關於市場研究，是一個漫長的、無止境的過程。
老楊專職做房地產市場研究近12年，一點體會是：不斷的預測，不斷的覆盤，不斷的總結，不斷的完善邏輯，不斷的提高預測水平！
今天查看房地產數據，偶從中國房價網上看到一組數據：8月份全國主要城市二手房成交價環比增幅。
北京跌幅最大，而半年前的火爆記憶，似已遙遠。
合肥繼續小跌，而去年合肥是全球房價漲幅之冠。
成都漲幅如此大，但去年三季度之前，寂寂無聲。
長沙漲勢仍強，但去年8月之前與成都類似，更慘於成都。
成都和長沙，在本輪房價上漲的過程，具有較大共性，是房地產板塊輪動規律的鮮活樣本。
2016年8月和9月，我曾明確提示過這兩個城市的機會，正如2016年上半年多次提示杭州的機會。
老楊平時主要研究全國市場大勢，同時兼顧主要城市。但很少專門寫一篇長文章分析某個城市的樓市。
去年以來，專門為某個城市撰文的屈指可數：深圳（2016年三次發預警）、杭州（2016年3月提示機會）、蘇州（2016年4月警示地王風險）、上海（2016年9月發佈橙色預警）、長沙（2016年10月初提示機會）、合肥（2016年10月發佈橙色預警）、環京（2017年2月定性為全國房價泡沫最大地區）、北京（2017年2､3月警示風險）。
在此，將2016年10月初分析長沙樓市的文章，重新扒出來。大家可以覆盤一下，看看當時老楊的邏輯是否靠譜。同時回憶一下，你當時是如何看待長沙、成都、合肥市場的？
長沙，房地產板塊輪動的又一新熱點！
近期，關於長沙樓市的消息多了起來，比如合肥炒房團進軍長沙，長沙收緊外地人房貸，9月30日長沙出現溢價率達221%的地王……
但也有很多網友，尤其是一些長沙本地人，對於長沙樓市沒有信心，認為過去那麼多年，房價都沒怎麼漲，前些年也曾有深圳溫州人來長沙投資，結果沒賺到錢。
老楊的習慣是：不圖一時口舌之快，不要在觀點上糾纏不清，要把重點在放在邏輯上，數據上，通過構建邏輯框架，分析大數據，從而做出對市場大趨勢的預判。
第一張圖：拿長沙新房價格，與鄰居省會合肥和武漢相比。根據百城房價指數，2010年至2011年上半年， 三市房價皆漲；其後小跌或盤整，2013年有波行情；2014年再下跌，其中合肥較強勢；2015年以來，武漢和合肥房價上漲，其中前者啟動的較早，而合肥於今年開始暴漲。
至於長沙，則房價確實低迷，只在近兩三個月剛剛復甦，略有抬頭，還沒回到2013年度的高點。當前，老楊不建議大家去合肥和武漢追漲，原因很簡單：短期漲得偏高了。尤其是合肥，史無前例的瘋熱！看到瘋牛，躲開為好。長沙，則不一樣呀。
第二張圖：一二線城市新建住宅成交量比較。根據cric的數據，2016年第三季度環比二季度的成交量增幅，絕大部分城市都是下降的，增幅較大的是：上海34%、長沙24%、鄭州22%。同比去年三季度，增幅排名：鄭州113%、濟南68%、長沙65%。
將環比與同比綜合一下，就知今年三季度，一二線城市量能突然猛增的城市鄭州排第一，長沙排第二。而鄭州房價自今年4月就開始暴漲，半年內漲幅超五成，熱點板塊房價翻番。8月和9月，鄭州房價環比漲幅列全國第一！而長沙呢，量暴增之後，價格剛漲，市區總體上漲10%左右，只有梅溪湖等個別板塊上漲50%左右。量在價前，量大增之後，價格必漲！
第三張圖：8月房價排名。這是國家統計局公佈的70城房價指數，8月新房價格環比漲幅前20位。最牛叉的是鄭州。長沙排第18位，在70個大中城市中，這個位置，只能說中等偏強，也是房價上漲初期的特徵，離房價過熱還有一段路要走。
第四組圖：三市二手房價格比較。分析完新房量價之後，再來比較一下安居客上的二手房價格。
蘇州二手房價格，5月以來高位振盪，7月後略有下跌。有業內朋友跟我反映，9月下旬蘇州集中土拍之後，很多新盤提價。但從這張二手房圖上，並未體現在9月的二手房價格中，10月可能略有表現。但對蘇州後市，我不樂觀，已發出橙色預警。
合肥二手房價格，今年3月開啟暴漲模式，至9月累計上漲七成多！也正是由於如此大的漲幅，產生了巨大的財富效應，讓從未在樓市中賺過大錢的合肥人，目瞪口呆，大喜過望，激情四射，四處掃貨，炒房上癮，與十年前的溫州人，何其相似！
