近期时间，很多网友厌烦、嘲讽、攻击老杨。天天唱空楼市，唱空的城市也越来越多。
其实，老杨既不是死多、也不是傻空，而是按房地产短周期轮回的方向，发表市场预判性观点。
当前，老杨的对于全国楼市的观点是分化的：对于房价涨幅过大、调控过严的城市，是看空的。而对于那些房价涨幅不大、正在去库存的弱二线和三四五线城市，短期是看多的，或是看稳的。
从长期来说，老杨继续看多中国楼市，尤其是一线与强二线、都市圈地区。
很多网友，其中主要包括过去几个月、半年、一年等才开始关注老杨微信微博的人，其实对于老杨的逻辑体系是不了解的。只有经历过一个完整房地产短周期（上行与下行）的网友，才知道老杨的基本逻辑。
比如向前回翻到2014年下半年至2015年，老杨是持续看多的。而这样的情况，很多网友根本不知道！
为了帮助这些网友了解那段时间老杨的观点与逻辑，本期转载两篇采访录，我是中央人民广播电台的特约财经评论员，主要评论房地产，以下是其中两期节目，网上可以百度到。
2014年9月：曹德旺根本不懂房地产，崩盘不足信！
央广网财经2014年9月11日消息。据经济之声《央广财经评论》报道，有这样一个脑筋急转弯的题，房地产和玻璃有什么关系？答案不是盖房子窗户需要装玻璃，而是房价会象玻璃一样脆弱易碎。作出这种判断的是全国的“玻璃大王”——福耀玻璃集团董事长曹德旺，他最近在接受媒体采访时断定，房地产崩盘是迟早的事，提醒大家“有房的要尽早卖”。
比起来，国际货币基金组织副总裁朱民的看法要乐观得多。他昨天在2014夏季达沃斯上说，房地产业不会成为一个主要的风险。
最近房价连续下行，各地纷纷限购松绑，房地产调整引发关注，我国经济经过高速发展之后，房地产在价格方面进行调整虽然是不可避免的。我们的观点是，这只是短期的调整，不会伤筋动骨，中国目前的GDP增长是相对稳定的，消费增长比较稳定，房地产也将从前期快速发展期进入新的平稳增长期，成为一个成熟稳定的行业，即使未来新的龙头行业出来，房地产依然会在经济中起到重要的支撑作用。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭对此解读。
经济之声：国际货币基金组织副总裁朱民的原话是：“房地产业不会成为一个主要的风险，目前正在经历的调整是必然的。问题是有没有新的产业可以来替代房地产业，成为未来的一个领头行业。”我们可以在多大程度上认同他的这个观点？
杨红旭：房地产行业对整个宏观经济非常重要，这个不仅是对发展中国家，类似中国，类似印度，同时对发达国家比如像美国包括日本、欧洲很多国家房地产都是一个支柱产业。因为这个行业它本身的贡献比较大，而且可以拉动几十个行业。就目前而言，我认为确实是难以找到可以比较好的替代房地产，成为中国比较具有带动性的新兴产业。因为房地产本身就属于服务业，而且它跟建筑业关系度比较高。未来像汽车行业，高科技以后的话可能会发展的比较好。但就目前而言，在中国这个阶段确实没有什么产业可以替代房地产。
经济之声：咱们再来看一下福耀玻璃集团董事长曹德旺说，有钱的人都几套房子，剩下需要房子的人才没有钱。现在都没有钱他以后怎么有钱给你买。将来就是有钱的人卖给有钱的人卖不出去，房地产崩盘是迟早的事，他的判断有道理吗？
杨红旭：第一，我不认可崩盘论，因为看发达国家确实有些国家经历过崩盘，像前几年的美国，包括日本等等，中国未来可能会崩盘，但是你说迟早会崩盘，这个不能说是错误的，但是问题是什么时间。我认为，未来五年不会崩，目前依然是可以买房子的。至于未来是不是会崩，还不知道。
至于说房子是有钱人卖给有钱人，这个我不太同意。因为房子要分档次的，豪宅当然是有钱人卖有钱人。但是还有刚需房，还有普通房，这种房子还是有很多人去买的。而且还有很多人，那些新增的城市人口，还有很多人大学毕业之后经过几年的奋斗有钱买房子了。
所以，房子并不是一个奢侈品。它是分类型的，有些高端的是奢侈品，但大部分房子并不是奢侈品，它就是满足很多人的自住需求的东西。刚性需求还是比较旺盛的，你不能老是拿所谓的别墅和高端的大平层来衡量这个市场，这个市场层次还是很多元的，主体还是普通房和自住房。
经济之声：其实我还是想问一下就是关于崩盘的界定，什么样的跌幅算崩盘，一般来怎么界定？
