2017年，阿里私有化銀泰、投資三江購物，騰訊參投永輝超市，Amazon Go、盒馬鮮生掀起一輪又一輪消費熱潮......面對來勢洶洶的新零售，實體商業急需轉型與升級的勇氣與抉擇。
5月18日，藍潤實業與韓國CJ CGV、伊藤洋華堂、蘇寧等品牌簽訂戰略合作協議。伊藤洋華堂、蘇寧將作為主力店入駐藍潤置地廣場，其中伊藤洋華堂（藍潤置地廣場店）作為天府新區首店，將打造伊藤全球第一家食品體驗館。據悉，建成後的藍潤置地廣場還將成為藍潤實業集團總部，彙集其地產、商業、酒店、物業等產業總部集群。
攜手2大世界500強，簽約3大世界級品牌——低調已久的藍潤甫一回歸就祭出“大手筆”。曾經以“快”聞名的藍潤，在慢下來的這段時間沉澱了什麼？實體商業追求價值重塑，藍潤給出了怎樣的“煥新”思維？在產品上跑出長陽線的藍潤置地廣場，背後蘊含著怎樣的深度思考？
“短平快”的營銷時代
藍潤是公認的高效之王
在成都樓市，談及“高週轉”“短平快”的營銷代表，藍潤必然是繞不開的一家企業，甚至是當之無愧的佼佼者：曾大舉增持成都土地，一年狂攬13宗地；藍客城拿地到開盤只有5個月；100多畝的項目，1年左右就實現清盤。放眼過去，藍潤成績與現在的萬科、恆大相比也不遑多讓。
近幾年，在其它房企繼續高週轉擴大規模之時，曾經一路高舉高打、以快打快的藍潤，似乎逐漸“慢”了下來。業內外也一度對此充滿疑問：藍潤在想什麼？在做什麼？
銳理君先給大家梳理一下藍潤過去五年的發展軌跡：
2013-2014年
藍潤也在做規模，以增加土儲為企業目標，曾一年僅成都一城就斬獲13宗地，成都各熱點板塊都有藍潤的身影：如城東理工大、三聖鄉、城北青龍場、城南雙流東昇，城西新光華、航空港等板塊都有落子。彼時，藍潤在成都土地市場以拿地果敢著稱。
2015年
藍潤大舉加碼商業，曾一年斥資100億，增持春熙路、人民南路、西二環等城市商業用地。從住宅開發轉為住宅開發、商業、酒店、物業全產業鏈佈局。
2016年之後
藍潤在成都住宅市場逐漸“減速”，從數據上看：2016年之後主城土拍市場再無藍潤身影；2013-2015年大成都住宅銷售排行榜，藍潤均位列前五，高於恆大、龍湖；2016-2017年，藍潤沒能進入第一梯隊。同年市場關於藍潤的報道，是藍潤入主A股上市公司運盛醫療；戰略入股城市商業銀行；再度入榜中國企業500強，可見其企業重心已發生變化。
遵從“快慢之道”的藍潤
從高週轉到高質量？
為何由快轉慢？為追求更有質量的發展。誠然，高週轉是房企做大規模的不二法寶，也是市場活力的表現。過去一兩年，重倉三四線城市的不少房企都實現了突飛猛進的規模增長。碧桂園、恆大、中梁正是其中代表。但高週轉也有缺陷，即買即賣模式縮減了產品研發時間，標準化產品的無限複製也降低了房企的革新和研發動力；與此同時，房企快進快出，缺乏對區域的深耕，也可能會造成區域房價陡增，最終影響區域可持續發展。中國城鎮化黃金十年正是需要高質量發展的十年。藍潤相關負責人曾表示，在完成規模化佈局之後，藍潤企業轉型成城市運營商，會更多的站在城市的角度，助力城市生活品質和資產價值提升。
謹慎城市佈局，進入必定深耕。作為本土房企，藍潤20多年始終堅持在西南區域，尤其是成都重點深耕。2015年藍潤果斷增持成都商業，同年成都榮獲“中國最具幸福感城市”第一名，之後成都城市能量繼續爆發，連續三年榮登“新一線”榜首。正是基於對成都的深刻理解和高度看好的決心，藍潤才能超前佈局，在成都房地產2016-2017飛速躍升之前完成“建倉”。數據顯示，目前藍潤在成都擁有近300萬平米商業，持有7大綜合體項目，運營10餘個商業街項目。
除此之外，據相關資料顯示，藍潤早在5年前便已開始提前佈局川內三四線城市，據不完全統計，近一年來，藍潤已在達州、南充、大竹、渠縣等周邊三線城市增持土地10餘宗，在百強房企紛紛搶灘川內三四線城市之際，藍潤也不遑多讓。
藍潤商業基因，1-4月營銷依然名列第一。公開資料顯示，2017年藍潤實業實現營收近400億元，總資產近1000億元，再次入榜中國企業500強。在商業成績方面，銳理數據顯示，作為成都“商業一哥”，2018年1-4月成都商業銷售面積排行榜，藍潤以4.76萬㎡的銷售面積名列第一。藍潤東悅薈、藍潤置地廣場、藍潤V客東都的soho產品與其精品商業街商鋪大量去化是其高銷原因。可見藍潤在商業上面的用心與團隊實力。而在運營類實體商業方面，藍潤成都“商業七子星”的商業開篇之作——藍潤置地廣場此番重磅亮相，值得業內關注。
