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火勢兇猛，胡煥庸線也淪陷了
胡煥庸線，中國地理學家胡煥庸在1935年提出的劃分我國人口密度的分界線。
這條線從黑龍江省的黑河到雲南省的騰衝，大致為傾斜45度基本直線。在這條線的東南約43.8%的國土上居住著約94.1%的人口。線西北方人口密度極低，以草原、沙漠、草域高原為主要地理結構，自古是遊牧民族的天下。
胡煥庸線在某種程度上也成為目前城鎮化水平的分割線。
這條線的東南各省區市，絕大多數城鎮化水平高於全國平均水平；
這條線的西北各省區，絕大多數低於全國平均水平。
近些年東南省份經濟的飛速發展又加速了胡煥庸線兩端的經濟差距繼續拉大，人口和資金都在不斷地從這條線的西北向東南方向加速逃離。
再看一張省份分隔更明確的胡煥庸線地圖。
在歷次的全國樓市上漲中，胡煥庸線以北以西基本都屬於被遺忘的區域，這些省份包括新疆、西藏、青海、甘肅、寧夏、內蒙和四川的西北部。
可是這次上漲的大火實在燒得太猛，連胡煥庸線也淪陷了，除了新疆的烏魯木齊，內蒙也終於全面跟進了這次世紀大漲。
內蒙的上漲過程，多方位體現了這波漲潮的板塊輪動、窪地倒逼、錨點效應等特色。
2
價格倒逼，錨點提升
內蒙的領漲先鋒是呼和浩特。
呼市領漲毫不奇怪，做為內蒙省會，呼市也能勉強歸為弱二線，雖然2017年GDP只有區區3179億元，排名城市榜的第73位，甚至在鄂爾多斯和包頭之後。但畢竟是省會，房價普漲時，更有炒作和想象空間。
呼市的產業很弱，靠山吃山，靠草吃草，比較知名的就是乳業，著名的蒙牛和伊利兩頭牛為呼市貢獻了主要的GDP，此外還有菸草業和紡織業。其他號稱支柱產業之一的光伏材料、電子信息之類的聽聽就好。
呼市的工資水平很低，2018年的平均薪資只有4786元，這還是被少數高薪平均出來的，實際上有將近半數只有4K以下的收入水平，居民購買力可想而知。
呼市的房價常年穩定在5000-8000的水平，穩穩的不漲，呼市人民雖然收入不高，但房子還是買的起的。
呼市這波大漲是什麼時候開始的呢?準確地說是去年的上半年開始預熱，年中加速，下半年開始衝刺，今年上半年接近翻番，目前還在上漲的尾聲。
現在，呼市的賽罕區、如意開發區、新城區房價已穩穩地漲到了9000-14000的價格區間。
呼市2017年1月到12月部分代表樓盤的上漲情況▼
呼市今年上半年房價走勢（數據來源吉屋網）▼
呼市為什麼會漲？套用一句名言來說：幸福的家庭都是相似的，不幸的家庭則各有各的不幸。
轉換到樓市就是：每個城市上漲的理由千差萬別，但歸結到最後就是一句話：價格倒逼，錨點提升。
價格倒逼大家都知道，錨點提升又是什麼鬼?
這裡的錨點是定價錨點，從經濟學的角度來說，人們對很多商品的價格認知其實是不確定的。就是一件商品到底值多少錢，人們無法判斷，只能通過錨點來確認其價值。
房子一樣是商品，昂貴的商品。
以前人們把房價和普通人的收入掛鉤，當房價以光速脫離了與收入的掛鉤標準後，人們開始迷茫了，房子到底該值多少錢，不和收入掛鉤和什麼掛鉤?對普通大眾來說，最簡單的方式就是價格對標。這時候，價格錨點開始起作用了。
當北上深不管不顧地漲到六萬加以後，人們對標一線五到八萬的價格錨點，覺得二線的一萬多實在太不合理了，於是二線開始漲；當二線漲到三萬加，又成了為三線的錨點，三線的六七千實在太不合理了，三線又開始漲。
房價上漲的邏輯說複雜複雜，說簡單也簡單，雖然貨幣超發是基礎，但說到底是心理學的範疇。
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房價停滯數年後終被引爆
呼市做為經濟落後的弱省會，一定處於上漲鏈條傳導的末端，但又不是最末端，後面我會講到。
呼市之所以上漲，根本原因在於價格錨點的傳導機制，但表象的原因同其他城市一樣，也有很多。
讓我們先看呼市的地圖，呼和浩特的面積很大，有17224平方公里，但絕大部分是草原和未開發區域，呼市城區的面積則極小，大概只相當於北京的三環。
呼市城區類似於一個橄欖形，北部是山基本被封死，東部是機場，沒有地，西部是開發區，工廠聚集，土地掌握在個人手裡，都無法拓展，南部走勢狹窄。
在這種形勢下，呼市的人口和產業都集中在中部圓形區域，多年來呼市一直大拆大建，依然無法解決擁堵問題，後來修了二環高架才略微緩解。
本屆政府提出在呼市南部重新規劃新城，然而夢想很豐滿，現實很骨感，呼市一共只有三百萬人口，一年三千億GDP，錢從哪裡來?人才又從哪裡來?更何況涉及到大量牧區的拆遷和牧民的安置，一不留神就觸碰了民族矛盾的紅線。
因此，面積狹小，房價長年低位徘徊的呼市，樓市在石家莊、濟南已大幅上漲之後，需要的只是一個引爆點。
這個引爆點就是地鐵高鐵雙鐵開建、避暑聖地、距北京兩個小時高鐵車程這些概念。
這些概念在淡季根本不會引人關注，可在樓市即將爆發的臨界點，它們就是點燃熊熊烈火的最後一把柴。
呼市房價在停滯數年後終於被瞬間引爆。
4
房價停滯數年後終被引爆
胡煥庸線以西的呼市已經大幅上漲了，那麼，根據錨點原理，下一個對標上漲的會是誰?是內蒙的第二第三大城市包頭和鄂爾多斯。
從GDP來看，有支柱產業的包頭和鄂爾多斯都在呼和浩特之上。然而，缺少了省會的光環加持，房價上漲只能再滯後一步。
包頭大家都知道，重工業大市，鋼鐵、煤炭、稀土是支柱性產業，尤其是包鋼聲名在外。
2016年開始那場轟轟烈烈的鋼鐵去產能運動對包鋼來說不是利空而是利好，因為大部分中小私營鋼鐵企業都被關停並轉了，包鋼這樣的大國企生存環境反而變好了，贏利能力也提高了。而且包頭房價一直比呼市要低，所以包頭人民的生活還是比較穩定幸福的。
雖然包頭人民比呼市人民的收入更高，生活更幸福，但是樓市上漲理論不是看GDP下菜碟的，呼市做為內蒙省會，理所當然地享有房價首先上漲的權利，然後包頭才能跟漲。
那麼包頭是什麼時候上漲的呢?
