對於開封的房地產現狀，不乏熱心者。
2018年7月8日，他們在一九季，有媒體，有業內，有購房者，有投資客。
共計進行三個小時，八個大話題，數十個小話題。
沒能實現四百人微信購房群的同步直播，下次努力。
廢話不說，且看總結。
感謝贊助商。
感謝海馬公館，東潤銀基望京，新惠華府，藍城誠園，恆大帝景等項目的支持。
Part1：
相比於2017年，2018年上半年的房地產數據似乎不夠驚豔。
從2015年開始，開封房地產的銷售數據實現了三連跳，從128億升至169億，再升至209億。每年以30-40億的數據遞增，這背後得益於開封房價的增長，得益於市場形勢轉好銷售量大幅上揚。對於2018年上半年來說，目前能得到的相對官方數據是，商品房累計成交8314套，其中住宅5822套，商業房2225套。數據不夠經驗的原因似乎和限價備案，6月中旬開盤的恆大文旅城數據未全部錄入有關。
和2017年相比，房地產的銷售數據依賴於新區，而對新區有絕對貢獻力量的莫過於恆大組團。去年是恆大雙子星（恆大帝景和恆大未來城），今年是恆大三劍客（恆大帝景，恆大文旅城和恆大未來城）。可以說，上半年最重要的一次項目開盤莫過於恆大文旅城。
恆大文旅城6月17日首期開盤均價：高層9200-11000元/㎡，洋房12500-13500元/㎡。累計到訪超4000組認籌客戶，成交金額預計在25-28個億。而值得注意的是，相對於恆大未來城把目光鎖定在鄭開，那麼恆大文旅城的客群則來自全河南。
為什麼一個項目能吸引全省的關注？
當然和恆大文旅城最重要的配套恆大童世界有關。恆大童世界是專為少年兒童打造的全球唯一的全室內、全天候、全季節的童話神話樂園，建成後遊客輻射區域將是整個中原區域，預計年遊客接待數到訪2000萬。
Part2：
現在來看，上半年的土地拍賣的邏輯順序非常簡單。
上半年的拿地大戶是新建投，佈局高鐵片區。上半年的土拍熱點區域是復興大道，土地熱的區域，或許是未來房價的熱門區域。但，誰才是開封地價的試金石？這個答案或許在中意湖片區。汴西湖區域先是千畝大盤和西湖同步建設，剩餘的地塊早已是寸土寸金。在汴西湖片區發展的同時，以恆大為主的房企“接管”了運糧湖。城市向西的勢頭已然勢不可擋，難道會跳躍中意湖發展？從目前來看，答案是否定的。這個區域，規劃了超過20+棟寫字樓，如今已經陸續復工並且交付。這個區域，規劃並正在建設中意湖，博物館，中心書城，中央公園等。這個區域商住用地的價值隨著配套的逐步落成已然水漲船高，更何況還有政務區的價值。
上半年的土拍，有一大看點，兩大冷門。看點莫過於古城區3-1地塊650+萬/畝成交，冷門莫過於西關街地塊由龍盛置業（龍亭建投是大股東）接手，中山路魏都西路（火車站區域）地塊名花無主。
對於古城區，超過650萬的地價，基本上決定了未來精裝項目的售價要1.5萬/㎡起步。這高出了在售項目御龍灣（毛坯標準層）將近6000元/平米。而1.5萬/㎡對於未來的古城區來說，也僅是起步而已。
而對於名花無主的中山路魏都西路地塊，土地用途包含了商業、二類居住、商務，平均容積率1.0且≤2.36。諸多的限制，讓開發商多少也有些束手無策。但這樣的規劃，對於火車站區域改造來說，寧缺毋濫，利用商業拉昇住宅及區域土地價值亦是最好的選擇。然而，對於開發商在商業上的資金沉澱，在地價上或許也要適當考慮。
Part3：
開封大宏萬達廣場，將於9月28日開業。
這也是省內第12座萬達廣場，繼洛陽，鄭州，三門峽，平頂山，焦作，新鄉，商丘等地之後，萬達終至開封。萬達的開業，將為開封西湖萬達商圈注入活力，也是鄭開大道開業的第一個大型商業綜合體。在它之後，我們還會陸續看到正在建設的文旅為主導的商業綜合體樂享茂，還有引進紅星美凱龍的國際金融中心愛琴海，悅都的商業等等。如按計劃推進，這個區域的商業體量將會超過60萬㎡，而這個區域的人口導入亦十分密集。
