政策動向
1、上半年北京堅持“房住不炒”的定位，調控力度不減，強化市場監管，增加有效供給，保障房地產市場健康發展。歷經2017年政策升級加碼後，北京樓市調控已進入查缺補漏不斷完善的新階段。2018年上半年北京堅持調控目標不動搖、政策執行不放鬆，並強化金融監管，嚴防各路資金違規進入房地產市場，同時，不斷優化供應結構，增加有效供給，大力發展租賃市場，規劃城市未來發展藍圖，多維度共同推進房地產行業長效機制建設，保障北京房地產市場健康發展。
圖：2018年上半年北京樓市政策（部分）
2、北京嚴格執行各項房地產調控政策措施，加強市場監測和政策儲備，促進房地產市場平穩運行。《北京市政府工作報告》對北京房地產市場未來發展指明瞭方向，建立市場平穩發展的預期，大力推進住房租賃市場發展，建立健全長效機制。
3、強化金融監管，持續嚴防金融、地方債務、房地產市場等領域風險。5月14日，北京市委書記蔡奇接受人民日報採訪稱，北京作為首都，各類風險容易聚集，將持續採取有效措施，加強對金融、地方債務、房地產市場等領域的風險防控，強化未雨綢繆、積極應對，堅決守住不發生系統性金融風險的底線。
表：2018年強化金融監管，嚴防金融風險
4、北京發佈《關於加強限房價項目銷售管理的通知》，加強限價房銷售管理，明確規定共有產權住房處理。5月27日，北京市住建委發佈《關於加強限房價項目銷售管理的通知》，提出對於評估價與限定銷售均價價差較大的項目，將轉化為共有產權房；要求限價房項目不得通過捆綁精裝修變相漲價、不得拒絕購房人使用住房公積金貸款。
表：《關於加強限房價項目銷售管理的通知》解讀
《通知》要求將與市場價格相差過大的限價房轉為共有產權房，從而可以保障中低收入人群自住需求，是“限房價、控地價”在房屋銷售環節的必然要求，是對“房住不炒”政策的進一步落實。
5、北京發佈《北京住房和城鄉建設發展白皮書（2018）》，深化供給側結構性改革，著力解決住房城鄉建設領域發展不平衡不充分問題。北京將按照中央深化住房制度改革的方向，加強頂層設計，建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，落實2017-2021年住房供地計劃，新增住宅用地6000公頃，保障150萬套住房建設需求，全面推進住有所居。北京一方面從供給側加大住房供應力度，改善住房供應結構，提高剛需住房供應比例；另一方面，繼續保持政策的連續性和穩定性，以穩定房地產市場價格。
02
新房市場
上半年北京住宅成交量繼續回落，同比減少35%。 隨著房地產調控政策不斷強化、房貸利率普遍上浮，購房者預期發生改變，上半年成交量同比回落明顯。2018年上半年北京商品住宅（不含保障房）累計成交157萬平方米，較去年同期下降35%，較2017年下半年減少21%。2018年上半年北京商品住宅（不含保障房）住宅月均成交約26萬平方米，較2017年全年月均成交量減少28%。
圖：2016年1月-2018年6月北京商品住宅（不含保障房）成交量
上半年成交均價整體呈下降態勢，同比增速由升轉跌，較去年同期下降4%。2018年上半年北京住宅成交均價呈下降態勢。一方面，受限價及信貸政策影響，高端產品成交量減少，拉低整體市場均價；另一方面，伴隨共有產權房逐步入市，一定程度上影響市場預期，平抑整個市場價格。2018年上半年北京商品住宅（不含保障房）均價為39060元/平方米，較2017年上半年均價下降4%，同比增速由升轉跌。
圖：2016年1月-2018年6月北京商品住宅（不含保障房）成交均價
03
二手房市場
2018年上半年二手房成交同比量價齊跌，市場開始進入調整期。上半年北京二手房市場成交7.6萬套，同比下降12%。2018年2月-5月北京二手房成交套數持續回升，5月交易量突破1.78萬套；6月成交量回落到1.56萬套，成交量的下滑意味著這一輪的回溫基本結束，市場開始進入觸頂企穩的調整期。上半年二手房成交均價仍呈下跌態勢，上半年成交均價為56993元/平方米，較2017年上半年下降9%。6月成交均價54654元/平方米，較2017年4月最高值已下跌14%。
