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■本文出自“在明徵地拆遷律師“
導讀：2018年棚戶區改造項目的大力推動仍在持續中。而實踐中，一個老百姓普遍關心的問題是，棚戶區改造項目與一般的國有土地上房屋徵收究竟有什麼區別呢？棚戶區改造應遵循哪些法律規定？又有著怎樣的法定補償安置標準呢？本文，在明律師將用最簡略的表述來講清楚這些事兒……
作者丨王小明
講區別之前，要先講聯繫。簡言之，實踐中的棚戶區改造項目從性質、實施形式、補償安置、搬遷拆房等全套流程上看，與一般的國有土地上房屋徵收區別不大！！！
換句話說，棚戶區改造項目所應遵循的法律規定，首先就是大名鼎鼎的《國有土地上房屋徵收與補償條例》。背離了590號令的棚改，基本可以確定是違法的。譬如“房屋徵收決定→入戶評估→協商補償安置協議（含自主選擇補償安置方式）→徵收補償決定→申請法院強制執行”這條程序主線，與590號令是完全相同的。
再譬如老百姓最關心的“法定補償標準”問題，答案也就是一句話：與590號令規定大致相同。被徵收人只需要掌握一般城市房屋拆遷的補償標準就可以了，沒必要再去單獨琢磨棚改的特殊性。標準問題，可參見在明律師此前的總結《
房屋徵收補償的法定標準，一次性告訴你！》一文，茲不贅述。據此，幾個大家平時問得很多的問題，答案也就出來了：棚戶區改造項目什麼“決定”都沒見著就直接強拆了？肯定違法！棚戶區改造項目有人斷水斷電砸門窗逼遷？肯定違法！！棚戶區改造項目沒有回遷安置，只能外遷到很遠的地方或者拿純貨幣補償？肯定違法！！！
那麼，棚戶區改造項目這一特有的名詞究竟有何特殊之處呢？當然還是有的。在明律師這裡只講3點與被徵收人補償權益密切相關的區別，那關係不大的純理論層面的就不說了：
其一，棚戶區改造項目的審批速度快、效率高。
《國務院辦公廳關於進一步加強棚戶區改造工作的通知》規定，市、縣發展改革、國土資源、住房城鄉建設等部門要共同建立棚戶區改造項目行政審批快速通道，簡化審批程序，提高工作效率，改善服務方式，對符合相關規定的項目，限期完成項目立項、規劃許可、土地使用、施工許可等審批手續。據此，“快”是棚戶區改造項目的一大優勢，也是時下很多徵收項目都被命名為棚改項目的重要原因所在。畢竟，究竟什麼叫“棚戶區”並沒有客觀上的準確定義，這個筐裡面能裝的東西自然是很多的。不過被徵收人需要明白的是，“快”不等於可以減省審批事項，該有的文件還是要有，一個也不能少，通過申請信息公開的方式審查一通，涉案項目的審批情況也就清楚了。如果缺東西，那麼涉案項目的房屋徵收決定就可能被確認違法甚至撤銷。
其二，棚戶區改造項目的“民意”徵詢工作嚴格且突出。
《國務院關於加快棚戶區改造工作的意見》規定，各地區要尊重群眾意願，深入細緻做好群眾工作，積極引導棚戶區居民參與改造……實踐中，這一突出尊重民意的政策原則被體現在以下幾個方面：
一是一些地方規定了獨立的“意願徵詢”程序，同意改造的比例要達到90%以上才會啟動項目，這是一般房屋徵收所沒有的；
二是被徵收人若針對棚改項目的徵收補償方案提出意見較多，區縣政府則必須組織由被徵收人和律師等公眾代表參加的聽證會。這個“較多”的比例，590號令規定為半數以上，而實踐中一些地方乾脆把聽證會列為了此類項目的必經程序。
三是棚改項目往往適用獨特的“預簽約”模式，即只有當預簽約比例達到規定下限時徵收補償協議才會生效，否則項目將被終止。而這一模式是對590號令規定程序步驟的巧妙改造，對少數被徵收人的補償訴求實現並不十分有利。
四是通常會設置早搬早籤獎勵金這類激勵政策，且可能採取捆綁模式令被徵收人之間產生相互影響。
需要警惕的是，民意既然如此重要，要謹防民意被人為誤導、操縱。
其三，房地產開發企業往往深度參與，且對項目進程起重要作用。
《國務院關於加快棚戶區改造工作的意見》規定，鼓勵和引導民間資本根據保障性安居工程任務安排，通過直接投資、間接投資、參股、委託代建等多種方式參與棚戶區改造……消除民間資本參與棚戶區改造的政策障礙，加強指導監督。據此，在此類項目中房地產開發企業往往表現得十分活躍，會由地方政府的工作人員帶領著上門與被徵收人就補償安置事宜進行協商談判，甚至會成為談判中的主力軍。事實上，棚戶區改造項目能否持續推進，關鍵在“民間資本”，因為錢是從人家那兒出的，政府並沒有那麼多的資金來支持這種大拆大建的項目。實踐中一些項目“拆不動”了，原因就在於企業沒錢了，往往老百姓也會為此而著急上火。故此，主張補償權益也要有個“度”，要在合理、公平的範圍內要求，要得太大發了，反而麻煩，棚戶還可能繼續住下去。
在明律師最後想提示大家的是，拋開棚改項目的上述特殊性，590號令仍是保障被徵收人合法權益的最有力武器。補償安置協議一定要和政府籤而不能和開發公司籤，才能確保被徵收人在失去自己的棚戶後能真的住進寬敞明亮的新房子。簡單的講，只要被徵收人理解掌握了590號令，就完全能夠應對棚戶區改造、舊城改造中的相當一部分問題，餘下的複雜、個別難題，不妨交給專業徵收維權律師來幫助您。
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