從理論到實踐
解密藍潤置地廣場的“三快兩慢”
作為藍潤商業七子星的首個作品，藍潤置地廣場此次簽約三大世界級品牌、與兩大世界500強攜手、受到中日韓商貿機構鼎力支持，其產品定位、規劃及核心優勢在哪裡？藍潤商業標杆性作品到底實力如何？銳理君通過深度調研，為大家解密。
定位：大而全vs小而美——快速接觸
以前的商業以“大而全”為優勢，誰能提供最全最新的貨品誰就會勝出。而隨著互聯網崛起，消費渠道增多，以新零售為代表的“體驗式”商業反而成為實體商業的救贖。藍潤置地廣場定位微型智慧綜合體，大膽縮減非核心業態，以特色餐飲、休閒娛樂為“唯一側重”，打造出了集吃喝玩樂購於一體的“小而美”中心，全方位、全時態、全業態瞄準年輕客群的24小時生活體驗。通過排除干擾信息，直接提升了目標客群接觸速度。
（藍潤置地廣場業態分佈）
區位：立地能力vs城南中軸——快速到達
立地能力是指擬規劃商業周圍的環境和其本身的因素對商業經營的影響。涵蓋區域界面、區域潛力和交通能力等多個方面。此番能吸引到眾多商界大咖鼎力助陣，也表明行業對該項目的立地能力高度認可。區域界面——項目位於城市南拓核心，區域界面屬於城市重點發展板塊。區域潛力——天府新區作為國家級新區，周邊3公里範圍內170個住宅樓盤，規劃常住人口28.7萬人，客流也有保證。交通通達性——項目選址必須滿足所有購物者到達中心的時間總和最小，藍潤置地廣場緊鄰天府大道與地鐵一號線華府大道站，前者作為城市南北走向的交通大動脈，車流量大道路等級高；後者帶來潮汐式人流，可實現加速到達。
（藍潤置地廣場區位圖）
客群：全年齡vs年輕化——快速消費
在業態“小而美”的基礎上，藍潤果斷將客群由“全年齡”下沉到80、90後年輕群體。實際上，《2018消費趨勢報告》也顯示年輕消費群體的影響力正在逐漸增加。
1、90後消費金額增長迅猛，同比增長73%，增幅為70後的兩倍。
2、為人父母的80後人均消費支出最高，年人均消費達6.2萬元。
將80、90後作為目標客群，一方面可與周邊全品類競品形成差異；另一方面該類群體的消費頻次高，尤其是在餐飲娛樂消費方面，與項目業態對位。年輕人喜歡社交與分享的特徵也利於企業社群打造。
（對位年輕群體的主題設置）
產品：零售業態vs餐飲+娛樂——慢慢體驗
以前，得零售者得商業，主力店是決定商業項目生死的關鍵。而現在，項目光有主力店也不行，體驗式需求被拔到了最高。美食天地、潮玩主場、風尚會館、運動基地成為項目主場。除了簽約伊藤、CGV、蘇寧以外，據悉項目還將引進2000㎡的勁浪運動城、2500㎡的舒適堡健身房、4500㎡的KBossKTV和4500㎡的屬於大蓉和高端線的卓錦酒樓，沉澱各類體驗。
（藍潤置地廣場招商不完全統計）
效益：提袋率vs可停留時間——慢慢交流
坪效和提袋率是衡量商業項目的重要因素。但在藍潤看來，如何儘可能延長客戶的“可停留時長”才是下一階段新商業應該思考的方向。藍潤置地廣場利用時尚娛樂煥新區域生活；利用數萬平米服務配套，解決生活需要；利用全生活週期組合，延長客群停留時間，提高二次消費幾率。對於區域消費者來說，藍潤提供的“大客廳”正是深度交流的絕佳場所。
成都商業突破高存量難題
“認真做項目”才是解題關鍵
儘管藍潤置地廣場佔據區位、交通、客群和定位規劃等諸多優勢，但成都實體商業面臨的挑戰依然嚴峻。銳理數據顯示，受住宅市場和大環境影響，2017年成都商業存量高企，達1521萬㎡。在新開業項目方面，2017年成都新開業8個商業項目，相比2016年競爭壓力有增無減。雖然藍潤置地廣場所在的天府新區存量面積並不突出，但高手雲集，不容小覷。
傳統競爭激烈，新零售也在局部衝擊成都實體商業市場。盒馬鮮生來勢洶洶，計劃年內開到10家店。成都零售市場正式進入“全業態市場”發展階段，網紅店、快閃店層出不窮。如何用場景、服務、體驗打動消費者，成為實體商業能否成功的關鍵。
儘管看到了藍潤在市場研究和產品打造上的用心，但藍潤的三“快”兩“慢”能否被市場接受，仍然有待驗證。過去幾年，藍潤的“快”、“慢”選擇或許引發了眾多討論。但銳理數據認為快與慢實際上並沒有絕對對錯，做沒做，認沒認真，才是關鍵。
據悉，藍潤置地廣場計劃於2019年初開業，它會交出怎樣的成績單？讓我們拭目以待。
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