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APP雖然盛夏炙熱，但對房企來說，卻是寒冬蕭瑟。
6月29日，萬科召開2017年度股東大會。萬科董事會主席鬱亮表示，要把“地產”這幾個字都拿掉，改作美好生活的服務商。
無獨有偶，碧桂園近日也處在輿論的風口浪尖。雖然“碧桂園三四五線城市‘全覆蓋’在內部已明確叫停”被其稱為誤讀，但以高週轉著稱的碧桂園，卻曾在一週之內連發三份內部文件，要求提高三四五線城市項目週轉速度，依舊令業內瞠目結舌。
上述龍頭房企或許是今年房地產企業的縮影，房企似乎開始集體焦慮了。Wind數據顯示，今年地產股一直維持著低迷的走勢，從1月至今，房地產概念已跌超20%，市值蒸發超萬億元。
萬科宣佈要“拋棄房地產”？
6月29日，萬科召開股東大會，會上傳出一個令人吃驚的消息：萬科要“拋棄房地產”！
萬科董事會主席鬱亮在會上發表諸多觀點，把重要信息劃個重點：
1、十年後，萬科還會是地產公司嗎？我想不是了，如果還是，那也是慘淡經營了。
2、我現在在琢磨我們各地的公司把‘地產’這幾個字都拿掉，萬科的名字取得太好了，沒有叫萬科地產，而是萬科企業。
3、方向是明確的，路徑是不清晰的。我無法回答十年之後物流佔多少，商業佔多少。但可以清晰的是，萬科未來是美好生活的服務商，未來想到萬科，想到的是美好生活，不是幾棟房子。
從鬱亮的表述來看，萬科已開始開始逐步跟“房地產”說“拜拜”了。不僅在戰略目標上，已經定位為“美好生活的服務商”，而此前是“城市配套服務商”。
知名財經評論員劉曉博認為，開發商僅僅依靠“建房子——賣房子”，利潤率越來越低，風險越來越大。
他認為，萬科不會真正拋棄房地產，房地產是萬科的“流量入口”，萬科更希望通過這個入口，打開一個全新的世界，最終實現轉型。
從另一個角度講，房地產大佬高調或無聲的轉型，或許又透露出意味深長的信號。
碧桂園：4月連發三文急提週轉速度，楊國強稱開盤太慢
7月4日，有媒體報道稱，來自碧桂園內部的知情人士透露，三四五線城市“全覆蓋”在內部已經明確叫停，暫不對外宣揚。不過當天碧桂園一位高層回應，“肯定沒有叫停，三四五線不僅是碧桂園的戰略，也是碧桂園佈局的藍海地帶，不可能叫停。”
無論市場傳言真假，股市倒是迅速做出了反應。Wind金融終端港股行情顯示，當天，碧桂園股價一度跌近8%，截至收盤該股跌5.78%。而自市場傳出棚改傳言以來，股價已經重挫18.67%，市值蒸發500億元。
屋漏偏逢連夜雨。Wind數據顯示，內資對碧桂園不斷減持，減持股份已經超5000萬股，滬深股通持股比例也從1.62%到目前的1.37%。
不過業內人士稱，雖然碧桂園高層對傳聞進行了重新解讀，稱“三四五線城市‘全覆蓋’在內部已經明確叫停傳聞為誤讀，但碧桂園在加速高週轉，保證現金流早已不是傳聞那麼簡單了。
早在今年4月，以高週轉著稱的碧桂園即在一週之內連發三份內部文件，要求提高三四五線城市項目週轉速度、報建速度、供貨速度。
三份文件分別包括：4月5日簽發的《關於提高週轉速度、加快有質量供貨的緊急通知》和4月11日簽發的《關於提高集團各單位工作效率、促進項目高週轉的通知》以及《關於項目報建高週轉的通知》。
碧桂園實際控制人楊國強甚至提出，摘牌到開盤5.2個月，完全無法達到集團高週轉的要求。為確保高週轉，碧桂園在集團層面設置集團大運營工作組，各中心線條配合做好高週轉工作，大運營工作組組長有經濟決策權，人事任免權，可先斬後奏。
一位來自碧桂園區域公司的內部人士表示，現在做項目“一切為了現金流”，如果項目不能做到高週轉，不能快速回流現金，則寧可不做 。
地產股上半年蒸發超萬億元
實際上，上述2家龍頭房企可謂是整個房地產企業的縮影。
近日，地產股連續大幅下跌，儘管7月3日有所回暖，但總體來看走勢依然慘淡。Wind數據顯示，自6月25日爆出棚改暫停傳聞至7月4日一週多時間內，房地產指數已經跌去11.39%。而從今年來看，地產股一直維持著低迷的走勢，從1月至今，房地產指數已跌超20%，市值蒸發超萬億元。
龍頭房企紛紛回購股份
在公司股價出現較大波動之後，上市公司回購公司股份往往是護盤大招。而在近幾個交易日，地產板塊出現大跌後，眾多大型上市房地產企業也紛紛大手筆回購股票。
中國恆大在港交所公告稱，公司7月3日以2.86億港元回購1412.9萬股股份。回購價格區間在19.32至20.8港元之間。自2009年上市以來，恆大共斥資242億港元回購股票，累計回購數量約46.6億股。
6月27日，碧桂園在港交所回購了800萬股，耗資1.02億港元，回購均價為12.79港元；6月28日，碧桂園回購了1500萬股公司股份，耗資1.86億港元，回購均價約為12.41港元。至此，碧桂園於本年度內累計回購2300萬股，佔已發行股本的0.106%。