據網友反映，合肥周邊的中小城市，比如蕪湖，房價也開始進入大漲模式。合肥人去長沙炒房，成為長沙當地的一大新聞。而近期長沙房貸收緊，重點限制的就是合肥人，他們中的部分人工資不高，流水也不足，銀行主要目的是防範風險。
長沙二手房價格，二三季度上漲了6%。穩中向上，但屬於剛開始上漲，幅度較小。未來半年，上漲空間值得期待。
第五張圖：長沙新房庫存壓力。從住宅庫存來看，2010年至2014年長沙庫存不斷增長，所以房價低迷。2015年以來高位盤整中略有下滑。截止今年8月底，積壓的庫存仍較大。
但是存銷比，過去幾個月快速下降，由年初的20個月，降至8月的12個月，按此趨勢，年底將鐵定降至10個月以下，甚至可能低探至5個月左右。其實這一點，與杭州相似，去年杭州的庫存與去化週期也較高，今年3月後隨著成交量的大增，庫存快速下滑，當前去化週期只有5個月左右，加之9月的G20因素，導致房價暴漲。未來半年，長沙的房價走勢，不太可能重演杭州的超級強勢，但房價加速上漲，幾乎沒有懸念。
第六張圖：房地產板塊輪動學說。這是一張講課用的ppt。今年3月，老楊首次提出，並通過幾篇文章系統性闡述，然後多次在開發商內部會議和紅粉內訓會上，詳細講解邏輯架構，並預測下一步輪動中受益的城市。多數預測，或者已被驗證，或者正在實現中。這一理論的詳細內容，在此不展開了，有緣的朋友，以後會有機會面對面的聽我的細解。
其中關於杭州的預言堪稱經典，以前有述，不再贅言。我也希望，如今對長沙的預言（8月即看好長沙並行動），半年之後，也能成為現實。長沙可能是繼杭州之後，又一個房地產板塊輪動學說的生動案例。
第七張圖：長沙房價是窪地。這張圖中列了全國31個省會、直轄市的房價。最高的是北京，四萬八，最低的是銀川，五千。各地經濟與居民收入差異大，類似的城市比較才有價值。作為中部城市的長沙，只有六千多，明顯低於同樣是中部的鄭州、武漢、合肥、南昌，甚至還低於西部的近鄰成都、重慶、南寧、昆明。環顧四周，長沙房價僅略高於經濟落後省份的貴陽！
長沙房價為何如此低？很多人都能列出很多原因：幾年前供地多、本地企事業單位集資房多、本地人不愛買房愛娛樂、本地人不缺房……
不過，老楊能預測到一點：等到長沙房價大漲之後，還會有更多人站出來，列舉長沙房價能夠上漲的理由。哈哈。這是人性，不用老楊多說了。
當前我的一個基本判斷是，長沙房價是窪地。不管需要多長時間，窪地一定會被填平，與周邊類似城市相近。對於長沙樓市，奉勸部分網友，不要抱著短炒的心態，價值的迴歸，有時需要一些耐心。自住與長線投資，皆是較好入市時機。
按近幾天地方新政不斷冒出的節奏，估計未來長沙也會象徵性的出新政，出於表態的需要。但著眼中長期發展，一個房價只有六千多的中部省會城市，人口集聚中的單核城市（按規劃，2020年長沙中心城區人口達630萬，明顯多於合肥和南昌，與鄭州和南京相近），未來房價又能有多少下跌空間呢？
熟悉老楊的朋友，都知道老楊對於房地產市場的研判，全部基於數據分析，擁有自己的獨特邏輯，不受別人觀點影響，敢於做出大膽而明確的預測，偶爾理論結合實踐、預測捆綁實戰，樂於指導市場參與者（開發商、購房人）。
也許，一年之後，事實證明老楊對於長沙的預測是錯的，或者存在一定偏差，沒能沿續“房地產板塊輪動在杭州身上的經典案例”。確實，相比半年之前，當前的政策環境趨緊，時機稍遜。
不過，但凡市場預測，不可能十拿九穩。2016年3月預測杭州市場時，也沒想到其後會瘋漲。關於市場預測，只要概率能達八成，就應自信一點，對吧。基於上述分析，老楊還是決定公開發布這篇文章。
最後，再次提示：上述文章寫於2016年10月初，重在覆盤當時的思考邏輯與分析框架。現在驗貨：當時對長沙樓市的預測是正確的！另，此文中當時涉及到對合肥樓市的預言，如今也已成為現實！
同學們，請牢記：
那些只管預言，從不復盤的專家，很可能是一個不靠譜的大忽悠！
那些只看眼前，從不回顧和反思交易行為的人，只能當吃瓜群眾！
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