今年上半年，開封樓市因為多家全國一線房企相繼進駐而熱鬧一時。業界有擔心也有期待，擔心的是開封房價上漲，期待的是開封能有更多品質兼優的項目入市，提高開封人居水平和城市建設水平。當這股燥熱沉澱之後，各大項目的具體建設進度和入市步伐將成為下半年開封樓市的焦點。
鄭開恆大文旅城
牽動開封樓市動向
據置業顧問介紹，鄭開恆大文旅城將推售近萬套房源，擬按每套平均100平方米計算，全年銷售貨值為百億元左右。從項目所處的區位以及佈局全省的城市展廳來看，這是一個要靠鄭開兩地乃至全省18地市客群支撐的項目。
開封本地有沒有那麼大的市場支撐起這樣的項目？首先看2017年市場銷售較好的幾項數據（不含蘭考市場）。2017年全年，全市房地產銷售總額為206.35億元，同比增長36.4%。其中，住宅銷售額為180.97億元，商業營業用房銷售額為23.35億元。2017年的開封樓市形式較好，住宅銷售了180億元。如果鄭開恆大文旅城的推測數據沒有大偏差的話，把它定性為影響開封市場格局的頂尖項目，應該不足為怪。
從更深層次來說，就鄭開恆大文旅城而言，相比童世界遊樂項目，運糧湖或許對開封人更有說服力。畢竟，絕大多數的開封購房者都見證了開封西湖的房地產發展史。中意湖是商務價值，開封西湖更像是住宅配套，而運糧湖周邊的項目基本只有鄭開恆大文旅城、恆大未來城以及北大未名府等幾個項目。假設生態價值是運糧湖的牌，打好這手牌能否把開封的購房者引到二十二大街，市場將拭目以待。
房價天花板多高
決定權在一線房企
開封下半年的高層均價能超過1萬元嗎？這個決定權在一線房企的項目。
全國一線房企目前進入開封的有建業、綠地、萬達、恆大、綠城（藍城）、碧桂園、中南、富力、藍光等，且這些企業大多數在開封的項目都是收購或者合作開發。無論是追求高週轉，還是保持市場規模，對於這些房企來說，短期都有略高於本地其他項目房價的支撐。
那麼，下半年一線房企的新盤有哪些呢？東區暫無，古城區有建業泰和府，北區有碧桂園國控保利城，南區或有全國前40強的開發商聯合開發，西區有藍城誠園和中南樾府。
上述大多數項目，從地段、規劃、產品等方面綜合分析優勢明顯，高層均價超過1萬元問題不大。剩餘的在售項目，高層產品沒有一個具備1萬元均價的配置資源。總體來說，下半年高層產品均價突破1萬元概率較小。
西區萬達開業
北區大盤聚集
開封大宏萬達廣場計劃於9月底開業，這將助推西區三大街以東的繁華，也是提升西區入住率的一個關鍵。從目前開封的商業格局來看，萬達商圈已然初具規模，也會隨著萬達的開業吸引全市的關注。
萬達廣場優勢何在？從地段上看，開封西湖加鄭開大道，一大街到四大街實屬黃金地段。從人口規模上看，周邊新老小區眾多，這是常住人口消費力。從規模上看，萬達、國金、悅都商業、橄欖城商業，四大商業綜合體集聚，規模效應突出。從長遠來看，大宏萬達廣場加上大宏城市廣場、國際金融中心、悅都商業體量、橄欖城樂享茂（備案名）等商業體，這遠非鼓樓—萬博—新瑪特為主的城市中心商圈可比擬的。隨著這些商業的開業，西區入住率的提升，未來可期，當然也競爭激烈。
北區目前多個項目正在籌備，尤其是碧桂園聯合體和康橋，區域內已經有項目開始扯起團購的大旗，未來這一區域將會是開封的熱點區域之一。
東南蓄勢
東靠產業南靠文旅
開封東區和南區是開封房地產長期不看好的區域。先說東區。近年來的房地產市場自綠都上河城之後折戟勞動路，有兩大項目都因為一些問題停工，直到今日尚未解決。晉開系紮根東北區，先後貢獻有御景灣和四季城兩個項目，而東區其他拿得出手的高端項目少之又少。不過，東區在勞動路有規劃中的新項目。
據瞭解，勞動路規劃中的項目位於開封市城東片區，東臨規劃路，西臨勞動路，南臨勞動路南街，北臨新曹路，規劃總用地約18.5公頃。用地性質為二類居住用地兼容商業用地、公園綠地、商務用地兼容商業用地、商業用地兼容商務用地、行政辦公用地、醫院用地。
但以目前的形式來看，東區的這個項目應該不會在2018年下半年有大動作，東區的目光還是集中在申華汽車文化產業園和汴東湖項目。
據最新的備案信息顯示，申華（開封）汽車博展中心有限公司建設的申華汽車文化產業園，佔地面積約1093畝，建築面積約73萬平方米，將建設汽車4S店集群、汽車文化廣場、以汽車運動為主題的商場、汽車運動娛樂場、辦公樓、酒店、二手車市場、機動車維修及檢測、駕校（考試中心）、車輛管理所等汽車銷售及服務功能為一體的汽車商業綜合體。
申華汽車文化產業園建成以後，預計可吸納本地就業人員兩萬以上。業內人士認為，這個項目如果最終落成並順利運營將有以下影響：一是成為汴東產業集聚區最強的一環，直接拉動區域的發展；二是人口導入，並進一步帶動周邊區域其他產業的發展，推動區域人居環境的改善；三是推動汴東湖項目的落地。
資料顯示，擬規劃的汴東湖位於汴東產業集聚區（西起東二路，東至東四路，南臨汴京路，北接規劃路），佔地面積500畝，其中湖面面積278畝、園林景觀170畝、商業服務用地36畝。擬規劃建設集旅遊、休閒、健身、水上娛樂為一體的“山水東湖”，湖周邊擬打造人文、生態、森林湖畔宜居家園、金融商貿中心等。項目整體建成後，可滿足開封市城郊近10萬畝土地的灌溉用水需求，更有利於工業用水的供給、水利資源的保持、生態環境的提升、周邊土地開發利用，對拉動東區經濟發展起著極大的推動作用。
目前，汴東湖區域只有東信公館這一個項目，該項目在一定程度上影響著東區樓市的定價。
再說南區。首先想到的是萬眾期待的清明上河城，其次是南柴屯、豐收崗開發項目，後者或許更快一些。相比起來，東區依靠產業發展，南區可能更要依靠文旅（萬科清明上河城）多一些，南區的另一個支撐點是火車站區域。
業內人士認為，從目前來看，南區下半年樓市應該不會有太多在售的新項目。如果有，按現在的工期推算也會到明年了。
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