在一手房首付門檻邁入百萬元時代的廣州，市中心還能以不到100萬的總價買套公寓？
最近，在越秀中華廣場附近有樓盤號稱“複式公寓88萬元/套起”，在曉港公園附近也出現“不限購的低價複式公寓”。
由於地段好、總價比周邊住宅低一大截，吸引了不少買家關注。
小編實地走訪一番，發現原來內有“乾坤”。
裙樓“換裝”公寓再出場
這兩個項目都由已經落成多年的樓盤裙樓改建而成。此前，一些位於成熟商圈內的裙樓物業，大多用來做商場、超市等。也一度颳起將裙樓包裝成主題商場、專業市場等分割出售的風潮。
中華廣場附近的東山御品所在的白雲大廈，2004年落成使用，共31層，其中1－3層為商場，5－29層為寫字樓，4層現為東山御品公寓。
項目內含53套loft公寓，面積從22-46㎡不等，外圍帶窗戶的單位均價約45000元/㎡，中間不帶窗戶的單位均價約38000元/㎡。
而項目旁的築南小區、嘉駿苑，均建於1999年，目前二手住宅均價5萬+。
曉港公園旁的公寓名叫美園“SOHO”，在樓盤塞納森晴的裙樓1-2層。現在賣的是第二層的單位，戶型從15-32㎡不等，單一層就有200多套！！
去年賣一層時均價是4萬元/㎡左右，現在價格是外圍帶窗戶的單位均價43000-45000元/㎡，不帶窗戶的單位最低35000元/㎡。
周邊的富力千禧二手住宅均價5萬+，而塞納森晴的二手住宅價格更去到6萬元/㎡左右。
▲美園“SOHO”樣板間。
兩個項目現都已開賣，據銷售介紹，東山御品售出近30套，交齊首付、辦好貸款/交齊全款後，1周內即可過戶。
▲東山御品不可明火，傢俬家電全送，初定2019年4月交樓。
樓盤現場都設置了樣板房，其中東山御品的樣板單位層高3.9米，首層高約2米，夾層高約1.75米。
目前，市場上一般的複式產品層高都在4.5米。項目的夾層不算上是真正的一層樓，充其量只能算是閣樓，以後住起來舒適度難免打折扣。
▲淨身高約1.73米的男銷售穿鞋走上夾層臥室，剛好頭頂天花板。
前5年返租，每月租金4000多元
東山御品33.33㎡單位（帶窗）
售價：45000元/㎡
總價：約152.57萬
五成首付：約76萬
月供：約14587.15元（貸款5年，利率上浮20%）
目前東山御品提供5年返租，業主可將公寓交給發展商引入的到啦酒店運營。一次性簽訂5年代租合同，每月租金110元/㎡。
第一年計租9個月，前三個月無租金；餘下4年，按照12個月租金計算。此外，第4-5年，每月收益除租金外，還有額外30%的實際放租收益。
據悉，同位于越秀區的到啦主題酒店，30平米左右的大房，平時房租是360元/天起。假設按照360元/天，每月入住20天算，每月額外收益為2160元。
▲項目現場提供的周邊酒店、住宅租金價格。
照此方式計算，一個33.33㎡的單位五年的租金收益約為26萬，平均每月租金4347元。
也就是說，如果買家以貸款的方式購入公寓，前5年除去租金收益外，每月還要拿出約1萬元供樓，數額不算小。
如果是一次性付款，150萬元存5年定期（存款利率2.75%），總利息收入約123750元，平均每月約2063元。
目前，項目僅剩20年產權，如果按照每月4347元的租金計算，20年的租金收益約104萬元，不到房價七成。
市中心、低總價，買不買得過？
據瞭解，近幾年在廣州很流行將建好多年的裙樓改成公寓出售。
這些公寓的產權基本都在一個大商家名下，買家購買後再過戶。這種操作被稱為“二手物業一手交易”，即買家支付的稅費是按一手物業交易標準收取，最大一筆就是總房價3%的契稅。
據瞭解，這些公寓賣得並不差，在現場可以看到一波波的人來看樓。銷售人員說，買家主要有老人家和年輕人買來自住，還有一些買來投資的。
老人家基本上是周邊的街坊，在老城住習慣了，想換套有電梯的房子自住，因為總價不高，對他們來說容易接受。年輕人則是買來過渡的，投資的買家是出於理財目的，希望日後有穩定的租金。
可以說這種公寓迎合了一些想在中心區置業，但經濟實力不強的買家需求。
但買不買得過呢？一起來聽聽專家怎麼說。
肖文曉（克而瑞廣州首席分析師）：
對於這類“商改住”的公寓，需要開發商提供相關文件證明，看是否報批合規，產權是否已經分割完。簡而言之，就是看有沒有房產證。
另外還要看水電、消防方面是否合規，但一般買家都無法準確判別，所以購買需謹慎。
韓世同（廣州知名地產專家）：
年輕人買來自住，作為過渡階段的產品也是可以的。
但單純用來投資，則要考慮承租的年限和期望的投資回報，投資成本高、回報年限少，那麼投資回報就沒有保障，很可能無法回本，或收益達不到預期。
鄧浩志（地產經濟學家）：
不建議投資，最近公寓的價格一直在下跌，整體物業增值的價值不太高。現在物業的出租整體回報率不高，平均在4%左右，如果公寓自己算出來的回報率很高，或有水分。
幾大隱性風險，瞭解一下
1.土地使用年限縮短
商用物業土地使用年限40至50年不等，這類公寓項目不少是已建成多年的樓宇改造，剩下的土地使用年限更短得多，年限到期後需補高額地價才能繼續使用。
2.高稅費轉手交易難
商用公寓交易二手交易各項稅費加起來，通常達到物業交易總價的10%-14%。也就是說，100萬元的公寓，交易時各種稅費就要10萬-14萬元。此外，按照廣州目前政策，以後公寓交易只能賣給公司，這些都將增加公寓轉手交易的難度。
3.改造工程難度較大
對原本水管設計相對簡單的裙樓項目來說，要改造成公寓，就要重新間隔洗手間、廚房等功能空間，必須大量輔設水管、下水道。這些工程都非常麻煩，工程質量不好的話，日後就容易漏水。
4.不能入戶、無學位
只要是公寓，都是不能入戶的，就算地處廣州市中心，附近還有名校，但因不能落戶也無法入讀學校。
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