所謂現在的樓市，就是買了的看漲，沒買的看跌。但是實際上樓市未來會有什麼變化，真的很不好確定，會跌會漲都有可能，但是總體來說，還是在緩慢的上漲的。
首先我們來做一個樓市回顧吧
2008年 金融風暴驟然而至，央行大幅度降息難擋房價急速下滑。有的人選擇賣房炒股，有的人忍痛斬倉賣股買房，結果咧？
2009年政策利好、銀行信貸寬鬆、四萬億計劃，樓市一片火熱。你說房價瘋漲，樓市會崩盤！結果咧？
2011年各地限購政策出臺，專家說房價還未抄底，你說再等等！結果咧？
2015年經濟下行壓力驟然增大，樓市利好政策不斷。你說大家都在觀望，房價一定會跌，再等等！結果咧？
2017年全國多地限購加碼，各大城市又雙叒叕限購、限貸，還限售。錢沒攢夠，一夜之間發現連購房的資格都沒有了……
等到買房資格被限了、貸款資格喪失了......你才追悔莫及。 其實，真的很想問一句，你看中的房子，憑什麼就認為別人看不中？好房會等人嗎？房價會等你考慮清楚了再漲嗎？ 等來等去，最終房價只會越來越貴，首付越來越多，利息越來越高，買房也越來越困難，甚至你連買房的資格都沒有... 而你遲早都是要買房的！
為什麼你沒買房呢？
看看你這些年一次又一次看房，最後卻沒有買房的25個原因：
1、房價還會降，政府會幫老百姓降房價，讓大家買得起房
2、 剛開始是窮，然後是猶豫，到後來純粹是賭氣。2009年一萬買一環，2012年2萬三環外，現在四萬只能買郊區...不甘心，不買算了
3、價格不夠低，沒慾望
4、想買更好的房子，選風水、選樓層、選朝向、選裝修，總想買個十全十美的好房子
5、業主不好談，不送傢俬電器，中介不好
6、對市場不看好，想買超抵的房，想佔點便宜
7、要求高，地段、價格、小區環境、樓齡、學校，一項達不到自己的心理預期就不買。部分小區達到了，但是遠高於心理預期，買不起
8、中介套路太多，對中介的逼定方法很不屑 ，久而久之，感覺所有中介都是忽悠的，沒有中介真心給我們找房子。後來他們也不來找我們，以為房價真的要降了，惡性循環
9、現在是淡市，看到合適的價格不降也不會買，因為不擔心被搶掉，等有再次上漲的苗頭，再說
10、等一個感覺，砍價成功的成就感。買二手，每次都是幾萬塊談不下，真的缺那幾萬嗎？不是。就是談不下，沒快感
11、抱怨政策，抱怨投資客炒高房價。一個社區兩房近期成交300萬，下個業主放盤就是310萬或320萬，不願意加價，一直錯過
12、對房價有期望、一開始看的時候覺得自己的首期款或者供樓壓力大，等有錢再買，但是沒有想到房價漲勢過快，跟不上上漲的腳步了
13、始終期待房價會回落，等價格掉了再買，結果越等越難受 原因14 聽朋友、同事、家人的意見，看一看再說。現在價格高，買了壓力就太大了
15、聽網友和一些專家的建議，下半年或明年房價會降，那時候是出手的好機會，就一直等下去了
16、沒有時間去了解市場和房子真實成交的數據，專心工作錯過了買房的好時機
17、沒有安全感，對於風險的意識過於強烈，幾乎不相信任何人，更不相信一些交易流程
18、可能需要一點時間，去想通
19、舉棋不定，總是考慮自己會回老家，沒有必要在這裡給自己這麼大的壓力，結果房價漲了、孩子到了讀書的年齡、慢慢地開始醒悟和後悔了
20、或許是腦子裡的水沒倒乾淨吧
21、便宜的時候覺得不需要換房，結果沒過兩年翻倍又翻倍，出現換房買房需求的時候已經追不上房價的速度了 原因22 認為銀行利息高，不想貸款太多，一直湊不齊首付
23、總想一步到位，以為這套房子能住一輩子
24、追求十全十美，戶型東南，超市泳池地鐵一樣不能少
25、單身年輕的時候覺得沒必要買房，等到結婚生子房子太貴錢不夠，好不容易下定決心來一套，卻發現沒資格了...
