南京土地市場沉寂許久，下週三（5月30日）即將有一場土拍“解渴”，本次土拍共有玄武區、雨花臺區、江寧谷裡、六合金牛湖等6幅地塊，其中主城區域位於新玄武板塊
兩幅“巨無霸”地塊——G16、G17廣受關注。
示意圖
“巨無霸”地塊疑似內定？兩幅地塊雖然總價都不低，但均遭到了嚴格限價，其中G16地塊最高樓面價控制在約18000元/㎡、G17地塊的最高樓面價控制在約20000元/㎡。
兩地塊相隔不遠，出讓面積巨大，而且出讓條件也十分嚴格。包括“超大城市或特大城市開發的單個產業園項目總建築面積不少於50萬平方米”、“10年以上的國家高新技術產業開發區開發運營經驗；且在國家自主創新示範區已開發或正在開發5個以上高科技創新產業的特色產業園區”等等。
今天，本網採訪了南京林業大學城市與房地產研究中心主任孟祥遠，他表示，新玄武板塊是整個玄武區唯一還可以大規模開發的地塊，該區域的打造也是玄武區城市建設的一項重要工程，板塊未來的定位、起點會非常高。G16、G17這兩個綜合體的開發，豐富了板塊內的產品類型，將會提振整個板塊的商業品質。
對於這兩幅地塊，南京市房地產開發建設促進會秘書長張輝也曾發朋友圈表示：不出意外都是已經意向引進的大牌開發商，大型綜合體的開發對於開發商是極大的考驗。
這是不是意味著，G16、G17很有可能為“定製地塊”？
最高限價超百億！總出讓面積超20萬方近日，本網小編對這兩幅地塊進行了現場走訪。
小編從地鐵1號線邁皋橋站開始步行，途經言和路，穿過中電頤和家園，來到恆嘉路，到達G16、G17地塊附近，步行耗時約20分鐘。
從實探情況來看，目前G16地塊內的建築物已經拆除完畢，地塊內的樹木尚未移植。
G16地塊附近有三個公交站臺，分佈有72、73、76、77、114、131、318等多路公交。可以方便地到達邁皋橋、中央門、山西路、龍江等商圈，以及中央門火車站、長途汽車東站等交通樞紐。
出讓公告顯示，G16地塊總用地面積202217.98㎡，總出讓面積122230.21㎡，起拍價40.8億元，最高限價59.2億元。這也是這批出讓的6幅地塊中，面積最大的！
G16地塊的拿地條件，要求居然達12條之多：
1）競買人或其控股股東在國務院批准的超大城市或特大城市開發（含正在開發）的單個產業園項目總建築面積不少於50萬平方米（以產權證或批准的規劃設計文件為準），已運營的眾創空間須取得國家科技部備案，已運營的孵化器獲得市級或以上認證；
2）競買人或其控股股東須具有10年以上商業物業運營管理經驗，在國務院批准的超大城市或特大城市運營3萬平方米以上的商業購物中心不少於 5個（以運營管理合同或產權證為準）；
3）該地塊不接受聯合競買，不得聯合開發，不得股權轉讓（競得人與其全資子公司之間的股權轉讓除外）；
4）地塊A為商辦混合用地，競得人須整體持有地塊內不少於4萬平方米的集中商業至少10年；其餘可售部分，商業分割單元建築面積不小於100平方米，辦公分割單元建築面積不小於250平方米；
5）地塊B為商住混合用地，其中商業辦公建築佔地塊地上總建築面積的比例為15%至20%；
6）地塊D規劃建設一處幼兒園，用地邊界可根據建設方案調整，須由競得人出資建設，與住宅首期同步審定規劃方案、同步核發建設工程規劃許可、同步規劃核實，建成後無償移交給玄武區政府，所對應土地按劃撥方式供應；
7）地塊E為科研設計用地，競得人須自持不少於該地塊地上總建築面積50%的科研用房，其餘為可售科研用房。可售科研用房中的60%的科研用房分割單元建築面積不小於500平方米，40%的科研用房分割單元建築面積不小於250平方米；
8）該地塊須配建建築面積不少於6391平方米的人才房（含租賃住房），由受讓人建成後無償移交市安居集團；
9）地塊要求裝配式建築面積比例100%，建築單體預製裝配率不低於50%，公共建築單體預製裝配率不低於40%，住宅建築100%實行全裝修和成品交付；
10）由於規劃地鐵6號線和地鐵9號線從該地塊局部下穿，為滿足工程建設及降噪要求，地塊建設過程中須在臨近地鐵軌道一側增設減振措施，長度約2615米，競得人須向地鐵集團額外出資軌道減振的工程費用，具體金額以地鐵工程決算或第三方審計為準；
11）地塊內規劃的27班高中由玄武區政府負責出資並建設，最終建設費用以工程結算審計結果為準，該建設費用計入整個地塊成本；
