最近，朋友小張東拼西湊搞了點錢，準備在市裡買套房子，但有個問題讓他陷入糾結：是買四環邊上60多平米的二手小房，還是買接近六環的120平米大新房？舉棋不定的他詢問我的意見。
其實不只是小張，很多朋友都存在這方面的糾結。
實際上，解答這個問題，我們要從兩方面考慮：你是用來“剛需”自住，還是用來投資？
自住：“居住體驗”與“生活便利”難以兼得
如果是剛需自住，你需要重點考慮居住的舒適程程度。具體來說，在樓宇外觀、抗震水平、房型格局、室內裝修、綠化水平、物業服務、空氣質量等方面，大遠新肯定比老破小要強。
接下來要評估周邊的配套設施是否完善，重點看有沒有學校、醫院、大型商超等——這些方面，老破小似乎更勝一籌。
然後我們看交通出行。老破小都位於市區，交通四通八達，不論是上下班還是休閒出行都非常方便。但在軌道交通大範圍鋪設的當下，人們的出行效率被大大提升，市區與郊區的通勤時間通常會被縮短到30分鐘以內，所以有些大遠新聽起來很遠，實際上離市區可能也就二三十分鐘車程，車上聽幾首歌就到了。
所以，問題就簡單化了，你是願意以“居住體驗”為主，還是以“生活便利”為主？
如果你還年輕，買了大遠新，精力充沛的你可能會覺得小區舒適，戶型寬敞，生活很美好。但隨著成家生娃，馬上就會面臨孩子擇校、升學教育的問題。小金見過不少前輩，因為孩子上學而賣掉了郊區的大房，回市區買了小房。
如果是給老人居住的話，重點就要考慮醫療與養老條件。大遠新住著肯定舒服，環境也不錯，但硬傷是缺乏大醫院。拿位於北京昌平區（北五環外）的天通苑來說，2000年建成，縱橫8公里，號稱擁有30萬居民，但直到2014年才落成第一家三級醫院。
當然，很多郊區的次新樓盤正在努力改善上學難、看病難等問題，沒準在未來，你買的大遠新也會成為學區房呢？
投資：老破小更勝一籌
有句話叫“寧要市區一片瓦，不要郊區半間屋”，這句話主要是從投資角度說的。
在眾多的房產投資“流派”中，專門有一群人崇尚“老破小流”。這並不是說一定只投資老破小，而指的是“追求租金回報率最大化”的一種標準，老破小恰恰比較符合這個標準。
衡量租金回報率的指標是“租售比”，即房屋年租金和房租的比值。
目前北上廣深等超一線城市，平均租售比大約不到2%，尤其是大遠新，租售比更低。而老破小的房子，由於地理位置好、房屋面積小、使用率高，租售比一般高於3%。
預算有限的情況下，你要獲得租金回報率高的房子，唯一的選擇就是讓面積儘量小。
總體來說，城區老破小，相對郊區大新房還有以下優勢：
1、租金回報率高，房租甚至可以和月供相抵
2、沒有空置期
3、具備“拆遷”的可能
4、升值確定性較大
當然，不少郊區大遠新正處於價值窪地，萬一哪天被“規劃”進去，成為第二個“通州行政區”，那就雞犬升天了！
最後小金要強調一下，目前“房住不炒”的調控理念已得到進一步深入，房產投資黃金十年也已經結束。所以我們普通人購房，還是要以剛需和改善型需求為主，就算手頭錢多，也不要輕易炒房。
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