你要知道總是會有人有購房需求的！
現在很多人覺得，房價都這麼貴了，按照目前的房價，應該沒什麼人有意願或者說有錢去買房。但是實際上雖然樓市一篇唉聲，但是實際上成交量依舊不低。中國目前還處於城鎮化高速發展階段，根據國家統計局數據，2016年中國城鎮化率達到57.35%，到了2017年中國城鎮化率達到58.52%，上升約1.17%。而發達國家的城鎮化率一般為85%—95%，中等發達國家和地區的城鎮化率為85%，西方發達國家的城鎮化率為95%左右，美國為97%。按照中國目前城鎮化率發展速度，達到發達國家的城鎮化率可能還需要將近25年左右的時間。
而在城鎮化率發展的這段時間裡：
1、農村人口大量流入城市。大量農村戶籍的勞動力流入城市，其中包括各行各業農村戶籍的勞動力，他們在城市種生活工作，買房落戶，這樣就激發了大量的購房需求。
2、城市周邊地區的拆遷和棚改，會刺激一部分拆遷戶的購房需求。
3、已有城市住房的城市居民，面對房價上漲的因素，會通過購房的方式，以達到改善居住環境、提高子女教育質量、子女婚假等目的。
4、子女在城市居住的農村老人，在資金允許的前提下，會在城市購房，以改善養老、醫療等環境。
5、單純以投資為目的的投機者。
所以如果你認為未來房市會有市無價，供大於求那麼明顯是不現實的。因為除了投機者和單純以養老為目的購房者外，其他三種購房需求可以說都是剛性需求，同時房價的良性上漲（非瘋漲）也是適應城鎮化發展規律的，所以如果你認為未來房價會持續下跌，也是不現實的。
那麼既然你在考慮要不要買房，國家的宏觀經濟和對房市的調控你真的瞭解嗎？
對於政府而言，房地產必定是國家管控的支柱行業，因為房地產牽連的行業和公司太多了，比如建築建材、建築設計、裝修家裝、綠化景觀、冶金結構、銀行金融貸款、建築施工單位和建築工人、城市規劃、交通規劃等等。
一旦房地產崩盤，房地產大幅貶值，將會有大量的相關企業沒有生意或收不回欠款而倒閉，銀行金融行業的貸款無法收回（房地產等固定資產抵押貸款是銀行貸款的大頭），產生金融危機，大量的人員下崗，還貸能力大幅下降，購買力嚴重不足，開發商房子賣不出去，同時政府的土地也賣不出去，引發政府財政危機（政府財政收入中，土地拍賣及其相關稅收是大頭），政府各項福利支出都無法保障，引發民生問題。
以上問題會導致經濟惡性循環，以至於演變為國家的經濟危機，所以說政府絕不會讓房價大幅下跌，但是也不會讓房價不受遏制的上漲，因為房價上漲只會讓房地產泡沫更加嚴重，泡沫越大越容易崩盤，而且同樣會產生以上經濟問題。
那麼政府到底想怎麼樣呢？他們的口號是：遏制房價快速上漲。就是讓房價在國家監管下，以一個長期、緩慢、合理的態勢增長，當然也可以稍微跌一點。這樣才可以保證拍賣土地的財政收入，政府財政能運轉，各項民生福利能保證，各類基建項目能開建。保證銀行的房地產等固定資產抵押不貶值，銀行能通過拍賣房產收回不良貸款；個人、公司、集體的資產增值保值，盈利了才會繼續購買或投資。
所以說政府是沒有動力去打壓房價的，讓房價長期大幅下跌的。事實也是房價大幅下跌對誰都沒好處，包括沒買房的大多數人，因為房地產崩盤或不景氣對於你的收入都會有很大影響，甚至下崗。可能你的公司跟房地產沒有直接的聯繫，但很有可能有很多間接的聯繫。
所以從長遠考慮，房價還是會上漲的，至少除了沒房的人，其他各方都希望房價會上漲。
近期有關房地產的諸多限制政策