杨红旭：在国外的话一般主要是指房价，房价整体下跌30%以上就可以说是一个崩盘，这个不是说一个城市，而是说一个国家，主要是一些大城市。像日本的话比较惨，日本基本上是一些大都市房价跌了之后，目前还只有1990年的大概1/3。像美国大城市的房价从2007年跌，跌到2009年、2010年，跌了大概有30%多，目前基本上慢慢在恢复。像香港因为它是一个弹丸之地，曾经在1997年到2003年房价跌了七成。目前的话，中国房价只跌了一点点，离崩盘还非常的遥远。
经济之声：有没有时间要求，比如说在多长时间内跌30%？
杨红旭：一般的话，下跌是需要持续几年，像美国跌了三、四年，香港当年跌了六、七年。当然日本比较极端，因为它已经跌了几十年了。所以，我认为房价连续下跌3年左右，三年以上，跌幅在30%以上或者50%左右，它就是一个崩盘。中国08年跌过一段，2011年跌过一段，但是跌的时间只有两、三个季度，而且当时全国平均跌幅也只有2%和3%左右。
经济之声：咱们再回到曹德旺先生他的观点，他说人们把大批的资金购买了大量的财产，不是资产。资产可以每年生产东西出来，财产不但不能每年生产东西出来，还需要大量的资金来支持，来养护它，就是这个问题。房地产能算升值的资产吗？投资房地产是否不如投资工厂好呢？
杨红旭：财产和资产两个词是近义词，而一般说，资产的话都是跟公司经营，跟所谓的财务指标有关系。而资产是包括财产的，而且资产的话是与负债相对应的，就是说总资产里面是包含负债的，财产就是不包含负债，资产是用来进行经营的，产生剩余价值的。很多住宅是用于自住的，但也有出租的，而投资者购房商铺、办公楼出租，那有租金收益的，所以可以算作资产。还不能把房地产只看作财产，而不是资产，而是说部分房地产是具有资产性质的。
经济之声：那谈房价核心还是得问杨院长，您目前来监测，北上广深一线城市止跌了没有？
杨红旭：没有，一线城市包括北京、上海房价都已经跌了一些，目前的价格相比于年初的时候应该跌了，有些楼盘和二手房应该跌了10%左右。
经济之声：企稳是不是还需要时间？
杨红旭：企稳的话应该是快了，因为我看北京、上海目前这两个月量有所反弹，尤其是北京，量先反弹，价格才会反弹。所以，我估计四季度的话成交量会企稳，价格的话估计年内不会反弹，2015年极有可能会触底反弹。
经济之声：这是您对价和量的判断，投资人能出手吗？目前来看的话。
杨红旭：我觉得对于投资者的话暂时不要急，但一般的自住需求，我有个判断：新一轮的购房季、抄底季正在来临。所以，作为一般的购房者，自住需求者，看到一些城市，尤其是北京一线城市优质企业的楼盘降价两三成，绝对是可以出手的，因为往往是在整体下跌的时候才会出现所谓的超底机会，整体价格一旦涨起来的话，那抄底机会已经丧失了。
2015年4月：清明小长假看房猛增：购房者应出手！
【导读】2015年清明小长假上海楼市火热，北京4月份新盘将批量入市；楼市是否迎来出手时间点？《央广财经评论》本期观点：一线城市自住需求可根据自身情况考虑出手。
央广网财经北京2015年4月6日消息，清明小长假，对于准备买房子的人来说也是个出门看房的好时机。而今年的小长假恰逢3月30号楼市新政出台的第一个周末，各地楼市的情况如何呢？
根据上海新民晚报的报道，小长假期间上海楼市火热，这两天各中介门店的电话访问量、带看量出现波峰，加速了买卖双方入市的步伐。上海浦东新区张江、杨浦区新江湾、闸北、徐家汇等板块的二手房交易活跃，受收税政策调整的影响，满2年房源挂牌出售的明显增多。
北京青年报的报道指出，进入4月份，北京楼市将迎来开盘潮，预计将有31个项目入市，但目前只有10个项目公布了预计售价，因为政策调整，个别开发商喊出“一周不涨价”的口号。但这主要是营销手段，为购房者制造“最后购房窗口”的心理压力。从供求关系来看，目前市场仍存在较大的库存压力，期望房价出现像2009年一样的报复性上涨并不现实。不过，北京二手房市场暗潮涌动，2到5年房源增多，且报价有一定上涨，但涨幅不大，一般在5%以内。
纵观全国楼市，特别是一线城市楼市的情况，买房的最佳时机是不是已经到来？
下面连线经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭对此进行分析。
