去年7月起，“租售同權”成了房地產領域的熱門詞彙，與此同時，國內的許多城市和地區相繼出臺買賣限制性政策，房子由買賣市場逐步向租賃市場轉變。
近期隨著政策不斷收緊，房價漲幅日益趨緩，房產投資收益在計算過程中，開始從單純依賴房價漲幅，慢慢對租金漲幅投去更多關注，租金回報率也成為了判斷房產投資收益中越來越值得關注的指標。
本期文章我們就從2018年上半年不同城市的租金回報率數據入手，為大家解讀中國城市房產投資回報率的真實現狀。
說明：樣本包含25座重點城市，靜態租金回報率即年租金/房價，並未參考稅務、物業費、維護成本等其他情況。
先來看這25個城市的靜態租金回報率排行
全球靜態租金回報率均值約在4%以上，而5%以上的租金回報率則被判斷為適合投資的城市。
無論是發達國家的美國、日本，還是欠發達國家的越南、柬埔塞，其熱點城市的年房租回報率，幾乎都在4%—8%之間。
對中國而言，城市靜態租金回報率普遍較低。一方面是因為房價基數較高，上漲速度過快，而租金相對房價來講較低；另一方面也是因為中國樓市一直以來的房產收益被房價主導，人們期待房價上漲以期獲得利潤，而忽視了租金回報率。
從長遠來看，中國的房價已經難以維持過去十幾年間的快速上漲趨勢，通過房價上漲獲得的回報率必然下降，隨著租房時代的到來，人們將會越來越關注租金對於房產投資回報率的影響。
如果從具體的城市來看，我們也能發現一些現象：
靜態租金回報率似乎成了樓市火爆的反向指標
從排行榜上可以看出，靜態租金回報率排名靠前的城市往往不是我們熟知的北上廣深，也不是熱點的二線城市。
銀川作為西部重鎮，靜態租金回報率在所有城市中最高，它的房價整體水平相對較低，租金水平合理。
瀋陽、大連這兩個東北城市排名靠前，因為它們整體房價較低，這側面體現出東北市場相對冷清的狀況。
而南京、蘇州等這一輪房價上漲兇猛的城市，租金回報率都較低。
我們從上面這張圖也可以比較直觀地看出，銀川、瀋陽、大連這幾個租金回報率較高的城市在過去五年間的房價漲幅也相對較小。
廈門、武漢、福州等城市的租金回報率偏低，顯示出過去幾年房價飛漲和租金疲軟之間的矛盾。
一線城市靜態租金回報率跑輸一年期定存利率
伴隨著中國經濟的發展，北上廣深房價水漲船高，但租金的上漲步伐卻沒有追上房價，導致這四個一線城市全部排在了回報率最低的陣營裡。
四個城市中，上海的租金回報率最低，為1.5%，其次是北京（1.6%）、深圳（1.7%）和廣州（1.8%）。這樣的租金回報率已經不及銀行的一年期定存利率。從側面也說明，一線城市的房產投資回報率在過去更加依賴於房產的增值收益。
廈門墊底：靜態租金回報率僅為1%
廈門2018上半年的靜態租金回報率僅為1%，在所有城市裡墊底。這是由於廈門租金保持在低迷的狀態，房價卻一直昂首向上導致的。
我們把2012至2018年廈門房價同比漲幅與租金同比漲幅對比來看，就會發現租金的同比漲幅遠遠低於房價的同比漲幅，例如2017年廈門的房價同比漲幅高達40.7%，而租金的漲幅只有4.2%。
廈門雖然是經濟特區，但新興產業發展並不突出，不像一線城市能吸引到許多的人口，這也導致廈門的房租不具備大幅上漲的空間。
然而，作為國內的旅遊度假勝地，旅遊度假性房產吸引力十足，這就導致購房者遍佈祖國大江南北，當地房價由全省乃至全國具有購買實力的人推動，而非當地工薪階層決定。
2018上半年，廈門的房價已經超過了廣州、杭州，成為了繼北上深之後，平均房價最貴的城市。
是房價被高估，還是租金被低估？
在很長的一段時間裡，房產都具備兩種屬性，一種是居住屬性，一種是投資屬性。
購買房產的人因為對未來賣房收益的預期，並不依靠租房的收入；而租房本身就是單純的居住需求，房產升值與否，和租房者無關，它反映了大家的收入水平。
這樣我們也就理解了為何房價的漲幅往往領先於房租，在十九大報告強調“房子是用來住的、不是用來炒的”總基調之後，未來房價慢慢擺脫投資和投機屬性，迴歸理性，房價漲幅趨緩甚至部分城市出現回調，房租保持穩定上漲，將是未來的發展趨勢。
注：數據來源《2018上半年中國房地產投資回報率調查報告（雲房數據）》
2018上半年中國房地產投資回報率調查報告（完整版）
該投資報告基於靜態租賃回報率、長期租賃回報率、5年租賃後轉售回報率等幾項重要投資回報指標，選取全國範圍內核心重點城市為樣本進行調查研究，如需定製更多城市、行政區、片區等維度調研報告，歡迎來電訂閱。
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