大公司越來越需要牛人，但牛人越來越不需要大公司。尤其2015年提出“大眾創業，萬眾創新”後，牛人自主創業，闖出一片天地，在北京、上海等一線城市比比皆是。
就像你在上海的星巴克等咖啡廳，總能聽到周圍人眉飛色舞地談阿里的合作變化，聊騰訊的業務八卦，此外，還有幾個拿下大公司業務的前4A廣告人，在討論執行方案；某些自媒體團隊也在一邊討論一邊輸出內容……很多中小企業員工，在這裡工作、開會、會客、吃喝、小憩。
是的，這就是星巴克創始人霍華德·舒爾茨所說的“第三空間”，它適合於生活、工作隨時切換的人。特別隨著互聯網深入，拉近了夥伴的距離，提升了協同的效率，小團隊，快節奏，即時溝通，靈活工作……這樣的需求越來越多，因此，星巴克們成為他們的最佳工作地點。
此前，按聯合辦公創立者WeWork估算，國內1億辦公人口中，未來有1500萬人將以此方式工作。但對他們而言，更好的待遇是在聯合辦公場所，共享辦公場地，更便捷的交通，更寬大的空間，更豐富的吃喝，更自由的環境，更共享經濟的辦公方式。
無疑，聯合辦公大勢所趨，應勢而謀，順勢而為，就能重構市場，虎口奪食。正如中國聯合辦公企業氪空間，開始在北京、上海的公交、地鐵等站點密佈廣告，就是要“連接”工作者、小老闆，搶佔他們的心智資源，讓他們看到、感受到聯合辦公的共享經濟新革命。
當那些工作中的喪，被聯合辦公拯救，氪空間們解鎖新姿勢，啟動新模式，自然能祥瑞御免、彈幕護體。
不搶風口，卻站上風口
沒錯，共享經濟是個大風口，但只想著搶風口，往往難以站上風口，反而做好自己，更容易活出不一樣的煙火，“利落不尷尬，自然不做作”地站上風口。
就比如摩拜、ofo們，拼命搶佔風口，資本打雞血，極速膨脹，融資、燒錢、擴張，再融資、再燒錢、再擴張，粗放運營，撒錢無度，扭曲商業模型，回本週期拉長。最後，業務做不精，只能當戲精，要麼被人包養，要麼等待被人包養。
而同為共享經濟，聯合辦公則大大不同。用氪空間創始人劉成城的話說：要明白的鑽研運營細節，才能獲得高質量的規模，畢竟每平米投入高達數千元，這是一個典型的重資本行業。
於是，氪空間做了100多個參數，包括桌子、椅子、地板、燈、電器等，訂立一個財務模型，保證好的體驗下有最低的成本。
比如，研究表明，隨著移動互聯網普及，碎片化工作方式下，人在辦公桌前工作的時間平均每天僅2.6小時，完成工作量僅19%。這時，將常規1.2米長的桌子，改為1.12米，將座椅從65公分改到62公分，不影響體驗的同時，還可以拓展工作空間，將一個樓面的工位數提升20%。
再比如，集中採購建築材料和傢俱，裝修成本可以降低20-40%，更好的設計能夠利用商務樓裡的不規則邊角區，增加出5-10%的工位。再加上北京總部時時檢測全國氪空間的空調、照明、溼度、溫度、PM2.5等，可以智能化調節辦公環境，更能一個月節約20-30%的電費。
這樣一來，錢都花在了刀刃上，氪空間的坪效能夠達到傳統寫字樓的2-3倍。即便今年1-4月新增物業20個，增量超過之前2年的總和，它也能心裡有底，發展不慌。
此外，通過對人們組織、行為的研究，建立數學模型，獲得聯合辦公的總體規劃。從而，合理規劃接待區、共享區和獨立辦公區，避免會議室的無效使用。
核算下來，800人按照傳統辦公模式需要10000平米的辦公空間，現在只需5200平米的共享辦公空間。
對於每個城市的管理者，聯合辦公空間正是供給側改革，大大提升了不動產的產業效率。畢竟，北京、上海市區內的5A級寫字樓，只有近千萬平方米，辦公用地十分有限，經濟要發展，企業要發展，就必須借聯合辦公，在有限的空間裡降低成本，破除舊的粗放辦公，解決資源錯配。
