紅刊財經 趙康傑
以“泊寓”為代表的長租公寓業務是萬科“相關多元化”的一大方向。對此，有職業投資人認為，“萬科的擔憂可能是，未來住宅地產業務終會飽和，但是與住宅地產相關的其他配套需求會成為永續收入，為企業帶來源源不斷的現金流。”
在萬科2018年一季報中，以“泊寓”為代表的長租公寓被描述為“核心業務”，排名僅次於住宅開發和物業管理。目前，萬科“泊寓”品牌正逐步在全國一、二線城市中紛紛落地。
“聲勢逼人”的“泊寓”當前並不能給萬科帶來明顯的利潤增長，但顯然它已經成為萬科“相關多元化”棋盤中的一枚重要棋子。在這以外，萬科圍繞“城市建設與生活服務商”的定位“圈定”了房地產開發、物業服務、養老、商業地產運營、滑雪、物流地產等業務模塊。有職業投資人對《紅週刊》記者表示，萬科的相關多元化都會圍繞住宅地產展開，對相關多元化，萬科的擔憂可能是，未來住宅地產業務終會飽和，但是與住宅地產相關的其他配套需求會成為永續收入，為企業帶來源源不斷的現金流。”
“泊寓”樣本
7月4日下午，《紅週刊》記者來到泊寓-天壇店實地探訪。這座修葺一新的6層高的公寓樓，與周圍稍顯暗淡的老式居民建築形成鮮明對照。在一樓大廳，記者見到幾個年輕人在大廳的公共廚房進進出出，廚房外擺放著一臺大屏電視和幾張桌椅，氛圍略顯休閒和寬鬆——在實現年輕人居住需求的同時，滿足該群體的社交需求，是萬科希望通過“泊寓”打造的新方向。
在與負責人交流過程中，《紅週刊》記者瞭解到，泊寓-天壇店今年3月剛開始運營，共有3個戶型136套房間，僅開業3個月，入住率就達到了98%以上，目前僅剩兩套LOFT複式戶型房間無人入住。這兩套剩餘的房間，有書桌、沙發、電視、洗衣機、衣帽架、獨立衛生間等配套設施，總居住面積30平米左右。
泊寓-天壇店房間的月租在4000-6000元不等，而上述LOFT戶型的月租需要6000元，屬於其中較貴的一種。“租期最短3個月，如果在1年以上，還會有相應的折扣。”泊寓-天壇店的負責人告訴《紅週刊》記者，泊寓鼓勵長租，對於租客來說，租金在租期內是不會變動的，所以肯定是租期越長越划算。不過，當記者問及未來是否會上調租金時，該負責人表示，年內會上調。“今年9月份，租期為半年的部分租客可能選擇退租，隨著每一輪人員的流動與更迭，租金都會有所變動。”
泊寓-天壇店只是萬科長租公寓業務的冰山一角。資料顯示，北京地區目前共有8家泊寓，分別位於東城、海淀、朝陽、大興、順義、房山6個市轄區，在東城區的工人體育場附近還有一家泊寓新店正在修建。
隨著泊寓在北京地區的擴張，萬科的長租公寓業務已初具規模。數據顯示，截至2017年，泊寓共覆蓋全國29個一、二線城市，累計獲取房源超10萬間，累計開業超3萬間。在2018年，這一數字還將繼續上升。
搶食長租公寓“蛋糕”
萬科是中國最早進入租賃住房市場的開發商，廣州萬科從2007年開始試水並在2008年推出國內第一個中低收入家庭宜居租賃住宅示範項目“萬匯樓”。今年6月11日晚間，萬科發佈公告稱，證監會核准公司向合格投資者公開發行面值總額不超過80億元的公司債券，在首期發行的15億元中，有10.5億元擬用於公司住房租賃項目建設和運營。這是萬科長租公寓的一大進展。
萬科加速佈局租賃住宅，其他房企龍頭亦是動作頻頻。《紅週刊》記者瞭解到，融創、保利、碧桂園、招商、綠城、龍湖和金地等都公佈了長租公寓發展計劃，有些品牌的項目也上路了。
長租公寓的發展還在起步期，各項業務的摸索也在進行中。廣州萬科泊寓方面在此前接受其他媒體採訪時表示：“長租公寓業務的盈利性確實有較大差距，雖然泊寓整體出租率目前保持在90%以上，但因為租賃的稅費等流通成本較高，目前資金回本的時間還較長。”
海通證券曾經以廣州萬科泊寓-東山月府店為例，從現金流的角度大致測算了一個集中式長租公寓的盈利情況。由於裝修是前期一次性支付，所以現金流上東山月府前期軟裝硬裝花費約4000萬元在第1年時全部扣減，再假設前5年傢俱等較新，無需維修，從第6年往後每5年支出50萬元維修費用，相當於每月每平米3元。日後現金流入的增加主要因為租金增速高於底租租金增速，由此算得項目保守估計大約7年回本。（見表1、表2）
“相關多元化”效益在未來
“泊寓”為代表的長租公寓業務是萬科“相關多元化”的一大方向。在今年6月底召開的2017年股東大會上，萬科董事會主席鬱亮在股東問答環節中所提到的：“我無法回答十年之後物流佔多少，商業佔多少。但可以清晰的是，萬科未來是美好生活的服務商，未來想到萬科，想到的是美好生活，不是幾棟房子。”
在雪球徐志私募證券基金經理徐志看來，2015年的時候，在公司年報以及管理層在股東大會等場合的發言中可以看到萬科的未來願景——走輕資產之路向城市建設與生活服務商轉型；推出“睿服務”體系，顛覆傳統物業管理；物業服務向社區服務延伸，公司積極構建社區服務生態圈。“不過，3年過去了，萬科的房地產收入依然佔據了營業收入非常大的比重。”《紅週刊》記者瞭解到，相較於2015年，萬科在2017年年報中披露的房地產收入佔營業收入的比重僅由98.46%下降到97.03%，物業服務上升了1.43%。雖然物業服務的營收增速較快，由29.70億元上升至71.27億元，但是利潤率卻下滑了1.20%，反觀房地產主業的利潤率上升了6.36%——歷經幾年轉型，萬科依然是那個以房地產開發為主的企業。
“無論是物業服務還是物流地產，其商業模式的回報率均不如現在的住宅地產業務。如果萬科放棄主業，為了多元化而多元化，勢必會拉低未來的盈利能力。”徐志對《紅週刊》記者指出，未來10年，萬科不會盲目放棄住宅地產主業，所有的關於相關多元化展開的併購都會圍繞住宅地產展開，而並非替代地產主業。“我目前最為看好的依然是萬科高週轉的住宅地產業務，萬科的擔憂可能是，未來住宅地產業務終會飽和，但是與住宅地產相關的其他配套需求會成為永續收入，為企業帶來源源不斷的現金流。”
資深資本市場專家鄭磊博士接受《紅週刊》採訪時認為，萬科的業務範圍在轉型服務商之後，要比單純的做一個地產商豐富得多。鄭磊表示，萬科城市建設與生活服務商的定位目前為止他還看的不是很清楚，但萬科至少越來越接近港鐵公司的經營模式。“作為同類公司中最為成功的企業之一，港鐵公司的盈利能力非常穩定，香港地鐵線路不斷延長，同時港鐵公司的內地業務也在持續拓展。現在深圳地鐵是萬科的大股東，‘軌道+物業’的地鐵上蓋項目或許會成為萬科未來佈局多元化的突破口。”
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