杨红旭：应该是成交活跃，当然是看房量明显增加，其实刚才只说是北上广，还没说深圳，深圳是最火爆的，我从很多网友的信息当中看到，深圳的成交量包括价格的涨幅都比较明显，2015年3月30号出新政之后，尤其是这几天，深圳的看房量包括二手房的交易量，还有价格都出现上涨。
我认为这次楼市上涨，一线是领涨全国的，其中深圳又是领先四个一线城市的。上海看房量也大增。我的一些朋友，包括搞二手房中介，听他们反映，这几天量比较多，甚至在二手房看房过程中，出现两、三组客户去抢同一套房源的火爆情况，竞争比较激烈，所以说市场活跃的态势比较明显。
经济之声：进入4月份，北京上海都有很多新楼盘入市，北京预计有31个新盘入市，而上海的统计数据显示，4月上海楼市预计将有33个楼盘开盘或加大推盘力度。现在很多新楼盘还没有公布定价，但市场普遍预测，新楼盘定价上涨很多的可能性非常小。怎么看？
杨红旭：因为2015年3月份靠近春节，很多开发商推盘量比较小，所以说春节后，主要从4月才会开始放量。4月供应量比较大，定价应该会比去年的上半年上调价格。2014年11月12月份，很多上海楼盘已经停止促销了。按照当前楼市的政策暖风频吹，包括成交量的活跃，我估计4月份很多开发商推盘价格，应该会比过去半年有所上涨，涨幅应在5%左右吧。
经济之声：从北京上海的情况看，二手房似乎热的更快，很多人都发现这两天中介推销二手房的电话又多了起来。其实北京上海都存在这样的情况，就是外环和比较远的城区供应充足，新房很多，而内环和城区内供应偏紧，好房子不多。那么，一线城市的库存是不是也要分区域判断，二手房价大幅上涨的可能性存在吗？
杨红旭：首先说二手房主要分布市区，这是客观规律，因为市区的土地越来越少，所以新房主要分布在郊区，尤其是一线城市的远郊地区比较多一点。从价格变化看，总体上讲，新房和二手房的价格变化方向是一致的，只不过在目前这个节点，因为很多开发企业资金链仍然比较紧张，所以部分房企被迫促销，回笼资金。
但是二手房卖家，一般不存在资金紧张这样一个现实，所以说一般是二手房市场比一手房市场还要敏感一点，它最先变化，目前像北上广深，二手房的卖家开始提价，提价要比开发商早，提的幅度要比开发商大，这就是二手房和一手房之间的一个差异。
经济之声：接下来我们说个实际的问题，大家都关心的，当然我们要区分这个一线城市和三四线城市普通的购房者现在是不是该出手了？
杨红旭：现在是应该出手，而且必须要出手了！因为我是2014年9、10月份已经在呼吁要抄底了，现在要看来的话，一线城市部分板块已经过了抄底的最佳时期了。但是现在入市也不晚，因为房价还会稳中有增，复苏向上的势头已经确立了，所以自住需求就应该去买房子，而且是在一线城市的话，也不用特别在意板块的差异，就是说你有自住需求，根据自己的预算的多少，如果市中心买不起，就去郊区买，时机比板块选择更重要。
经济之声：从目前的这种火爆走势来看，是不是一线一些城市现在没有放松限购的一些城市，未来放松限购的可能性也不大？
杨红旭：应该是这样的逻辑。限购的实施包括放松的话，除了楼市的变化之外，还会跟整个城市建设、人口规模有关系。但是从短期来看，今年的房价一线城市会率先复苏反弹，在房价往上走的过程中，一线城市的政府也不敢放松限购，因为放松限购的话，对房价而言无异于火上浇油，这样会助长房价。所以我认为2015年因为房价要涨，所以一线城市应该不会放松限购。
经济之声：因为您是从业在楼市，所以接下来的这个问题可能听听您从站在房地产的这个角度，一个老的话题，就是现在到底，股票很火，但是这个房地产我们似乎也看到了复苏的迹象，买房还是买股，您的建议？
杨红旭：如果是自住需求，比如说买一套房子、或者第二套改善的话，我认为还是要去买房子。如果说是投资需求，或者是投资兼自住这种需求，但不急于自住，我认为可以暂时关注一下股市，毕竟赚钱效应强于楼市。但是，股市最近涨的比较凶，而且股市的顶部很难预测，如果你对风险的承受能力比较大，可以短期炒，再操作一两个月，然后看看，必须时刻注意风险，否则牛市赚的钱，会在熊市全部还给市场，而且被套。如果你是一个风险厌恶者，不愿意承担风险，那么说还是应以买房子为主，长期看更加保险一些，尤其是一二线城市。
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