所以，這些城市才會支持氪空間，幫助它協調核心地段物業，改造新基礎設施。而對四處氾濫的摩拜、ofo則嚴格限制投放數量和投放地段。同是共享經濟，同“媽”不同命。
當然，北京、上海絕非孤例。預測顯示，未來五年，聯合辦公將佔商業辦公總量的30%，因此，氪空間才加速擴張，期望在2019年底，拓展到150萬平米場地，為20萬人提供服務。
沒錯，就像《數字化生存》所說：預測未來最好的辦法，就是把它創造出來。如此，無須搶佔風口，自然站上風口。
算得出帳，玩得出彩
產品大神俞軍曾說，一個產品和服務有多少價值，其實就是看“(新體驗—舊體驗)—替換成本”，所得差額就是對用戶的價值，差額越大，用戶越有動力改變舊習慣，適應新的產品和服務，這筆賬算得出來，新業務就能玩得出彩。
比如創業企業36氪，由於成長太快，辦公場地7年搬了8次，最新一次在北京朝陽公園租了五層樓，辦公面積近10000平米。但是前7次裝修辦公室的傢俱、設備、裝修耗材全部扔掉，變成了“沉沒成本”。
如果氪空間將這些“沉沒成本”攤到8年時間裡，平均每個員工每月的在辦公場地的成本將近萬元，這樣的水平，足以讓它在上海最好的寫字樓裡任意選擇，在香港98%以上的寫字樓裡任意選擇。一切因為組織的發展、支出的方式不能相互匹配。
此外，像阿里巴巴這樣的巨頭，全國有200多個辦公室，其中只有10多個辦公室超過100人，其他地方的人員分佈零散，流動性大。類似的還有滴滴、順豐這樣全國駐點的大型機構，它們租屋辦公，經常換地兒，也有極大的財務負擔。
同時，更多小公司，為了方便招工、開展業務，會在北京國貿、上海人民廣場附近租下商住兩用公寓，改造成辦公室，成本同樣高達每人每月4000-6000元。
所以，當氪空間在這些地段按中位價3600元/工位出售時，這筆賬就很容易算清楚，人均成本低之外，租賃靈活，不必一簽N年，直接拎包入駐，設計、裝修、改造的時間成本也一併剪除。於是，它很快吸引到順豐、中科院、三一重工和諸多互聯網公司轉入聯合辦公。
更重要的是，即便如此，氪空間依然能保持正利潤率，用劉成城的話說：“WeWork全球布點200多個點，利潤率30%左右。我們的門店也實現過，但是我們現在希望學習小米，將社區工位租賃的利潤控制到10%左右，換來更快的發展速度，加速擴大我們的規模。”並且，在嚴格的財務模型下，讓每個空間不到兩年就可以實現盈利。
而有了這些財務上的精算打底，管理足夠細緻，賬面看得清楚，聯合辦公還可以玩出金融化的未來。
當各個布點空間盈虧平衡後，租金收入越發穩定，就可以它為基礎，玩轉租金資產的證券化。由此，從二級市場引入更多投資人，解放重資產投入形成的大量資金佔款，盤活資金鍊，加速資金循環，提升資金利用率，進而，讓這個生意良性、持續地發展。
如此，在商言商，有利成商，同為共享經濟，聯合辦公不會躺在創新的光環下無休止的虧損，迴歸生意的本質，投資人、玩家、用戶三者共利、共榮，這件事必然能成功且持久。
接下來，如知名投資人林利軍所說：新一代基礎設施一旦建成，行業集中度必然大幅提高。一大波小企業、小團隊將向氪空間們奔去，不知道星巴克會不會像阿根廷的梅西那樣，慌得一比？
https://www.huxiu.com/article/251560.html
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