为什么三室的户型要做140平而不是120平？为什么一梯要做4户而不是两户？为什么同样价格拿的地，最后售价会有区别？这背后的原因，都与一个叫容积率的数值有关。
今天我们就来谈谈容积率。
从概念上分析，容积率指的是一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比值，是衡量住宅舒适度的重要指标。但同时，它对于政府部门、开发商和消费者的意义也各有侧重。
● 对政府部门而言，容积率与城市地貌、城市交通、城市环境密不可分，控制容积率，也就是控制了城市的规划和开发；
● 对房企而言，容积率决定了地价成本在房屋中的占比，以及房屋开发如何做、如何实现最高溢价配套的因素。
● 对购房者而言，容积率是影响住房舒适度的重要参考指标。
房企在拿地、得到确定的容积率之后，会对项目做出怎样的划归，又怎样提升整个项目的溢价空间，达到利润的最大化，在接下来的论述中，明源君将与你一一探讨这些问题。
01
容积率与利润并非一定呈正相关
因地因时制宜收益更多
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1、理论上住宅可获得的收益与容积率提升呈正相关。
容积率与利润之间的平衡点在哪？我们先从容积率的公式开始推导：
通常情况下，容积率的计算公式为：容积率=地块建筑总面积/地块总占地面积；
而当建筑密度确定之后，容积率又可表述为：容积率=建筑密度*层高，说明在密度一定的情况下，层高越高，则容积率越高；
紧接着，此公式又可推导为楼面占地率=1/容积率，即楼面占地率与容积率成反比，每平方米建筑面积占用的土地越少，建设开发中所占土地费用的成本就越低，因此土地利用率和经济效益就越高。
在此，可以初步判定，理论上来说，容积率越大的项目，可以获得的收益也就越大。但在实践中，容积率往往还与城市总体规划设计有关，购房者出于房屋居住舒适度的考虑，对于容积率过高的住宅，购买意愿也会降低。
2、在边际收益/成本曲线中，容积率在一定范围内提升住宅销售额。
除了建筑密度、层高之外，还有别的因素在影响着容积率的设定和规划。
此时就需要引用一条经济学原理：边界收益理论。所谓边际收益，就是指每多增加一个单位投入带来的收益值，但值得注意的是，当其他投入量一定时，连续增加某种投入量，会使总产量的增量递减。
底层楼房中的高层房屋，容易存在上楼不便、夏季炎热等缺点，所以普遍售价要稍低。但是高层建筑中的高等住宅由于在景观、通风、日照等方面条件大为改善，其价格又会大幅上扬。
图：楼层数与房屋售价之间的边际收益曲线
与收益对应还有成本，边际成本是指每多增加一个单位所增加的成本，在一定范围内，投入单位越多，均摊成本则越低，但是一旦突破某一限度，其边际成本则会上升。
如高层楼房就要比低层楼房多出了电梯等设置，高层楼房的地基处理、水、电、消防设施投入以及规划设计、工程勘察、建设周期等成本都要高于低层楼房，其边际收益超出一定范围就会下降。
图：楼层数与房屋建设成本的边际成本曲线
3、建筑成本、开发周期甚至地段，都会影响容积率和住宅售价。
假设商品房单方售价为Pm，单方成本为Cm，土地价格（单位土地面积）为Xo，单方利润为Lo，利润率l，房地产开发周期T，利息率r，利息折算系数K，税率为t，建筑总占地A，容积率f，那么根据商品房价=总成本+土地费用+利息+利润+税收，可用公式表达为：
这个公式说明：在利润率明确的情况下，提高容积率还会带来建筑成本、建筑周期的增加，且由于一段时期内地产价格的相对稳定，楼层的增加还可能使平均售价Pm略有下降，这也就说明了单纯提高容积率不一定会带来地价的增长。
以上公式还可变形为：I= Pm（I-t）/（Xo/f+ Cm）-I-r*T*K，即开发项目费用明确时，通过提高容积率来提高利润，若单方成本和开发周期稳定，则利润率和容积率都会增加；但若单方成本和开发周期不确定，则利润率变化未知。在高价地区提升容积率，楼面地价降幅超过单方成本增幅，那利润率就有可能大幅提高，而若在低地价地区采取提高容积率的行为，则很有可能会是一场冒险。
