引 言
年初時企業紛紛定下了今年的銷售業績目標，如今2018年已走過了近一半，今年房企的銷售情況如何？排名會有何種變化呢？目標又能否達成呢？三個矛盾預告2018年房企銷售業績。
一.變or不變：第一地位無可撼動，其餘排名仍存變數
截止2018年5月31日，碧桂園的銷售金額已邁入3000億元，超過第二名中國恆大805.9億元，此外，碧桂園以5月單月銷售金額771.6億元成為單月銷售NO.1，而恆大、萬科5月的單月銷售金額在400多億元左右，榜首的追趕之路任重道遠。
除了榜首之位外，其他排位均可能變化。“均好性”的萬科、高土儲的融創、雙輪驅動的新城都有可能對其上一排名進行衝擊。榜單十名之外的企業銷售業績的排名差距也逐漸減小，有的僅差距1.1億元，排名存在很大變數。
表：2018年5月房企銷售情況
注：排名差距即排名相近的兩家企業銷售金額的差值
碧桂園：2018年銷售保底8000億元，榜首無懸念
2017年，碧桂園趕超萬科、恆大，一舉登上房企銷售榜首。2018年以來，碧桂園仍保持較高的銷售業績，牢牢佔據第一的寶座。截止2018年5月31日，碧桂園2018年銷售金額達3346.8億元，5月單月銷售金額771.6億元，環比增加11%。若以2018年1-5月的平均推盤力度來測算，2018年碧桂園銷售達8030億元；若以最新5月的推盤力度來測算，2018年碧桂園銷售可達9260億元。
融創中國：高土儲高貨值，有望重回第四
2017年融創實現合同銷售金額3620億元，一舉超越保利地產近530億元，成為2017年1-12月典型房企銷售金額第四名。2018年1-5月，融創銷售金額與保利地產相差不足100億元，憑藉2.18億平米土地儲備和3萬億貨值，融創今年仍有望超越保利，重回第四。
中梁地產：全結構佈局，千億指日可待
2016年，中梁走出江浙滬，南下、西擴、北進，目前已基本完成全國重點城市群、重點城市的全結構佈局。受利於全面佈局，中梁地產2017年以近125%的增速實現757.9億元的銷售金額；2018年1-5月，中梁銷售金額502.3億元，新增土地貨值1120.5億元，今年千億銷售目標指日可待。
二.保守or激進：規模房企業績目標相對保守，中小房企更為激進
銷售業績目標可以反映出房企對2018年的市場銷售的預期，以及對自身實力的認知。在最新銷售榜TOP50房企中，中國恆大、融創中國等34家披露了2018年業績目標，較2017年平均提升了30%左右，其中TOP10規模房企的業績目標相對保守，較2017年銷售業績平均提升20%，中小房企的業績目標則更為激進，提升幅度遠高於規模房企。
表：2018年典型房企銷售業績提升度
億翰智庫曾測算17家公佈了2018銷售業績目標和2018可售貨值的房企的目標去化情況，典型房企的貨量充足，2018年可供銷售貨值實現50%~70%的去化率便能順利實現年度銷售目標。
表：2018年典型房企貨值儲備及目標去化率
▼資料詳見▼
《2017年年報綜述——穿越牛市的盛宴》
可售貨值反映了房企實現銷售目標的能力，而目前的銷售額則反映了房企銷售目標的真實進展。截止2018年5月31日，中國金茂和中梁地產已完成了全年銷售業績目標的半數有餘，正榮集團、中國恆大等5家房企的銷售目標完成度超過40%，24家房企的銷售目標完成度在30%~40%之間，隨著房企之後加大推盤，銷售業績目標有望實現；但仍有首開股份和新力地產2家的完成度低於30%，下半年推盤需再添一把火，向著目標全力衝刺。
圖：典型房企2018銷售業績目標完成情況
三.繼續or暫緩：做規模繼續投資，保安全暫緩拿地
土地儲備是房企銷售制勝的關鍵。要想保證後起銷售的持續性，前期的投資必不可少。因為土地儲備多的房企意味著有充足的後備項目可供開發銷售，對於房企的後續發展至關重要。截止2017年12月31日，中國恆大、碧桂園、融創中國、萬科地產的土地儲備突破億級，新城、中海等31家房企的土地儲備總量約為18億平米。目前房企依舊追求規模的攀升，在不遺餘力進行土地投資，但土地儲備也並非越多越好，過量買地可能導致使資金壓力增加，週轉率降低。中國金茂、合景泰富等7家房企的存續比超過9年，恆大、中駿等9家存續比為6~9年，大部分企業的存續比維持在3-6年合理的範圍內。
圖：典型房企土地儲備與存續比情況
注：數據均截止到12月31日。萬科地產的土地儲備包括在建及規劃中的土地儲備，不包括舊改項目；中海地產的土地儲備不包括中海宏洋的土地儲備，碧桂園的土地儲備為連同其合營企業和聯營公司已簽約或已摘牌中國大陸的可建建築面積，融創中國2017年的土地儲備不包括舊改等協議狀態的土地，包括2018年1月至3月下旬新獲的土地；保利地產的土地儲備為待開發土地面積。
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