6月28日，龍湖地產有限公司發佈公告稱，公司一名主要股東Charm Talent International Limited在6月25日至6月27日期間於公開市場增持510.6萬股普通股公司股份，平均價格約為每股股份21.54港元，耗資11億港元。
6月28日，中國金茂控股集團有限公司發佈公告稱，該公司獲公司執行董事、管理層增持162萬股股份，平均價為每股3.77港元，總金額合計610.74萬港元。
6月28日，中駿置業控股有限公司發佈公告稱，由本公司執行董事、主席及控股股東黃朝陽全資持有的新升控股有限公司，於6月28日以每股均價3.5865港元，增持100萬股每股面值0.10港元的普通股。
爭取現金流背後，房企銷售破紀錄
雖然地產股走勢較弱，今年上半年房地產行業卻交出一份靚麗的成績單。
從地產銷售額來看，上半年最亮眼的是碧桂園，達到了4136.8億元，也就是說日賺22.9億元，碧桂園的大部分項目分佈在三四線城市，正好為上半年熱銷的主要領域。
恆大和萬科的銷售額不相上下，都是3000億元出頭，分別日賺17億和16.7億元。
第四名和第五名分別為保利地產和融創中國，銷售額接近2000億元，對應日均賺10億到11億之間。
其次是綠地、中海、新城控股、龍湖和華夏幸福，銷售額在825億到1635億之間。
另外，據廣發證券發展研究中心數據顯示，八年時間，房企前15名從10%的行業集中度升到了40%。
地產股為什麼會走弱？
既然銷售狀況看來不錯，為啥近期地產股卻持續走弱？在業內人士看來，近期房地產板塊走弱主要有三個原因：棚改收緊、人民幣貶值、發改委限制發外債。
業內人士稱，“棚改一刀切”傳聞影響，是近期地產股走弱的導火索。雖然國家開發銀行對相關言論給予否認，但業內人士認為，棚戶區改造貨幣化的初衷是房地產去庫存，
隨著房地產去庫存階段結束，貨幣化安置也應逐步退出。在此背景下，近一年瘋狂的三四線城市房地產熱潮或將有所降溫。第二，六月下旬開始，人民幣大幅貶值。美元指數走強、中美貿易摩擦相互拉鋸等原因使得匯市產生波動，市場上的擔憂情緒反映在了人民幣的匯率上，人民幣甚至創下近一年來的新低。
第三，近日，發改委會同財政部聯合印發了《關於完善市場約束機制嚴格防範外債風險和地方債務風險的通知》。這意味著
企業境外融資的路，也難於上青天了。綜上所述，受到棚改貨幣化安置下降、匯率大幅下跌、價值境外融資被堵的利空等因素影響，碧桂園、恆大這種重點佈局三四線，且依賴境外融資的公司，最近股價大跌也就不難理解了。
投資者應該注意什麼？
對於房地產企業走向，業內人士大多持謹慎態度，不過無需太過悲觀，依舊存在一定的機會。
銀河證券指出，展望未來，房企收入端增速在逐步放緩，隨著土地購置價格的上漲，預計行業利潤空間中長期或將面臨下行壓力，未來結算利潤率水平也將會觸頂回落。另外，房地產企業持續分化，一二線房企銷售增速和投資力度均高於三線房企；同時隨著行業信貸的不斷收緊，行業負債率再度上升，未來規模房企將強者恆強，行業集中度仍將不斷提升。
交通銀行夏丹表示，房地產作為去槓桿的重點領域，融資環境十分嚴峻，各項渠道都在明顯收緊，在嚴監管環境下，大型房企在資源和資金獲取上的優勢凸顯，特別是國資背景的房企。
中信建投地產首席分析師陳慎表示，就目前而言，地產股的估值已經相對便宜，投資者不需過於悲觀，而從未來來看，地產股或許將呈現出分化的狀態，大公司不會有太大的問題，而小公司的問題可能會多一些。
深圳一傢俬募高管則坦言，目前應該回避地產產業鏈，雖然看起來估值好像挺便宜，但是未來業績前景不佳，有可能繼續下跌。相反，一些醫療股、消費股、科技股短期估值較高，但未來增長確定，反而值得配置。
前海開源首席經濟學家楊德龍稱，地產板塊近期受政策影響較大，而未來調控仍將持續，因此地產股走勢估計一般。對於地產產業鏈的一些龍頭品種，如果業績能持續增長，依然存在一定的機會。
不過也有不一致的意見。業內人士稱，經過近日來的持續暴跌，房地產板塊的估值偏低。
美國前4大龍頭地產公司2018年市盈率平均為12.1倍，而
中國的龍頭房企的市盈率已經到了個位數。其中萬科A最新PE僅約7.7倍，保利地產、新城控股、招商蛇口最新PE也分別下降至7.3、8.1和9.8倍的較低水平。摩根大通房地產分析師李洛衡等人在研報中寫道，市場對近期的負面消息“反應過度”，現在是買入中國地產股的“黃金時間”，估計中國房地產投資2018年將增長7.2%。
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