02
对容积率进行拆分
让高容积率也能获得高收益
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一般情况下，建筑产品形态与容积率之间存在一定对应关系，这也就对应了不同的客户层面，决定了不同的竞争格局。在地块规划意见书中，除了给定容积率指标外，往往还会给定相应的建筑密度、建筑限高等。因此在做项目具体规划时，这些因素都将要考虑进去。
在项目规划设计中，满足种种限定条件，对给定的容积率进行分解，从而在一个项目中形成不同的产品形式，让某种需求得以满足，可称之为容积率拆分。与容积率拆分相伴的，就是产品形态的排列布局：拆分之后的地块应该怎样选择产品形态，这些产品如何组合布局，都是实现利润最大化的重要手段。
住宅项目容积率与产品关系对应 来源：中原地产
1、合理安排布局新项目组合，完成项目利润最大化，是拆分的总要求。
房企在运作项目时，要从财务净现值、财务内部收益率、成本利润率三个角度对项目组合进行考量，在财务回报中选取组合的最优解。因此做到利润率和利润额的最大化，也是最优产品组合的衡量标准之一。
项目规划时，可以选定不同物业的组合模式，同时将几种组合形式在数值上进行比对，测算出在满足容积率值的前提下，不同产品类型之间的组合模式。
拆分容积率后项目销售额计算方式 来源：中原地产
以龙湖香醍漫步为例，该项目在1.0的容积率下，选择了“别墅+洋房”的组合，其比例大约为3:7，其中别墅产品树立项目形象和价格平台，带动洋房的销售价格和速度，最大化实现了项目的价值。
龙湖·香醍漫步总平面图
2、不同地块之间互相呼应，形成配套，让项目收益倍增。
项目在操作过程中，还会遇到所拿地块容积率太高，影响房屋售价的情况。在前文分析中，我们已经论证了容积率一味提高，房屋住宅的利润率就会下降的情况，因此为了保持利润的稳定性，可以从建设多种形态产品入手，例如超高层、办公楼等等都用来消化容积率，以达到住宅容积率“被平均”，舒适度得以保持的效果。
深圳宏发领域项目在开发时，就采用了组合式的项目配套。
宏发领域的项目占地面积为3.63万平米，建筑总面积达到16.8万平米，计算可知，容积率为4.63，总户数达1354户，鉴于该容积率整体较大，舒适度下降将会比较明显，影响利润率，因此房企在对项目进行规划开发时，就设计了包括写字楼、商务公寓、商业街、住宅等多种形式在内的物业产品，一方面利用商业项目容积率高的特点，帮助住宅消化容积率，另一方面则是可以在项目中实现生态的多样性，活跃整个商圈。
宏发领域房型和套数统计
宏发领域在打造办公、商业、居住一体的开放式综合区外，还利用外部空间，通过景观来提升产品的附加值和舒适度。
3、住宅本身也可以依靠设计化解容积率压力。
到单一住宅层面，由于容积率能够对住宅品质、型式和成本产生影响，要化解高容积率带来的压力，在容积率一定时，要获取高收益也需要一定方法。
化解单体住宅容积率过高，主要可以从标准层消化和东西向围合排布两个角度出发。
● 增大室内空间
从标准层消化容积率的途径上来看，可以有增大梯户比、增加户型进深、增大户均面积三种手段。但增大梯户比容易降低住宅的舒适度，增大进深又容易导致通风不畅，因此适当增大户型，可以说是目前解决容积率太大的一个较好选择。
世茂滨江花园楼层平面图。不难看出，就是通过增大户均面积，减少梯户比来消化容积率。
● 东西向围合式布局
合围式布局，即是住宅沿着基地外圈周边进行布置，这样可以在中部形成宽敞的绿地和舒适的空间，日照、通风和视觉环境相较传统布局也有提高。
成都万科金色家园布局图
而合理采用东西向住宅，还可以在增大总体进深的同时满足日照条件，改善地区的小气候，使居住的舒适感更强。
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