成都房價未來一兩年會有大的變動嗎？

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房地產市場週期2.5-3.5年，從1997年開始至今依然是這樣，2014年到2015年房地產行業洗牌，一堆小開發商死掉。2016年到2017年進入了新一輪峰值，房價的推高應該感謝ZF的推波助瀾，當然請大家相信ZF也不會讓房價一直高漲，總體來形容成都近年的房價是總體上漲，短期下跌。其過程簡述如下：

1、ZF推高房價。經歷了2014年2015年的房地產低谷，導致宏觀經濟下行，各行各業資金不流通，ZF必須要改變。實行限購是告訴市場房子是資源緊缺，是供不應求的，給了買房者趕緊買房的信號。再實施搖號則造成購房者恐慌，搖號就意味著要去搶才能買到，還要靠運氣。

2、開放商捂盤惜售。在推高房價的同時，開發商敏銳的發現了商機，所以我們看到什麼預售證“丟了”，自己舉報自己違規銷售，工地失火等奇怪的現象發生。由於購房者無房可買，所以二手房成了熱點，那就漲價吧，這樣就一路高漲。本來成都房價就不高，同級城市杭州，南京等房價遠高於成都，這麼一漲也算是補漲。

3、樓盤銷售ZF定價。房子價格漲了一大截，ZF也不能讓它一直高漲啊，那就給定價銷售。開發商肯定不願意接受定價，不接受就不給你錢，所以就收緊銀根。開發商挺不住了，那就按照你的遊戲規則來玩吧，按照定價銷售。

4、大量樓盤開盤銷售。銀根收緊後很多開發商挺不住了全部開盤，接受政府定價。買房的人看到房源多了，那種緊迫感和恐慌感逐漸減弱。大量的低價新盤必然導致二手房價格下跌，房市的價格整體就下來了。

5、總體上漲。四川舉全省之力發展成都，成都城鄉統籌加快，產業佈局清晰，根據房地產基尼係數原則，總體價格上漲趨勢明顯。

因此2018年房地產市場價格平穩向下，2019年走向低迷，如果房地產得不到抑制，民間及銀行資金全部將流向房地產行業，對經濟的均衡發展造成傷害。

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從政策導向和市場風向標來說，成都未來一兩年房價變化肯定會很大，我的觀點是一路看漲。

成都被評選為新一線城市榜首，已經說明了他的經濟活力，成都目前房價每平米均價過萬。對於成都人買房也不是件容易的事兒，近日

成都市房管局與市司法局發佈通知稱，要求全市新取得預售許可或現售備案的商品住房，開盤銷售全部採取公證搖號排序選房的銷售方式。

對非成都人購房

需要提供成都本地的一年以上的社保或者是納稅證明，貸款需要的手續是:一年社保繳存證明、銀行流水、收入證明、戶口本、身份證、結婚證或者是單身證明。

新聞方向盤

房地產瘋狂投機炒作的時代要結束了，讓新房價一夜之間下跌跳水的日子就在後面，現在買房也是白買，就是滅頂之災，被限賣幾年後的房子，房價早已不知跌到那裡去了吧，只剩貶值就是繳稅。二手房與新房價倒掛就是假象，也是投機炒房者的悲劇，更是有價無市的炒作和騙局，所謂買到就賺到就是陷阱，“賺到”的只是虛擬數字，因為二手房現在已經賣不掉的被困死，差價越大說明套的越慘！也沒什麼大驚小怪，後面就是死路一條。我們很快就會看到房地產的變天和一片哀鳴遍野，也會看到樓市中的牛鬼蛇神的鬼哭狼嚎，更會看到房價大幅下跌不止，房子會成為不斷吞呲你財富的魔鬼，所謂的價值和市值被灰飛煙滅，這就是瘋狂投機惡炒後的慘痛代價。我們不急，國家還未下重手，現在真正急的是高房價上拼命買房的人，那些抱著房子被套死困死的人，還有那些投機炒房者，房價即便跌去50%也不必目瞪口呆，不就是這二年內的事嘛……

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先看現在，成都今年漲價的主要原因為三點，土地供給不足，地產公司手握新盤不開盤銷售，背房的地產一大堆。成都剛列為新一線。大量房源信息又在中介手中，房價信息封閉，中介推動房價也有輔助作用。大部分人首先新房，而今年新房少只又少，無奈轉二手房市場，二手房市場被炒起來了。再加上新一線城市的確立，大量企業和人員雲集成都，更是推動了房價上漲。剛需購房者是很大的，然而房子虛假偏高。總聽到有人拿成都房價和北上廣比。大哥這是西部呢。成都不是經濟中心，不是文化中心也沒被哪個爺爺在這裡畫了一個圈圈。人均經濟收入還離一線城市很遠。這隻還在城市化進程的過程中。遠遠沒有達到一線標準。

未來，不能說成都房價會上升趨勢或者降溫，局部地區成都周邊肯定會有大批板塊會降的。這主要看板塊和商圈。大面鎮這些地方現在都1.5萬均價，去年6000，周邊沒有完整的配套規劃。人口相對也比較分散。只有繁華和有商圈的地方才可能上漲。其他地方目前叫跟漲，泡沫很大。買房的首選就是位置，沒位置看周邊配套和交通嘛。這道理永遠不變。

下一步，成都買房積分制，銀行貸款業務進一步收緊，利率上升。成都土地供給放寬。這時候房價會進入下跌趨勢。今年買房的大部分看到翻倍的房價就一直處於觀望狀態了。大部分有價無市。明年下半年或許後年地產公司或許就背背不動了，大部分房產開發商會在明年或者後年開始還過橋資金。一個盤就需要還幾個億。幾個小房產開發商有這麼多現金流，當買的人由於限制買不到，房子不好賣，為了付這筆鉅款，他們只有兩個選擇，要的低價賣，要麼放貸機構拿著抵押房子更低價賣。再➕土地供給放寬，會放出更多房源。供大於求也是可能的。

直達深度

未來看多遠，我認為2020年前不會大漲了，房價漲跌跟銀行，政策，人口，有密切關係，政策，銀行正在收緊，一是房價上升過快，政府來自上層跟民調壓力巨大，限購政策不得不出。二戶籍及銀行政策限制了大量炒房客，房價上升動力不足。看更長遠的話還會有上升空間，我們要注意成都政府對戶籍的寬鬆政策的本意。寬鬆的戶籍政策加大了人口淨流入，人口才是房地產消化的最根本的動力。一旦限購限貸鬆動勢必會有更多的人入市。那麼限貸限購鬆動的根本原因就是房地產投資熱情回落。那如何知道拐點，看土地拍賣，開發商對土地投資的預期會直接影響未來房地產走向，比如最近拍賣市場有所降溫，說明開發商對未來兩三年成都房地產預期並不理想。就大面這一塊來說，政策上有東進支持，以及板塊炒作的熱度。但漲幅已經達到了預期，所謂我看未來會維持在橫盤，價格在2020年前會維持在一萬三。未來13號線地鐵熱度會在一萬八到兩萬。

韓如霖

未來5-10年不會有太大變動了，優質房產也許還可以跑過通脹，比如學區房，不優質的不下跌就不錯了，首先是“房住不炒”的政策，二是貨幣增速下降，資產價格失去上漲動力，三是國家經濟轉型，資金會越來越多的進入實體，靠房價上漲發財的機會已經沒有了。

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