以2008年的廉租房廣州萬匯樓為開端，萬科試水租賃。經過8年探索和發展，萬科於2016年5月推出了長租公寓業務的統一品牌“泊寓”，正式加入長租公寓的混戰之中。
兩年時間過去，萬科泊寓已初具規模。截至2017年底，泊寓在全國覆蓋29個一二線城市，累計獲取房源數超10萬間，累計開業超3萬間。2018年將再增持10萬間以上。
作為萬科多元化戰略的重要一子，長租公寓的地位扶搖直上。在萬科 2018 年第一季度報告內，長租公寓已經上升為公司內部核心業務，僅次於住宅開發和物業管理，業務佈局已經上升到整體戰略層面。
長租公寓的發展猶如一場曠日持久的馬拉松，在實現了規模的急速擴張之後，如何構建有效的運營方式和可持續的盈利模式成為能否贏得這場賽程的關鍵。
把泊寓裝進手機
從廣州五羊邨地鐵站A出口出來，經過一兩個繁瑣的路口，進入一條大約500米的寬巷子，映入眼簾的便是東山月府小區幾個大字，而這裡也是廣州泊寓五羊邨店的所在地。資料顯示，此小區原屬寺右村村民。2016年，萬科泊寓和村集體簽訂租約承租了其中一棟樓房，租期為15年。
進入公寓並不容易，進出門都需要刷門禁卡。店裡的工作人員表示，“如果住戶忘記帶門禁卡，管理員反覆核實其身份後才能進去。而外來人員要來拜訪，也必須要在前臺登記。”
據介紹，除了店長，店裡目前還有三名店員和一名維修工，基本是1比100的人房比。這意味著每個工作人員要管理100多間房。
於是，提高管理效率、降低管理成本成為日常租客管理經營中最關鍵的問題。工作人員表示，泊寓通過改造後臺管理系統，搭建互聯網線上平臺給出瞭解決方案。
目前，泊寓專有APP平臺將所有租務場景都實現了線上管理。在招租端口，租客可以直接獲取房源信息，並預約看房，最後在APP內完成簽約，一系列動作一氣呵成。
在房間頂層，是一個寬敞明亮的大廳，擺放著一張桌球檯以及一臺80寸的大電視，這是公寓裡的大客廳同時也是一個公共社交場所。通過管理營造活躍的社交氛圍，滿足青年群體的社交需求，也是泊寓希望打造的方向。管理人員表示，“我們經常都會組織一些活動，例如，七夕燒烤見面會，健身沙龍，萬聖節活動等，通過APP中社區活動專欄便可以獲取活動的具體信息。
運營難題初現
在萬科泊寓大規模擴張過程中，網絡上也湧現出不少對泊寓的投訴聲音。在知識問答平臺知乎上，有投訴甲醛重的，有投訴服務態度差的。對此，五羊邨店工作人員表示，“這種問題在我們店裡並沒有出現，只是極個別現象，很多問題可能是溝通不到位導致。”
泊寓的客戶主要面向18-40歲的城市青年，逐漸上漲的租金讓年輕租客壓力不小。
“租金的價格是根據市場決定的，租金調整取決於周邊市場的最新情況，並非籠統漲價。”廣州泊寓方面表示，近兩年整個廣州市場的大環境租金是有漲幅的，故大部分的項目是到期租金都會有上浮，確實也有個別項目因為周邊條件的變化，市場租金回調，我們對於該階段到期的客戶也會有“降價”。
盈利仍需細水長流
比起傳統地產業務，發展長租公寓更像是一單“細水長流”的生意，需要有足夠的耐心。
對於困擾全行業的盈利模式，萬科董事會主席鬱亮就曾公開表示，長租公寓本來就不應該賺很多錢，主要是解決居住問題。
廣州泊寓亦表示，租賃業務更多的是看重發展機會，比如，市場的需求與巨大潛力；租賃業務有較為穩定的現金流；受調控的影響也較小以及客源與傳統的即售業務和其他一些新業務之間有較好的適配。
房源的獲取在前期改造中至關重要。廣州泊寓方面表示，目前是實行輕重並舉的方法。輕資產模式表現為集中式租賃，從政府、村集體等業主手中，獲取破舊廠房、住宅樓，統一改造成長租公寓進行出租，租約一般為10-15年。
除了輕資產模式，萬科也在拓展重資產長租公寓，去年下半年，隨著北京等地自持宅地地塊的相繼入市，萬科也在積極獲取自持地塊。
前期投入大、回報週期長是運營長租公寓的痛點，越來越多的房企也計劃通過發行住房租賃專項公司債來為自己輸血，萬科也是其中一員。
6月11日，萬科發佈公告表示，其公開發行的住房租賃專項公司債券獲證監會核准，本次債券發行總規模不超過80億元，將分期發行。
為進一步提升市場份額和增加盈利點，萬科也正試圖從長租業務產品線入手，除了泊寓之外，萬科也希望能為不同階段客戶提供長租服務以實現利潤的全覆蓋。
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