如果你想那我如果買房，會有什麼政策限制我呢？目前很多地方都準備或者開始實行限制政策，這些政策的最終目的還是要限制房價的上漲的。那麼為什麼政府要限制房價上漲？
1、因為目前房價上漲過快，只會加劇房地產泡沫。所以與其說政府在限制房價上漲，不如說是在限制房價上漲速度（可以接受房價短期內略微下跌）
2、群眾需求和社會輿論要求政府對房地產的管控，而限購正是可以控制房價的一種方法。以此限制可以讓一部分人先買的了房，緩解房地產的供不應求，同時維護社會穩定。
3、這樣可以將大部分以投資為目的的購房者拒之門外，優先供應剛需購房人群。
4、限購限貸真的能夠遏制房價嗎？短時間內是可以的，通過限購限貸也提高購房的門檻，取消一部分人的購房資格，提高一部分人的購房成本，不讓一部分人買房，減少了一部分人群的購房需求，堅持一段時間這樣的政策，房價自然會降一點。但是國家城鎮化進程發展是不會停止的，未來房價還是會以平穩的態勢上升，只是不會過快發展，造成更嚴重的房地產泡沫。
5、抑制買房需求，但是不能解決長期問題。限制購房、房貸成本上升，減少了一部分買房者的需求。而需求下降的同時，開發商也會減少房地產項目的開發。幾年後會造成房源庫存不足，而這時候幾年前沒有買房資格的剛需購房人群差不多也滿足了買房資格，但是那時就真的沒有房源了，反而會加劇供求矛盾。
6、促進人口向一二線以外城市流動。目前房地產的泡沫已然影響了社會的經濟穩定，政府不得不開始放開三四線城市的限購。目標也很明確：去庫存。一線城市持續限購，將資金趕往周邊的二線城市，二線城市去庫存後開始限購，將資金繼續往三四線城市引入，以此類推。當全國的房源庫存都消滅的差不多了，這時候國家城鎮化的發展就會逐步緩慢，而這時候就可以逐步取消限購政策，讓房地產再次開始發展。
差不多這個意思
7、目前很多城市實行了限價、限售、自持等調控方式。例如限定最高價，限價如果是合理且是市場價，是為了不讓開發商和炒房人惡意抬高房價，那是很好的。如果僅僅只是為了強行壓低房價，做表面功夫，讓房價明顯低於市場價，這是強行扭曲了市場經濟規律。這種情況下，大家都去搶房，買房可能需要搖號，有錢你都不一定能買到，買房更困難。且此類房當做二手房再次出售的時現候，必然暴漲，如果長此以往限價，必然造成房價報復性反彈。部分城市甚至在新房買入後5、10年內禁售，如此執行，必然會造成房源的減少。未來5、10年內根本沒有二手房出售，因為還在禁售年限內。如果這段時間買房，只能繼續搖號購買新房或是買更老舊的二手房。供求關係必然惡化，會造成房價的上漲。如果家裡變故，需要賣房換錢，卻因為政策不能出售。如若長期實行這種政策，只會產生民怨，更不利於社會安定。還有甚者，要求土地拍賣時，房地產公司必須自持一定比例的房子。看似可以消滅一部分房源庫存，但是實際上加劇了供求矛盾。
8、關於房地產成本，目前濰坊房價均價為6465元/㎡，其他就是相關稅金，融資成本、管理成本。其他城市，除了土地價格不一樣，其他費用都是差不多的。
房地產稅靠不靠譜
目前大家都很關注房產稅的問題，希望可以儘快出臺來限制房價。房產稅實際是通過對持有多套房產的業主收稅，迫使其出售或出租其所擁有的多餘房產。增加房源供給，緩解供求關係，造成供過於求，從而降低房價。