圖：2016年1月-2018年6月北京二手房成交情況
04
土地市場
北京上半年宅地、商辦用地成交總量同比呈下滑態勢，土地流拍現象明顯增加。住宅用地方面，2018年上半年北京共成交21宗宅地，累計成交290萬平米，同比下降2%。上半年在金融監管收緊、內部資金壓力加大的形勢下，房企在北京拿地愈加謹慎，土地流拍增加至6宗，流拍宗數創2012年以來最高。商辦用地方面，2018年上半年北京共成交7宗商辦用地，累計成交84萬平米，同比下降34%。受商辦用地供應緊縮影響，成交量明顯下降。
北京上半年宅地、商辦用地成交樓面均價及溢價率均呈下降趨勢，限地價、限房價、競自持等前置條件有效抑制了高樓面價和高溢價率現象。住宅用地方面， 2018年上半年北京宅地成交樓面均價為23245元/平方米，同比下降8%。宅地平均溢價率為15%，較去年同期下降17個百分點。商辦用地方面，2018年上半年北京商辦用地成交樓面均價為9023元/平方米，同比下降49%。商辦用地平均溢價率為0，較去年同期下降15個百分點。上半年“限房價、限地價、競自持、70/90”等土地招拍掛限制條件，有效抑制了高樓面價和高溢價率現象。
2018年上半年北京市場總結及展望
政策方面：2018年上半年北京堅持調控目標不動搖、政策執行不放鬆，並強化金融監管，嚴防各路資金違規進入房地產市場。同時，優化供應結構，加快租賃住房、政策性住房建設。預計下半年政策仍將聚焦在市場監管、增加有效供給、城市規劃落實等方面，多維度共同推動市場穩定。
住宅市場方面：上半年北京住宅成交量同比下降幅度超三成，成交均價整體呈下降態勢。政策嚴控下，北京市場規模已經明顯回落，繼續向下調整的空間有限。伴隨限價房入市政策公佈實施，後續限價房入市項目將逐步增多，剛需將逐步釋放，預計下半年成交量會有所改善，但受政策嚴控、房貸利率上調影響，市場成交量仍將維持低位，價格繼續小幅調整。
土地市場方面： 上半年北京宅地、商辦用地成交總量同比均下降，受限房價、限地價、競自持、70/90等前置條件影響，宅地、商辦成交樓面價和溢價率均呈下滑態勢，土地流拍現象明顯增加。為落實1200公頃住宅用地的供應計劃，預計北京2018年下半年土地供應節奏將逐步加快，但受金融管控不斷收緊，房企資金壓力增加，加之銷售價格受限等影響，開發商在北京拿地將愈加謹慎，預計下半年土地成交量或將減少。
05
環京市場
上半年環京11區整體市場成交維持低位運行，房價逐步回落。2018年上半年環京11個區域整體商品住宅累計成交面積181萬㎡，累計成交均價為14334元/㎡。受早期限購影響，環京市場成交規模已明顯回落。上半年環京地區政策與北京同步保持高壓態勢，市場監管從嚴從緊，環京11區整體市場成交維持低位，房價也在政策關注下持續調整。
注：環京11區主要包括燕郊、香河、大廠、固安、廊坊市區、武清、涿州、永清、霸州、懷來、興隆等城市，下同
上半年環京11區中大廠成交面積排名居首，燕郊成交均價最高。成交規模方面，2018年上半年環京11區域中，大廠、固安、武清累計成交面積居前三，其中大廠累計成交面積達33萬平，居各區首位；成交均價方面，2018年上半年環京11區域中，燕郊、大廠、香河累計成交均價居前三，其中燕郊累計成交均價達20432元/平，居各區第一。
上半年環京品牌房企中華夏幸福、榮盛發展在售項目銷售業績突出。2018年上半年華夏幸福大廠、固安孔雀城項目銷售表現突出，成交總額超70億元，居環京區域品牌房企首位；榮盛發展廊坊花語城、霸州溫泉城項目累計達12億元，位居環京區域品牌房企第二。
圖：2018年1-6月環京區域品牌房企部分項目銷售情況
2018年上半年環京市場總結及展望
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