伴隨著特色小鎮在全國範圍內瘋狂推進和全面展開，特色小鎮在其營造的過程中很多問題開始暴露，有些問題可能是致命的，比如：土地的產權不清晰問題。
在我們參與策劃的所有特色小鎮中，都會首先建議客戶要把土地的產權問題界定清楚，在我們看來，土地權屬問題是特色小鎮在營造的過程中需要特別關照的問題，也是城鎮化的 核心問題之一，繞不開、躲不過，牽一髮而動全身，必須認真面對和解決。
1、農村建設用地流轉過程中常見問題
根據2015年全國土地變更調查數據顯示，全國共有農用地64545.68萬公頃，其中耕地13499.87萬公頃，建設用地3859.33萬公頃。而建設用地中城鎮村居民點及工礦用地3142.98萬公頃，國有建設用地約佔750萬公頃，其餘為集體建設用地。
在集體建設用地中，農民宅基地約佔將近1700萬公頃，公益性建設用地約佔1000萬公頃，其餘為經營性建設用地，約佔300多萬公頃，相比於2014年有較大增長，這是因為隨著33個農村集體經營性建設用地入市試點工作的逐步推進，獲批入市的農村集體經營性建設用地面積有了較大增長。
需要多角度開闢土地供給渠道
土地是不可再生資源。市場對建設用地的需求不斷增加，就使得土地價格不斷上漲，在特色小鎮的發展過程中，需要多角度開闢土地供給渠道。
但是，與特色小鎮建設密切相關的建設用地尤其是農村集體建設用地，在流轉過程中存在眾多問題。比如，農村土地產權及權利主體不明晰。
土地產權清晰是農村集體經營性建設用地入市交易的第一前提。但是，我國目前依然存在或者長期存在農村土地產權模糊混亂的情況。在農村裡一般都是由村委會或者村集體經濟組織代為行使農民集體的權利，這其中就包括土地的管理權，農民集體與農民個體之間的歸屬關係該如何界定？土地產權在農民個體之間該如何分配？如果這些邊界沒有界定清楚，就會導致產權糾紛。如果村集體土地產權因為各方利益集團爭權奪利而受到侵害時，難以找到明確的權利行使主體來維護農民集體權益。
我國目前依然存在農村土地產權模糊混亂的情況
不僅如此，我國現行法律對於農村集體經營性建設用地產權權能的邊界並沒有明晰的界定，導致土地的價值不能充分體現，一旦入市交易，農民集體的權益就無法得到充分保障。
目前，我國法律法規依然不允許農村集體經營性建設用地 自由入市。儘管允許了33個試點行政區域進行農村集體經營性建設用地入市試點工作，但對於試點之外的地區，農村集體經營性建設用地依然在現行法律約束之內。哪些土地可以入市，該如何入市；入市的法律流程，以及各方權利主體利益如何得到保障；如果發生利益糾紛，有沒有可以依據的法律去解決糾紛，現存的法律機制在面對這些問題時均存在缺失的地方。
再者，“隱形市場”大量存在。農村集體經營性建設用地能否入市是我國現行法律的一個灰色地帶（33個試點行政區域除外）。在我國經濟比較發達的地區，在經濟利益的誘導下，很多農村集體經營性建設用地存在“隱身”入市。許多村集體在經不起龐大利益的誘惑的情況下，選擇鋌而走險，與其他利益集團達成私下協議，導致集體財產損失，農民的利益受損，土地市場一片混亂。
還有就是收益分配不合理的問題。收益分配是農村集體經營性建設用地入市過程中最複雜，牽扯最廣的問題。在農村集體經營性建設用地入市收益分配的過程中，每個參與主體都是最大限度地使自身利益最大化，這就會導致利益衝突。
如果農村集體經營性建設用地不經徵地直接入市必然會觸及地 方政府的利益，這為整個入市利益分配矛盾埋下了根源。這就形成了地 方政府、農村集體經濟組織、農民以及土地需求者之間的多方利益博弈，其中，處於最弱勢地位的農民的權益受到損害的可能性最大。
2、解決特色小鎮用地需求的四種路徑
特色小鎮作為國家深入推進新型城鎮化工作的重要組成部分，目前國家雖然沒有明確發文表示對特色小鎮的土地政策做出詳細規定，但已經發布的《國務院關於深入推進新型城鎮化建設的若干意見》為解決特色小鎮用地問題指出了四條路徑：一是規範推進城鄉建設用地增減掛鉤；二是建立城鎮低效用地再開發激勵機制，允許存量土地使用權人在不違反法律法規、符合相關規劃的前提下，按照有關規定經批准後對土地進行再開發；三是因地制宜推進低丘緩坡地開發；四是完善集體建設用地經營權和宅基地使用權流轉機制。
這就意味著，一方面集體建設用地可以通過流轉，使運營者可以獲得一定年限的使用權，另一方面，農民有償自願退出宅基地，改變土地性質後可以轉化為城市建設用地。
除此以外，經過我們的梳理，目前比較常見的用來滿足特色小鎮用地需求的路徑還有以下幾種方式可以嘗試：
第一，集體建設用地直接入市。2017年5月23日，國土資源部在其官網公告了《中華人民共和國土地管理法（修正案）》（徵求意見稿）及起草說明，並面向社會公開徵求意見。明確指出符合土地利用總體規劃的集體經營性建設用地，集體土地所有權人可以採取出讓、租賃、作價出資或者入股等方式由單位或者個人使用，並簽訂書面合同。
另外，在國家發展改革委印發的《關於加快美麗特色小(城)鎮建設的指導意見》中亦指出，城中村集體建設用地可依法徵收開發，集體經營性建設用地入市改革試點地區，可按照改革試點要求，採取自主、聯營、入股等方式進行改造開發。鼓勵地方以集體建設用地入股租賃等形式參與特色小鎮項目，讓當地農民分享特色小鎮發展收益，保護其合法權益。
第二，土地承包經營。根據我國《土地管理法》規定，國有土地可以由單位或者個人承包經營。運營主體可以採取承包的形式獲取農民集體土地，用來建設開發特色小鎮項目裡的產品。這就使得農村土地得到充分的利用，不僅盤活了本地閒置的土地而且還提高了經濟效益。
打造特色民宿或者農家樂，農民可參與其中的運營和管理
第三，農民宅基地入股或租賃。把農民閒置的宅基地或者房屋以租賃或者入股的形式和特色小鎮的運營方進行合作，用來打造特色民宿或者農家樂，農民可參與其中的運營和管理。這一方面可以給農民創造就業的機會，是就地城鎮化的新模式、新路徑，同時還可以讓原住民參與進來，讓老百姓獲益，另一方面對於特色小鎮的運營方來說，首先是解決了部分土地問題，其實還豐富了其產品線。
第四，PPP模式。PPP模式作為政府和企業合作開發的新型模式，一方面能夠有效解決政府資金不足難以開發的困境，另一方面可以滿足特色小鎮開發主體土地不足的難題，雙方成立合資公司對此項目進行運營管理。PPP模式在一定程度上緩和了投資主體關於拿項目和拿地之間無法銜接的顧慮，所以，在實際的案例中，這種模式較多的被使用。
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