但是實際上的效果並不是很明顯。重慶和上海的房地產稅實施了幾年時間了，每年稅收約幾個億，但是平攤到每套房子，每年大概就幾千塊錢，效果有限。那麼如果提高房產稅收標準呢？舉個例子，如果是父母給未成年子女買房，是否應該收稅？在城市給有農村住房的父母買養老房是否應該收稅？房地產稅的收稅標準是很難確定的，目前只能是在不斷改進，如果希望其真正達到降低房價的目的，可能還需要很多年的不斷調整。
房地產稅的確可以一定程度上讓業主出售手中的多餘房產，增大市場房源供給，但是這樣會損害租房人群的利益。很多房子出售後，更多的滿足了購房的剛需人群。每家每戶只有一套房子以後，沒有多餘的房產用來出租，可能以後連房子都租不到了。租房房源減少，房租勢必會大幅上漲。房租都租不起，更何況買房呢？房價勢必也會隨之上漲，房產的投資價值也會上漲。最後房產稅都轉移到房租上了，只會造成惡性循環。
有人會說，能不能借鑑一下新加坡的政府租屋？多餘房產都由國家購買，變成公租房呢？政府保障房、廉租房其實相當於新加坡的政府組屋，但是我們起步太晚，而且國情也不一樣，政府沒有那麼多錢造那麼多房子供給給那麼多進城的人，政府持房的數量遠遠達不到影響房地產市場價格的規模，而且政府保障房、廉租房腐敗這麼多，又很隱蔽很難查，輿論壓力也很大。我國人口基數太大，政府財力有限，所以說出臺房產稅其實沒什麼實際意義。目前政府力推的雄安新區，因為人口基數小，規劃起點高，可能會有房價控制新模式，簡單來說，就是通過政府大規模持房，來達到控制房地產價格的目的。
學區房、租售同權房屋、共有產權房屋
都是啥意思？
未來的學區的改革趨勢是學校教育集團化。簡單來說就是在一定範圍區域內，普通學校被好學校兼併，從而平均學校的師資水平和配套設施質量。讓優秀教師和普通教師可以在一定區域內流通互補，將好學校的學生和普通學校的學生按比例分配，讓生源按一定比例逐步流通，最終達到教育資源和生源的相對平衡，同時也給學區房降溫。也就是說，學區房以後可能會漲的比現在少一點，當然，也僅僅是漲的少一點而已，畢竟，不可能大比例的把好學區的學生調到普通學區去，只能是一小部分，不然家長們肯定不幹。
現在很多城市已經在開始學校教育集團化了，但要達到教育資源的相對平衡（也只能是相對平衡了，或者縮小差距），還要很長時間。想要達到教育資源的根本性改變和絕對平衡，那是不現實的，西方發達國家都做不到，何況我們呢。
租售同權實行的主要目的還是為了落戶和子女的教育問題。如何落戶？集體戶口還是個人家庭戶口？按照目前大部分地區實行集體戶口，子女落戶都不行，就更不用想讀書的問題了。如果是落戶個人家庭戶口，落戶在哪？在租的房子裡？房東是不是答應？要租多久才能落戶？換了房戶口怎麼處理？都是問題。可以肯定，在資源有限的情況下，這些落戶的條件和要求都是有限制的，政府一定會提高落戶門檻，肯定是讓政府眼中的人才優先落戶，剩下的名額讓一些普通人抓鬮。可想而知，我們普通人要落戶是很難的。
落了戶，才有資格讀書，當然，也有可能不落戶也能讀書，但依然有條件限制，每個城市的學校容量是有限的，不可能什麼人都可以讀書，政府通過居住證或積分制等要求來限制外來學生數量，不然，學校會爆棚。好的學區，本地戶口都得排隊，你覺得靠租房的三表四表生能輕輕鬆鬆就進去讀嗎？租房的難道還能優先產權房？如果說租房和產權房一視同仁，那麼誰還去買房，大家都去租房，租金必然大漲，租金漲了，房子更有投資價值的，勢必帶動房價大漲，這時候，別說買房，你連房子都租不起，談什麼租售同權都是扯談。