萬達的開業，將會分流開元廣場，星光天地等區域的客流，對於大梁門以西，集英街沿線，開封西湖周邊的客流進行全方面的覆蓋，尤其是在早教，影院等業態上。對於大梁門以東的老城區客群，短期之內，萬博依然是最大的競爭對手，如今的萬博和海底撈的“緋聞”也日漸增多。東區的大潤發，依然是東南片區最常去的超市。古城區的文商旅，也在成為和開封西湖一樣的區域市民休閒散步的好去處。制約萬達輻射全市客群，尤其是東南北客群的因素，或和公共交通有關，即：公共交通線路能否有從東南北途徑萬達廣場的路線，且末班車的時間是否會與萬達閉店時間一致或稍微後延？
Part4：
新區置業，概括的可以分為一軸兩線三湖。其中，一軸指的是CBD中軸帶。兩線指的是東京大道和金明大道。三湖指的是汴西湖，中意湖，運糧湖。如果按熱度排名，這些區域大概排名或許是汴西湖，運糧湖，金明大道，中意湖，東京大道，CBD中軸帶。
開封西湖，是隨著開封新區發展的重要區域。圍繞著開封西湖，目前已成熟的區域基本上可以從集英街覆蓋到四大街。即，對於西區的認識，也從大梁門到金明廣場，到汴西湖。如今，或許應該到了中意湖和運糧湖。開封西湖的價值，無需多言，這個區域集結了開封新區最好的配套，也在引領開封區域最好的住宅產品，也是開封知名房企，百強房企重兵壓陣的區域。這個區域知名的洋房項目有海馬公館，綠城桃李春風。這個區域知名的千畝大盤有鄭開橄欖城，楓華西湖灣，鄭開森林半島（已售罄）。這個區域內知名的項目有西湖印象，暉達新世界（中南林樾）等。對於開封西湖，無論是投資還是商業，買就對了。
運糧湖，目前依然是投資者的聚集地。畢竟過了十四大街這個區域，對於剛需以及自住的客群，短期來看，依然不夠便利。區域內目前多以在售項目為主，交付的僅有東匯名城。也許，隨著恆大未來城，恆大文旅城，建業菊香裡，北大未名府等項目部分房源交付以後，商業及生活配套逐步落成，運糧湖這個區域，才會從投資為主轉向投資兼自住皆適宜的區域。
金明大道，區域的絕對成熟，使得新地塊的項目都不大。任何房企，在這個區域能拿到百畝土地都可謂是一件奢侈的事。這個區域，目前已經集聚了藍光地塊，新惠華府，中南樾府。他們的共性是，地塊都不大，但誰能在小而精上取得優勢，誰就是這個區域的銷冠。今年以來，首當其衝的是中南樾府，在基本上沒有外宣的情況下，蓄客數量也有將近700餘組。對於中南來說，項目的工程進度，工程質量，成品房標準，樣板間等產品細節，能否打動購房者，或許是中南要考慮的。中南之後還有或許在下半年入市的新惠華府，和19年入市的藍光地塊。相比起來中南，新惠華府的優勢在於自貿區的高新智造谷版塊恰好延伸到該項目。同時，新惠和四建的組合優勢，住宅部分戶型88平米起，都會讓這個項目在入市之後，迅速引爆。
中意湖區域，目前依然是以商務寫字樓為主，正在建設中意湖及相關配套（中心書城開業在即）。政務商務價值的背後，掩藏的是居住價值。這個區域的土地價值，如今正在慢慢的釋放。
東京大道，現狀是海馬公館，綠城桃李春風兩個品質洋房項目加暉達新世界等樓盤。而這條路的未來，在於東京大道向北高鐵站進一步拓展，想汴西湖龍頭區域進一步拓展，拓展之後高鐵片區集結了亞新，建業，永威，汴西湖龍頭片區也將集結綠城，海馬，富力，楓華。
CBD中軸帶，這個區域主要是以中意湖為中心，南向宋城路延伸，北向東京大道，復興大道延伸。相比起來，在當下熱點關注的開封新區，這條中軸帶並不顯眼，但如今這個區域藍城已然進駐，規劃的中央公園也正在逐步落地。同時，隨著鄭開向南，包括大河系，榮盛等項目的發力，未來這個區域亦值得關注。
