商品房買賣屬特定物買賣，購房人支付全款後，即使該商品房未過戶，也不屬於破產財產
閱讀提示：對於購房人來講，最倒黴的事，莫過於交完全款後，還沒拿到鑰匙辦好房產證，開發商卻破產了。這個時候，這套已交了全款的房子，到底是屬於購房人的，還是開發商的，購房人還有權利要求繼續交房嗎？本文將藉助三則案例簡要分析。
裁判要旨
在商品房買賣合同的法律關係中，購房者選定一套房屋後，該房屋對於購房者而言就是特定物。而在特定物買賣中，雖尚未轉移佔有，但購房人已完全支付對價的商品房不屬於破產財產。
案情簡介
一、2012年12月6日，東來公司、沃凱宏簽訂六套《商品房買賣合同》，約定沃凱宏向東來公司購買東來國際大廈六套商品房；
二、《商品房買賣合同》約定，東來公司應當在2013年12月30日前將商品房交付沃凱宏使用並將土地、房屋權屬證書交付給沃凱宏，沃凱宏自行辦理商品房轉移登記。《商品房買賣合同》已向房地產管理中心登記備案，沃凱宏已付清全部購房款。
三、2013年12月18日，東來公司以其不能清償到期債務且已嚴重資不抵債等為由向法院申請進行重整，並獲受理。
四、2014年9月19日，因東來公司管理人未按期提出重整計劃草案，法院終止東來公司的重整程序，並宣告東來公司破產。該案進入破產清算階段，管理人著手進行破產財產的清理確認和處置準備工作，擬定破產財產分配方案。
五、2015年7月7日，沃凱宏以其為全款購房人，所購商品房不應列為破產財產為由提起訴訟，要求繼續履行《商品房買賣合同》，交付商品房。而東來公司則認為，涉案房產不屬於破產財產。
六、本案經鎮海區人民法院一審、寧波中院二審，最終判定涉案房屋不屬於破產財產。
裁判要點
已支付全款的房子不屬於破產財產，購房人有權要求繼續交房。根據《最高人民法院關於審理破產企業案件若干問題的規定》第七十一條的規定：“下列財產不屬於破產財產：……（五）特定物買賣中，尚未轉移佔有，但相對人已經完全支付對價的特定物。” 商品房買賣屬於特定物買賣，涉案商品房雖未辦理產權證，但沃凱宏已支付全部購房款，應不屬於東來公司的破產財產。《破產法》第十八條只規定了管理人對於雙方均未履行完畢的合同有權決定是否繼續履行。而對於一方履行完畢而另一方沒有履行完畢的合同，管理人無權作出選擇。購房人已經履行完畢全部的合同義務，即付款義務。管理人沒有進行另行處理的權利，即沒有權利將這些特定物作為破產財產。
實務經驗總結
對於購房人來講，在其已經交付全款後（包括通過按揭交付房款的購房人），即使開發商破產重整，其也有權要求開發商繼續履行交房的義務。
對於管理人來講，其也必須認識到即使房屋還沒有交付或過戶，已支付全款的購房人，均有權要求債務人繼續履行交付房屋的合同義務。
相關法律規定
最高人民法院《關於審理企業破產案件若干問題的規定》
第七十一條 下列財產不屬於破產財產：
（一）債務人基於倉儲、保管、加工承攬、委託交易、代銷、借用、寄存、租賃等法律關係佔有、使用的他人財產；
（二）抵押物、留置物、出質物，但權利人放棄優先受償權的或者優先償付被擔保債權剩餘的部分除外；
（三）擔保物滅失後產生的保險金、補償金、賠償金等代位物；
（四）依照法律規定存在優先權的財產，但權利人放棄優先受償權或者優先償付特定債權剩餘的部分除外；
（五）特定物買賣中，尚未轉移佔有但相對人已完全支付對價的特定物；
（六）尚未辦理產權證或者產權過戶手續但已向買方交付的財產；
（七）債務人在所有權保留買賣中尚未取得所有權的財產；
（八）所有權專屬於國家且不得轉讓的財產；
（九）破產企業工會所有的財產。
《最高人民法院關於適用《中華人民共和國企業破產法》若干問題的規定（二）》
第二條 下列財產不應認定為債務人財產:
（一）債務人基於倉儲、保管、承攬、代銷、借用、寄存、租賃等合同或者其他法律關係佔有、使用的他人財產；
（二）債務人在所有權保留買賣中尚未取得所有權的財產；
（三）所有權專屬於國家且不得轉讓的財產；
（四）其他依照法律、行政法規不屬於債務人的財產。
法院判決
以下為該案在法庭審理階段，判決書中“本院認為”就該問題的論述：
本院認為：《若干規定》第七十一條的內容目前仍具有法律效力。該條與破產法司法解釋（二）第二條並不相牴觸，該條第（五）項與第（六）項亦不衝突。原審判決適用《若干規定》，並無不當。本案東來公司與沃凱宏之間成立商品房買賣合同關係。在商品房買賣合同的法律關係中，購房者選定一套房屋後，該房屋對於購房者而言就是特定物。本案沃凱宏作為購房者已選定房屋，並全額支付價款，涉案房屋應為特定物。根據《若干規定》第七十一條第（五）項規定，特定物買賣中，尚未轉移佔有但相對人已完全支付對價的特定物不屬於破產財產。故涉案商品房應不屬於東來公司的破產財產。
案件來源
寧波市中級人民法院，沃凱宏與寧波東來日盛置業有限公司與破產有關的糾紛二審民事判決書[（2016）浙02民終63號]
延伸閱讀
商品房買賣屬特定物買賣，購房人支付全款後，即使該商品房未過戶，也不屬於破產財產。
案例1：寧波市中級人民法院，寧波臺達緊固件有限公司與寧波東來日盛置業有限公司與破產有關的糾紛二審民事判決書[（2016）浙02民終69號]認為，《若干規定》第七十一條的內容目前仍具有法律效力。該條與破產法司法解釋（二）第二條並不相牴觸，該條第（五）項與第（六）項亦不衝突。原審判決適用《若干規定》，並無不當。本案東來公司與臺達公司之間成立商品房買賣合同關係。在商品房買賣合同的法律關係中，購房者選定一套房屋後，該房屋對於購房者而言就是特定物。本案臺達公司作為購房者已選定房屋，並全額支付價款，涉案房屋應為特定物。根據《若干規定》第七十一條第（五）項規定，特定物買賣中，尚未轉移佔有但相對人已完全支付對價的特定物不屬於破產財產。故涉案商品房應不屬於東來公司的破產財產。
案例2：寧波市中級人民法院，寧波市鎮海區深藍文具製造有限公司與寧波東來日盛置業有限公司與破產有關的糾紛二審民事判決書[（2016）浙02民終73號]認為，《若干規定》第七十一條的內容目前仍具有法律效力。該條與破產法司法解釋（二）第二條並不相牴觸，該條第（五）項與第（六）項亦不衝突。原審判決適用《若干規定》，並無不當。本案東來公司與深藍公司之間成立商品房買賣合同關係。在商品房買賣合同的法律關係中，購房者選定一套房屋後，該房屋對於購房者而言就是特定物。本案深藍公司作為購房者已選定房屋，並全額支付價款，涉案房屋應為特定物。根據《若干規定》第七十一條第（五）項規定，特定物買賣中，尚未轉移佔有但相對人已完全支付對價的特定物不屬於破產財產。故涉案商品房應不屬於東來公司的破產財產。
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