，因為我們這片最近已經找不到房子。”一位馬姓女中介表示，想在海淀通過租房上學並不容易，“能出得起這個學位費的人很多，但得有房子願意租才行，所以要碰。”據這位中介介紹，去年她和同事經手的像這樣“租學位”的成交率並不高，只有一兩個客戶成功租到“學位”。
即便交了佔位費，就一定能保障入學嗎？北青報記者調查發現，實際上這種“租學位”的方式存在風險，“佔位費”也無法真的保障。
“我們只能幫你協商學位能不能用，以及學位能不能讓你用，至於價錢你們自己私下協商，最終能不能上學，我們是不能保證的。因為其中影響因素也很多，包括你自己的資質，還有政策的變化，你自己心裡也有個預期……”
為何不能寫進合同？東城區一位中介解釋說，由於具體學位的“租用費”，是租戶與業主的私下商議，而他們唯一能保證的是，收取正常租房中介費用和租金，其他的無法保證，所以合同也不會把這部分內容寫入，“我們只能算是幫忙，但是不保證肯定能入學”。
另外，怎麼保證這個學位沒被用過？能不能查驗？也成為租房求學的家長最大的顧慮。已經幫客戶成功“租過學位”的一位海淀中介透露，實際上無法保證，“六年一學位，這個我們都沒辦法核實。只能業主和租房人雙方自己私下籤協議，保障學位是否用過。但即使是這樣，也有風險”。
按照海淀的政策，入學時家長的登記住址會拿來和2016年以來這一登記住址用來入學的信息做比對。而這一信息系統，在“租學位”的過程中，房東、租戶以及中介實際上都無法觸及。這也意味著，“租”來的學位，根本無從查驗。
說法
符合條件租房戶可在區內入學 但進“理想”校有點難
記者從一些學校負責招生工作的老師處瞭解到，實際上“租學位”難以保證完全就近上學，只能在學區內協調解決，“像我們學校的情況是，入學第一順位就基本已經滿了，也就是京籍有房，且房子戶口都在我們學校片內的，這些數量就已經差不多了，所以我們滿足不了其他類的。這兩年，通過租房進來的幾乎沒有。所以，即使在我們學校附近‘租’到學位，符合政策條件，也只能學區內來協調安排入學，估計是進不到我們學校”。
雖然在今年的政策中，東城明確寫出了“幼升小”符合本市非東城區戶籍租房家庭兒童在東城入學的需要通過電腦派位多校劃片。西城在“幼升小”的入學條件中也多了一條“法定監護人在其他區無獨立產權房”的限制條件，即父母為西城戶籍，居住在西城，但在外區有獨立產權房的孩子，也能在西城上學，但會根據“落戶年限、居住年限”等條件進行排序，排序的位置比較靠後，基本上只能通過多校劃片在學區甚至是相鄰學區電腦派位入學。
不過，對於教育資源比較均衡的東西城來說，即使租房入學參加電腦派位多校劃片，無法選擇學校，但對於部分無力購房的家長而言，也是一個具有誘惑力的選擇。
額外支付“學位費”不在合同中寫明存法律風險
北京（樓盤）市京師律師事務所高級合夥人範辰律師認為，家長為了孩子上學租賃“學位”房，額外支付“學位費”，如不能在合同裡寫明，既存在爭議點，也面臨極大的法律風險。如果該學區房已有其他孩子在六年內登記上學，將面臨租戶的孩子無法如期上學的可能，同時也因未寫明“學位費”款項，面臨維權缺乏證據、退費困難的風險。
為降低家長的風險，範辰律師建議家長如果存在這種情況，第一要求在合同中寫明“學位費”。明確如果不能上學，應退還“學位費”，並可以解除房屋租賃合同。第二，在租房時詢問房東，房子六年內是否有其他孩子登記上學、佔用過入學名額。必要時，雙方就此簽訂備忘錄。第三，可以去居委會查詢。一般情況下，租戶的孩子想上片內學校需要居委會開具居住證明，居委會需要備案。因此，可以據此查詢。另外，還可以讓房東陪同前往戶籍派出所進行所在戶口查詢，看是否有適齡兒童的戶口登記在房屋內，由此判斷該房屋六年內是否佔用過入學名額。
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