近期，位於章丘的中康綠城百合花園小區在建樓房因質量問題遭遇業主維權。
這封信的落款為“濟南中康房地產開發有限公司”。這讓有的購房者心裡有些疑惑。
“當初是出於對大品牌房企的信任買的這房子，但現在又有種說法是，這其實不是純綠城的項目。濟南有那麼多綠城項目，到底哪個是真綠城？”有購房者對經濟導報記者說。
事實上，在林林總總的“綠城系”產品背後，是綠城極其複雜的“代建”架構。
引入股權合作方
一位綠城濟南公司的人士對經濟導報記者說，綠城的業務架構非常複雜，尤其在代建方面，他們自己有時都很難分清。
以綠城中國（03900.HK）為主體，綠城此前構建了綠城房產集團（投資開發）、綠城管理集團（代建開發）、綠城資產集團（金控平臺）、綠城小鎮集團（小鎮建設）、綠城理想生活集團（生活服務）5個板塊。
經濟導報記者查閱綠城中國官網看到，截至2018年3月31日，綠城房產集團項目板塊包括濟南的5個項目，分別是海爾綠城·濟南全運村、濟南中心、綠城·濟南百合花園、高新綠城·濟南玉蘭花園、濟南新東站項目，均為投資項目。
其中，唯一一個由綠城中國100%控股的項目是新東站項目，這也是綠城在濟南為數不多的直接拿地項目。去年12月，綠城房地產集團旗下的濟南泉秀置業有限公司競得濟南新東站A7地塊，開發物業類型為別墅。
經濟導報記者梳理相關項目公司股權結構發現，除了這一絕對控股項目，其他則是合作項目，且綠城持有部分股份，比較知名的項目即是濟南全運村。
濟南全運村是綠城首個全運村項目，開發商是濟南海爾綠城置業，海爾持有55%的股份，綠城持有45%的權益，由綠城操盤。
綠城百合花園也是綠城與海爾合作的項目。2010年，綠城以12.4億元收購海信旗下的山東東城置業100%股權，從而將百合花園所在地塊收入囊中，此後綠城又引入海爾合作開發這一項目，綠城持有49%權益，而海爾持股51%。
除了海爾，山東高速也是綠城的合作方，綠城濟南中心的開發商山東財富縱橫置業的大股東曾為山東高速。不過，山東高速在2016年選擇退出，掛牌轉讓了財富縱橫置業51%股權。目前財富縱橫置業的股東包括重慶京航股權投資基金合夥企業等。據綠城2017年年報披露，綠城在該項目持有39%權益。
再來看看目前正在開發的濟南玉蘭花園項目，其開發商為濟南東創置業，濟南高新控股旗下企業的東安置業和綠城各持該公司50%股份。玉蘭花園項目的運作主要由綠城操盤，2015年，綠城入股濟南東創置業。
經濟導報記者近日在玉蘭花園項目處看到，該項目目前正在蓄客，由於頭頂綠城光環，銷售價格也較高，即將推出的產品對外釋放的價格在2.6萬元/平方米左右。
部分項目無股權關係
大致看，濟南上述5個項目由綠城直接掌控，它們也出現在綠城中國的年報中。除此之外，綠城在濟南的項目則是在綠城“代建”版圖中。
負責綠城“代建”業務的公司是綠城房地產建設管理集團（下稱“綠城管理集團”），其也是綠城中國的全資子公司。
經濟導報記者從綠城官網上看到，截至2018年3月31日，綠城管理集團項目板塊包括了濟南的4個項目，分別是綠城·濟南蘭悅、山東高速綠城·長清蘭園、綠城商河·濟南百合花園、中康綠城·章丘百合花園。第一個項目為資本代建，其餘均為商業代建。
據經濟導報記者瞭解，綠城代建的業務模式分為3種———政府代建、商業代建、資本代建。其中，商業代建是由已拿地或計劃拿地的委託方承擔全部或部分資金，綠城管理負責項目開發管理，並收取一定比例的服務費。