12）競得人在簽訂《土地出讓合同》前須與南京市鐵北紅山新城管委會簽訂《投資建設協議》。
在G16地塊的南側約500米左右，就是待出讓的G17地塊。
G17地塊整體較為平整，地塊的西側便是常發廣場。
出讓公告顯示，G17的出讓面積在本次出讓的6幅地中僅次於G16，總出讓面積85307.67㎡，起拍價34.2億元，最高限價49.6億元。
G17地塊周邊設有紅山南路·恆嘉路公交站臺，也有73、76、77、114、131等多路公交經過。
G17地塊出讓條件，要求也比較高：
1）競買人須具有國家高新技術產業開發區的開發運營主體資格，及10年以上的國家高新技術產業開發區開發運營經驗；且在國家自主創新示範區已開發或正在開發5個以上（含5個）高科技創新產業的特色產業園區；
2）競買人或其控股股東須為國家高新技術產業開發區認定備案的“高新技術企業”，且營業範圍包含“高新技術成果（企業）的孵化”；
3）該地塊不接受聯合競買；
4）地塊A、地塊B、地塊C為商住混合用地，其中商業辦公建築佔地塊地上總建築面積的比例為15%至20%；
5）地塊D、地塊E為商辦混合用地，地塊內商業建築佔地塊地上總建築面積的比例為15%，其餘均為辦公，其中地塊D內辦公用房須整體自持不少於10年，地塊E內辦公用房須整層銷售，商業用房分割單元建築面積不小於200平方米；
6）地塊要求裝配式建築面積比例100%，建築單體預製裝配率不低於50%，公共建築單體預製裝配率不低於40%，住宅建築100%實行全裝修和成品交付；
7）競得人在簽訂《土地出讓合同》前須與南京市鐵北紅山新城管委會簽訂《投資建設協議》。
G16、G17地塊附近的商業配套，目前主要依靠周邊成熟小區：中電頤和（1至5期）、陽光嘉園配套的底商，日常生活基本能滿足。
從兩幅地塊的出讓條件來看，地塊內均有商業自持部分，其中G16地塊要求不低於4萬方的商業自持10年，科研用地一半的建築面積需要自持，G17地塊D區內辦公用房整體自持10年。還有一點值得注意的是，G16地塊競買資格里有一項值得注意的是：競買人或其控股股東須具有10年以上商業物業運營管理經驗，在國務院批准的超大城市或特大城市運營3萬平方米以上的商業購物中心不少於 5個。
目前G16、G17地塊周邊1.5公里範圍內已經有多個商業綜合體開業，如常發廣場、萬谷慧生活廣場等，板塊內居民基本的餐飲、購物、休閒娛樂需求可以滿足。但是這兩個商業項目相較於玄武區核心區的商業體，品質還略顯不足，未來隨著G16、G17項目的興起，新玄武板塊內的商業氛圍、商業品質將得到進一步提振。
二手房3萬/㎡，新盤樓面價也超3萬/㎡！G16、G17地塊周邊在售新盤不多，主要有星葉瑜憬灣、嘉華嘉譽山、恆大翡翠華府等項目。其中，星葉瑜憬灣目前在售15號樓，面積有86、121、127㎡，均價29500元/㎡；嘉譽山在售6、8號樓房源，面積127、141㎡，均價28507元/㎡；恆大翡翠華庭在售1、2、3號樓，面積230㎡，均價31650—32459元/㎡。
通過走訪G16、G17附近中介機構，以及查詢網上二手房價格數據，小編髮現，周邊小區中，中電頤和（1至5期）的二手房價格約在
3萬至3.5萬元/㎡、陽光嘉園的二手房價格約在3萬元/㎡左右。當前，板塊內住宅儲備地塊只有2幅，分別是星河G101地塊（樓面價：30006元/㎡）和棲霞建設G53地塊（樓面價：19955元/㎡），兩個項目都是要求現房銷售。星河G101地塊位於G16地塊北側，案名已於上週公佈，命名為：星河天賦，目前多棟建築已經建至6至7層左右。
在項目現場的圍擋上，“星河天賦”的案名已經出街呈現。據悉，該項目售樓處有望在國慶節左右對外公開。
距離G16、G17最近的有兩所學校，一所是南京市中電頤和家園小學（拉薩路小學分校），另一所是北京東路小學紅山分校，兩所均是名校的分校。
除了多路公交、地鐵1號線，這裡將來還有6號線、9號線兩路地鐵環繞。其中6號線丹霞路、9號線曹後村站就分別在G16、G17地塊的北側和南側。
究竟哪些項目會在下週三的土拍中，花落新玄武板塊？G16、G17體量巨大，涉及配套豐富。出讓之後，將給整個鐵北紅山新城帶來哪些新變化？我們將拭目以待！
閱讀更多 安家南京 的文章
