隨著城市生活水平的提高，汽車逐漸成為人們生活的一個重要部分，有了車就需要有停車的地方，因此，作為最普遍的停車空間——地下車位的商業價值和使用價值越來越為人們所重視。有人常和小編說，自己買了這麼多年的停車位到頭來卻不是自己的，最終都是開發商的。而開發商又只承認有使用權，但並不歸屬於業主，那麼小區停車位的所有權到底屬於誰的？沒有買車位的業主是否能進入小區停車呢？今天我們來好好分析一下。
在小區中常見的停車位可以分為三種，產權車位、人防車位、露天車位。我們先來了解這些車位是怎麼定義的。
地下產權車位是開發商在小區地下空間建造時，滿足立項和規劃條件、辦理了土地出讓手續，可以辦理所有權證書的車位。
物權法第七十四條第二款規定，建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。該部分車位符合物權法要求的專有部分規定，歸屬於車位的建造單位或車位的購買人。小區的購房業主通過與開發商簽訂合同購買車位，並辦理完畢權屬轉移登記手續後，即可成為車位的專有產權人。這裡需要注意的是，如果小區地下車位建造時計入了房產分攤面積，那麼地下車位是歸全體業主共有，大家都有使用權的，物業只能收取相應的服務費用，不得禁止業主車輛入內。如果地下車位沒有計入產權面積，那麼車庫使用權是開發商的。
人防車位是屬於人防工程的，產權一般認為是國家所有，相關條款規定，誰投資誰管理，產權屬於防空事業。
人防車位閒時經營權在開發商手上。有的城市通過立法或者政府部門規定，明確此類人防工程車庫平時歸全體業主共同使用，使用方式有免費的，也有人防部門或者小區業主委託物業公司等企業管理並收費，收益扣除管理合理報酬後，用於人防工程維護等，但更多的城市，是由人防部門許可開發商管理使用此類人防工程車庫車位，允許開發商短期出租給小區業主（一般租期不超過五年），也允許開發商自己或者委託物業公司有償運營該車位，實務中，有的開發商以出售或者“永久轉讓”、“長期出租”等方式變相出售此類人防車庫車位，其實是違法的，受讓者風險極大。
露天車位是在小區地面或商鋪外面，為了滿足臨時停放車輛而設置的車位。
一般當初建造時按照規劃部門批准的規劃建設，那它到底是屬於業主還是開發商呢？這個的爭議是比較大的。地上車位又分兩種：一種是小區建築區劃內規劃建設的車位，一種是開發商在規劃外新增車位。物權法第七十四條第三款規定：“佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。”而《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條進一步明確規定：“建築區劃內在規劃用於停放汽車的車位之外，佔用業主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位。”因此，建築區劃內規劃建設的車位屬於開發商所有;建築區劃內規劃用於停放汽車的車位之外新增的車位，且佔用了公共土地，則屬於小區業主共有。
根據物權法的相關規定，我們可以相對明確地分辨出什麼樣的車位怎麼劃分，對於佔用了房產分攤面積的產權車位，歸業主所有，不計入房產分攤面積的產權車位歸開發商所有，可以進行出售或出租。如果沒有購買或租賃地下車位，開發商授權給物業，物業有權禁止未購買或未租賃車位的車輛入內。人防車位歸國家所有，閒時可由人防部門允許開發商進行出租。建設規劃內的露天車位歸開發商所有，建設規劃內新增且佔用公共地塊的露天歸小區業主所有。
那在這樣的情況下，經常有一些小區的物業不允許沒有買車位的業主進入小區內停車，這是否合法呢？
小編覺得這要看情況來區分如果小區地下車位計入了房產分攤面積，那麼地下車位是歸全體業主共有，大家都有使用權的，物業只能收取相應的服務費用，不得禁止業主車輛入內。如果地下車位沒有計入產權面積，那麼車庫使用權是開發商的，如果沒有購買或租賃地下車位，開發商授權給物業，物業有權禁止未購買或未租賃車位的車輛入內。 而人防車位要看人防單位和開發商是怎樣協商的，是出租還是免費給業主使用。 而露天車位則是看車位是否佔用了小區的公共用地，如果沒有佔用，只是規劃內的車位，物業有權管理車位不允許沒有買車位的業主進入，如果佔用了公共用地，則應該全體業主進行協商，是免費提供給小區業主停放還是收費，所獲收益再進行小區維護等。
物業公司和業主不應該站在對立面，應該相互攜手把小區維護得更好，面對小區內的車位問題，大多物業禁止未購買車位車輛駛入小區確有一部分是為了規範小區內部的車輛停放秩序，也出於對小區內部道路安全的考慮，但小區業主也會覺得為什麼我是業主卻不能把自己的車開進小區？所以物業應當與業主事先達成共識，最好通過業主大會的形式來確定，到底小區內的車位怎麼來劃分?一般小區業委會或業主如與物業公司之間有合同，明文約定沒買車位不能開車進小區，那麼就應該按照合同辦事；如果雙方沒有簽訂這樣的合同，物業公司沒有權力單方面規定業主車子不能進小區，不能單憑一方的意見來界定車位的事情。
在任何一個小區內，車位權屬問題區分是很重要的，這涉及到全體業主的利益。具體問題具體分析，只有規定清晰、明確的集體規則，確定停車位（庫）所有權的歸屬，作出相應的停車規定，在現實中才能夠保護業主和開發商、物業的合法權益，形成一個和諧的社區環境。
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