而對於資本代建模式，委託方多為外部資本，不一定存在實際經濟主體，且可能並未獲得地塊的土地使用權，綠城管理為此類具有房地產投資需求的金融機構，提供從項目研判、土地獲取至房產開發的服務。
這些代建項目都被冠以“綠城”的名字。不過經濟導報記者注意到，綠城與這些項目之間並無股權關係，只是代建和輸出管理，而且項目大多不在濟南主城區。
比如，近期出現業主維權的中康綠城百合花園，開發商是濟南中康房地產開發有限公司，從項目介紹看，該公司隸屬山東大漢集團，綠城不持有股份。
此外，綠城蘭悅的開發商山東新基立房地產開發有限公司，是由德邦創新資本100%持股；高速綠城蘭園的開發商濟南匯博置業，由山東高速持股100%；綠城商河百合花園開發商濟南浙魯盛業房地產開發有限公司，由山東美天置業持股99%。
經濟導報記者注意到，在德州齊河縣與濟南接壤的地區，還有一個綠城管理集團的項目，案名為安德湖小鎮，由安德湖投資發展有限公司開發，當地企業永鋒集團100%持股。
經濟導報記者此前在齊河黃河大道以西、309國道以北看到，該項目豎起的圍擋上寫有“永鋒集團與綠城集團強強合作營造特色小鎮”。
該項目部分已成交土地的摘牌人是永鋒旗下企業。安德湖項目的體量非常龐大，由永鋒拿地，綠城管理集團操盤。據悉，永鋒還與綠城合作開發了位於德州的其他項目。
旗下多個分支
值得一提的是，綠城代建旗下還有一些分支，包括綠城置業發展集團等平臺公司。
綠城置業發展集團也是唯一由綠城集團創始人、綠城中國董事會聯席主席宋衛平擔任董事長兼法定代表人的綠城代建集團。
據經濟導報記者梳理，在濟南，截至目前，由綠城置業發展管控的項目包括綠城·濟南夢想小鎮和位於濟陽的綠城·荷畔春風項目，前者屬於商業代建，後者由綠城置業發展自己拿地。
綠城夢想小鎮項目位於濟南新東站片區，該項目公開信息顯示，投資單位為國美酒業集團股份有限公司，管理單位為綠城置業發展有限公司。
濟陽的綠城荷畔春風項目所在地塊，是由綠城置業發展於今年5月4日拿地，開發商為綠城置業發展旗下的濟南綠髮置業發展有限公司。
代建已經是綠城一大重要的業務板塊，綠城中國截至2017年底的可售貨值儲備中，代建項目幾乎佔到一半，不過從銷售額佔比看，代建佔了29%。綠城方面還稱，將把三四線城市空間騰挪給代建項目。
綠城下的這盤“代建”棋，用一個專業術語描述，即為“輕資產”。就在不久前，綠城的業務板塊剛被重塑，分為輕重資產領域。
目前新架構中，重資產投資開發領域，包括綠城理想小鎮、楊柳郡兩大開發平臺和垂直管控的杭州亞運村項目公司，以及浙江、北京、上海、濟南、成都、廣州、武漢、海外等8個區域公司。
輕資產領域，包括綠城管理、綠城資產、綠城理想生活、綠城房屋科技和綠城雄安公司等5個集團公司。
在合富輝煌山東分公司副總經理許傳明看來，在綠城的業務體系中，代建是很重要的一塊業務。這種輕資產的運作模式有利於企業快速擴張規模，擴大品牌的影響力。同時，品牌影響力的擴大，也有利於企業反過來拿下更多代建項目。
綠城一直在使用“代建4.0”模式，把服務過程拉長，也透露出綠城對代建業務的野心。不過，隨著合作、代建項目增多，也讓一些問題暴露出來。
一位房地產業內人士對經濟導報記者分析說，品牌開發商當然會盡力做好自己的品牌，但合作、代建項目過多，難免有些亂，畢竟做代建項目要尊重大股東的意見，這跟自己直接控股的項目還是有些不一樣的。
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