今天，我們來展現許昌樓市的另一面，一股撲面而來的冷風！
1
城區地塊因開發商不積極參與全部流拍了！
7月6日，是今年許昌第八批土地公開拍賣的日子。
根據此前公告顯示，此次共有五宗地塊參與土拍，分別是：
1、許州路東，蓮城大道北地塊；
2、學院路東，永昌大道南地塊；
3、灞陵路西，群眾路南地塊；
4、灞陵路西，群眾路北地塊；
5、魏武大道西，陳莊街北地塊。
這是一場被業內矚目的土拍。畢竟，許昌樓市的火熱與一次次的土拍息息相關。
讓我們先來回顧一段歷史，許昌其中三次很有代表意義的土拍。
2017年7月27日，經過177個回合的廝殺，碧桂園最終以8.9829億，溢價率196%，摺合樓面價4055元/㎡，奪得許昌總價、地價雙料地王！
2018年1月25日，僅2個小時的時間，許昌成功拍出7宗土地，總計約810.608畝，總貨值約30.81億，所拍土地的面積和總價超過2017年下半年的70%！同時，單塊最高成交價高達10.28億！雅居樂、保利、陽光城首次進駐！
2018年4月4日，經過127分鐘激烈爭奪，285輪舉牌，華潤首進許昌，一舉拿下許昌新地王，摺合樓面價3685元/㎡，溢價率達305%！金科分別以樓面價2974、3368元/㎡摘得47/48號地，溢價率分別為153%、170%！
接連刷新地價記錄，房價持續上揚。這次，大家同樣帶著滿滿的期許迎接“新地王”的誕生！
然而，土拍結果脫離了眾人的預想。
首先，這五塊地全部流拍了，這也是近期許昌土拍市場上的首次全部土地流拍。
其次，本來要激戰許久才能結束的土拍，卻早早收場。
這是一個什麼信號呢？
2
仔細想想，這一結果卻又合情合理！
你會發現，這五塊土地中，有兩塊商服用地，兩塊住宅用地，一塊住宅兼容商用地塊。
先說兩塊商服用地，本身在地市就不太搶手，這次在許昌流拍也不算太吃驚。
再看剩餘的三塊住宅用地——
首先是許昌東北部鹿鳴湖附近的地塊，在周邊項目靠著鹿鳴湖的名號賺得盆滿缽滿的情況下，政府對這塊地是給予厚望的。
不過，它並不是純住宅用地，還兼容了商業。並且起拍價就高達7億多，保證金高達3億多。受制於總地價和業態的限制，這也是大家普遍認為這塊地流拍不可避免的原因。
但，我認為僅憑這個理由是對開發商的低估。那到底是什麼原因呢？
注意，這塊地的對面是由雅居樂以樓面價6495元/㎡拍出的許昌樓面價地王。當時，碧桂園還莫名其妙地送給雅居樂一個喜報，特地慶祝雅居樂拍出許昌樓面價地王。
這還不是最精彩的戲碼，最精彩的是，碧桂園在不遠處的芙蓉湖附近也拍了一塊地王，那他為什麼還會一反常態地恭賀競爭對手摘下新地王呢？
那是因為，碧桂園這塊地王的帽子戴的時間太長了，而且這頂帽子並不好戴。
碧桂園這個地王項目，從2017年拿地，將近一年的時間都沒能開盤。限價之下，地價和售價如何協調，一直是個頭疼的問題。看到終於出了個新地王，雖然地價沒有被超過，但樓面價高出2000多，碧桂園心裡肯定樂開了花。炒作新地王，也便於後期開盤定價。
然而，事情並沒有想象中順利。
因為，許昌樓市的疲軟已經初現端倪，不少樓盤的開盤效果並不理想，去化率相比2016、2017年開盤即清盤的盛況已不多見了。
就連備受關注的碧桂園地王芙蓉臺項目，價格也相比之前釋放的10000-11000有所下調，大致在9500左右，最低還有8字開頭的，這可是最熱片區精裝地王的價格！
碧桂園芙蓉臺基本鎖定了許昌高層近期的天花板價格，恐怕難破萬了。
此外，之前很火的建安新區的幾個全國全省知名開發商的樓盤，掛出的廣告價位也低至4900了。
我們知道，當一個開發商拍了一塊地，理論上它就和這塊地的前途捆綁在一起了。在目前地王形勢並不明朗的情況下，一般的開發商定不會貿然出手。
再說另外兩塊地，在許昌西南部，這兩個灞陵路附近的地塊倒是吸引了幾家開發商競拍。
其中，灞陵路群眾路西南地塊經歷25輪競拍，出價到約280萬/畝，流拍；灞陵路群眾路西北地塊經歷15輪競拍，出價到約212萬/畝，流拍。兩塊地顯然都沒能達到政府預期的底價。
畢竟，就在三個月前，中梁在對面拍了兩塊地，地價分別摺合到379萬/畝和406萬/畝。