準確地說是今年年初，幸福的包頭人民發現過完年後二手房開始上漲了，市中心的學區房是領漲先鋒，緊接著新盤開始漲價，目前連包頭的樓盤都處於排隊搖號的喜人狀態，房價從年初到現在上漲幅度大概在30%左右，普通區域已漲到七八千，市中心房價已經破萬，目前還處在上升通道，不出意料還有20%左右的上漲空間。
5
悲喜交加 下一次崩盤不遠了
鄂爾多斯與包頭上漲邏輯基本一致。不同的是鄂爾多斯更加特殊，這裡曾經上演過炒房客從暴富到崩盤的悲喜劇。
2005年開始，隨著煤價大幅上漲，有著全中國1/6煤炭儲量的鄂爾多斯迅速催生了無數的暴富階層，當年的鄂市大街豪車遍地，物價飛漲，民間高息借貸極為瘋狂。
噴薄而出的財富無處可去，最後都湧向了房地產。大家的錢，像滾雪球一樣滾進了一個又一個剛成立不久的房地產公司，2006年，鄂爾多斯房價開始大幅上漲，從一千多元漲到了五六千元。
應運而生的康巴什新區給了資金和炒作一個最好的出口，無數的住宅、酒店和商業綜合體在康巴什新區拔地而起，價格越炒越高，到最瘋狂的2011年，鄂爾多斯的房價被炒到了接近兩萬元。
隨著民間借貸鏈條的雪崩，鄂爾多斯樓市轟然崩塌，留下了一座著名的鬼城和無數的爛尾樓。
鄂爾多斯現在還矗立著無數的爛尾樓▼
隨後，鄂爾多斯房價一路下跌，最低跌到了三千元。
6
上漲的節奏和力度不足，且行且珍惜
希臘哲學家赫拉克利特說過：人不能兩次踏進同一條河流。
赫氏顯然不瞭解人性，在利益的趨動下，人可以多次踏入同一條河流。
沉寂多年、只跌不漲的鄂爾多斯在這一輪大漲中也終於開始啟動了，政府頭疼了多年沒能解決的無數爛尾樓問題，很可能要隨著這波大勢被順利化解了。
不過，由於基數實在太低，上漲後鄂爾多斯的房價也只有六到八千，總體還算健康。
內蒙古的房價上漲史基本走完了樓市大漲的最後一個章節，胡煥庸線淪陷，包頭、鄂爾多斯、赤峰都開始上漲，這個沙盤還能如何繼續推演呢?
因為錨點定律和通脹，房價只有四五千的通遼、烏蘭浩特、錫林浩特大概率也會跟漲的，只是上場時間越晚，動能越小，上漲幅度越小。就好象一塊巨石投水，一聲巨響之後，餘波不斷，但是向外蕩起的一圈圈漣漪越來越遠，越來越弱。
那麼今天的內蒙，還有沒有投資的價值?
我要說價值已基本為零。
首先是領漲的呼市目前已完成了本輪上漲，大漲接近80%。
呼市近幾年人口增長几近停滯，每年增長不過區區兩萬人。
呼和浩特5月24日出臺了人才新政，中專即可落戶，和兩天後的天津落戶新政比起來，關注度幾乎為零，吸引人才的效果可想而知。
樓市暴漲之後，缺乏人口和資金的支撐，又沒有炒作題材無人關注的呼市，後市持續上漲的概率極低，橫盤陰跌的風險倒是很高，現在進場無異於當接盤俠和救市主。
再來看包頭和鄂爾多斯，包鄂都只有二百多萬人口，人口增長接近停滯，這一波倒逼的上漲紅利也進入了後半程。目前進場也許還能收割10-20%的漲幅，然而在這種以自需為主，缺乏投資客的市場，收益很可能會被資金進出的損耗抹平，甚至為負值。
至於赤峰、通遼、呼蘭浩特這種人口嚴重外流的四五城市，除了大規模棚改，看不到有任何房價大幅拉動的可能性。
再來研究這條胡煥庸線，我只能說，大勢不可逆，廣大西部地少、人稀、經濟弱，國家投巨資搞西部大開發多年收效甚微。
即使這次樓市大漲燒過了胡煥庸線，燒到了內蒙和新疆，可是上漲的節奏和力度都和東南各省相比都差出了一大截，西部和東部的巨大差距仍然像一道天塹一樣越拉越遠。西部究竟該如何發展，這個世紀難題，還是且行且努力吧。
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