關於開封新區置業，未來我們更詳細的聊。
此次活動之後，是不是應該開個西區置業專場了？
如果你有意，請私信我。
Part5：
古城區，應該重新被認知。
一是古城文旅，二是古城住宅。
古城文旅的代表項目，莫過於建業東京夢華，包含七盛角，半畝園，萬膳街等。
古城住宅的代表項目，近年來也僅有御龍灣，未來還會有盛潤地塊，泰和府項目，藍城艮嶽項目。對於御龍灣的業主來說，在後三個項目入市以後，你會發現你當年購買的御龍灣已然大幅升值。同時，你還應該知道的一些古城規劃有，大南門甕城廣場，該地塊北至太平南街、勤農街，東、西、南三面緊鄰城牆，中山路從中穿過。大南門甕城復建是開封古城牆復建項目重點之一。同時，雙龍巷旁邊的盛潤地塊土拍已然650萬/畝，這樣的麵粉，做出來的麵包，定有屬於懂他的客群。然而對於絕大多數人來說，這個麵包，我們吃不起。
開發古城區，當有耐心和包容心。耐心在於拆遷難，文堪難。包容心在於你應當允許開發商在開發文商旅項目的同時，適當匹配高端住宅。當你享受前者的時候，就不要斥責後者的高房價。古城區的未來在於多地塊展現八朝古都的城摞城歷史，你不可能指望著在一塊地下面直接開挖，挖出開封地下的幾座城進行展示。畢竟，無論是財政，還是文保，當下都做不到。而多地塊展示城摞城，古城的歷史，也將延伸開封古城的歷史價值，旅遊價值。在這一點上，確實該去西安取經。
古城區的未來，高端住宅也會越來越多。甚至不誇張的說，可能在一片破落的老宅之中，突然展現一個新的高端的小區。它隱藏在古城的破落之中，又是極致圈層的住所。這需要開發商的產品設計，景觀設計等各方面的能力。而具備這樣能力的開發商，如今已然來到開封，它叫藍城。
關於古城區的未來，歡迎詳細探討。
如果你有意，請私信我。場地已備好，古城專場等你來。
Part6：
西區之後，下一個熱點看百強雲集的復興大道。
復興大道的現狀，像極了多年之前的鄭開大道。只不過，入駐的開發商段位更高，這一區域集結了碧桂園保利雅居樂組成的碧桂園國控保利城項目，康橋九溪郡，楓華西湖灣，聖樺城。對於復興大道來說，西段，中段的價值已然顯現。
我們把目光放到復興大道中段，放到康橋九溪郡項目。這個項目有幾個優勢：
1、康橋在鄭州區域的口碑。如果說百強房企在省內都降標，那麼從省內走出的品質房企，在來到曾經的舊國都，老省會的時候，是否會用心做產品，我們拭目以待。
2、人生當有別，一墅見高下。這是當年康橋林溪灣的廣告語，已成為經典。此次進入開封之後，打造純粹的多層洋房產品。而對於開封來說，難得純洋房，難得康橋。
Part7：
說到洋房，開封市場目前主流的西區洋房包括了海馬公館，綠城桃李春風，東潤銀基望京，鄭開橄欖城6期香頌，西湖印象等。相比起來，對於東潤銀基望京來說，即使你優秀，但你太孤獨。從區域上來講，位於自貿區，近距宋都紫薇園，打造洋房+疊墅的純粹中式居所，容積率約1.25，僅408戶。在剛開放的樣板間，亦展示了7.6米闊綽的大客廳。但遺憾的是，汴西湖區域再往西，東潤銀基望京無競品，一個人吆喝終究抵不住眾人發力。
對於集結西湖區域的洋房來說，購房者會有更多的打算。比如，我是買品質更好的海馬公館，還是買品牌更高的綠城桃李春風，還是買生活配套非常成熟的橄欖城？他們會在選擇洋房時，根據自身的需求去糾結，但糾結的結果大多依然是在西湖邊購置自己的洋房。
感謝各位蒞臨，我們下次見。
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