許昌發展的主基調是東移北擴。在這樣的大環境下，這種非核心位置非城市發展方向上的地塊難以激發開發商拿地的熱情。
於是，開發商連底價也不願意出了。
綜合多方面情況來看，開發商在許昌拿地變得謹慎了許多，這次土地流拍也許僅僅只是個開始。
3
三四線樓市開始進入“追本溯源，全面堵漏”的通道！
就在這場土拍的十天前，國開行的PSL收緊，棚改安置方式從貨幣化安置，將逐步轉變成實物安置。
未來三四線城市的棚改大概率會先從規模上逐漸縮小，其次是實物安置比例將大幅度提高。
以許昌為例，2018年，許昌棚改項目計劃總數41946套，比2017年少了近10000套，貨幣化安置率23.28%，比2017年的83.79%下降60.51個百分點。
下面再來看看河南一些主要地市的棚改進度以及貨幣化安置比例情況▼
可以發現，對比2017年貨幣化安置比例，2018年各地市明顯有了大幅度縮減。
其實，這一輪三四線房價的暴漲，最根本的原因就是，棚改貨幣化安置。天量的貨幣衝擊到小市場裡，去庫存的同時，也把房價推到了高位。
之前的市場屬於錢很多，房不夠。但轉變成實物安置之後，市場就會逐步變成，錢沒有了，安置房變多了。
這對於沒有人口支撐、沒有經濟打底的三四線樓市來說，可謂釜底抽薪！
反映到開發商方面，就拿三四線之王碧桂園來說。6月26日，重倉三四線，號稱要全覆蓋到發達鎮區的碧桂園股價大跌，創下3個月來新低。
緊接著，碧桂園要退出現金流回籠過慢的合作項目。
這又是什麼信號？
眼下三四線樓市經過一波跳漲之後，已經是強弩之末，純粹就是靠棚改的貨幣放水來續命，PSL一收緊，卡住了三四線樓市的喉嚨，也卡住了碧桂園的喉嚨，同時卡住了不少在三四線重倉佈局的開發商的喉嚨。
與此同時，最近A類復墾券的拍賣也出現意外爆冷！
7月9日，在河南省4478.9783畝A類復墾券公開在線競拍的當天，意外出現了。交易現場資格複審後，所有競買申請人擬競買面積之和只有300畝，遠遠小於批次總面積，通過資格審查的競買申請人只有5家！
這個結果非常出人意料，前兩年從來沒有出現過這種狀況。那時的復墾券是需要拼搶的！拿到的復墾券越多，拿地意願就越強烈！畢竟，土地儲備是房企拓展的根基。
除此之外，上級主管部門對三四線城市房地產市場的連番強制干預，讓三四線城市更慌了。
2018年7月初至12月底，七部委聯合出動，共同出擊，治理房地產亂象。之前是分城而治，其次是強制約談，而今到了七部委聯合出動的地步。
另外，河南省住建廳也在7月份開始在一些熱門區域展開亂象治理活動，將嚴查房企12項違規行為。
這些熱門區域包括鄭州市鄭東新區北龍湖區域、白沙組團、中牟縣綠博組團，洛陽市城鄉一體化示範區，開封市城鄉一體化示範區，許昌市城鄉一體化示範區。檢查的重點企業主要包括在全省範圍內有一定影響力、市場份額較大的房地產品牌企業（含國內知名企業和省內龍頭企業）。
總之，三四線樓市開始真正進入“追本溯源，全面堵漏”的通道。
4
擊鼓傳花的遊戲已經到了最後一棒！
其實，本輪三四線樓市上漲的原因主要有兩個：
1、一二線城市房價暴漲，導致人和錢流出。
2、三四線棚改貨幣化安置下大量資金的進入。
而現在，三四線樓市黃昏已至。
1、一二線通過限價和人才新政把人和錢都搶走了。
2、棚改貨幣化安置改為實物安置，錢沒了。
漲價之後，要錢沒錢，要人沒人，房價又高，驅動力沒有，擊鼓傳花的遊戲已經到了最後一棒，三四線樓市的虛假繁榮或被戳破！
所以，如果你想投資三四線城市，一定要謹慎！那裡的房子投資屬性基本沒有，千萬不要成為被收割的韭菜！
在一二線城市工作的人，還是儘量在一二線買房吧！
比如在河南，地市的房價優勢已經喪失。想象一下，地市房價都破萬了，那省會鄭州一萬二三的二七運河新區是真便宜！一萬一二的白沙綠博真是價值窪地！城區三環沿線一萬三四的房子顯得好划算！
地市房價越高，就越能證明鄭州這些樓盤的價值！
如果你懂了，是的，留給你逃離三四線樓市的時間也不多了！
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