對於城市郊區，學校差一點，本地人口也不多，學校或許還有少部分名額，如果租售同權實施，那還是有一點好處的。
有人會說，政府為什麼不多一些資金投入教育呢？政府的資金是有限的，投入教育的比例也是有限的，而且投入的不僅僅是資金，還有人力物力，還需要管理；改變大城市的教育資源短缺問題，不是單靠大幅提高教育資金，就可以一朝一夕解決的的。更何況，羊毛出在羊身上，政府的資金也是來自稅收和土地拍賣。所以說，租售同權要真正大面積落實到位，歸根結底還是要有足夠的學校能容納這批人。從現在一二線城市的教育資源情況來看，這個政策就是一個噱頭，真正受益的是極少數人。
共有產權房是指政府和個人按一定比例持有房屋產權，可以落戶讀書。但是要想大面積實施，目前來看很難，首先國家持有的房產數量很少，而且還需要政府有資金造房持房。所以不可能大規模實施，只能是為了留住人才戰略計劃看重的技術人才考慮的，普通人不太可能享受這個政策的福利。
結論
從以上觀點來論證，房價長期來說是上漲的，但短期的漲跌跟房地產的週期和政府的態度有關，確實不好預測。就房價漲跌程度而言，政府對於房價漲跌數據的統計，跟我們個人實際的漲跌感受差距很大，就像被平均了一樣。
目前一線城市處於平穩或微跌狀態，成都、杭州、大連等1.5線城市，也會是相同的情況，可以說是剛需購房的好時機，但是指望房價大幅下跌是不可能的了。至於二線城市的房價，為了緩解一線城市的供求矛盾，會有小幅度上漲。非剛需購房者，可以持觀望態度或自行考慮，剛需購房者看自己的情況，有能力現在買都沒關係，萬一限購效果不明顯，或則房地產週期，導致房價大幅走高，那可真麻煩了，反正房價長期來說都是上漲了，你長期持有是不會虧的。另一方面，銀行加速放貸，央行貨幣超發，物價不停上漲，在一定程度上也加速了房價的上漲。
有時候我覺得，房價的大幅上漲，對於沒房的人，是很不公平的，從某種意義上來說，就是劫貧濟富。
如果你決定買房了，需要注意什麼？
1、條件允許情況下，儘量購買新房，新房的漲價幅度會高於老房，當然3—5年的房子也還可以。
2、購買城區的房子，未來升值空間大，如果房價下跌也會比郊區跌的晚，跌幅也會小一些。
3、按照目前的學區政策，買學區房還是有一定優勢的。如果政策效果不明顯，學區房還是會有一定優勢的。
4、按照分析，未來房價還是呈上漲態勢，剛需購房者可以考慮在經濟允許範圍內購房。如果未來漲到更高，就更買不起了。
5、費趕圩購房者，要看投資目的，未來漲幅會逐漸平穩，可能會很穩健，但是長遠收益不一定會比其他投資方式更高。
6、時刻關注網上成交量信息，成交量下降，會伴隨房價的短期下跌。
7、買房儘量選年底，暴漲通常在年後，年底開發商回籠資金，優惠也會比較大。
8、房價趨勢下跌時，先賣房，再買房；房價趨勢上漲時，先買房，再賣房
9、優先買一線城市的房子，房價漲幅也最大，其次是1.5線省會城市，再次是二線城市，最次三四線城市。
10、和擁有多套房的人討論房產，他們經驗更豐富，少聽沒房的人的建議
11、先買房再買車，畢竟二手房價也是漲，反觀二手車價嘛……
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球賽直播&房天下有獎競猜陪你過！
#說出你的故事 有“球”必應#
下一箇中獎的就是你！
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