7月4日，對寶能而言，是一個比較“不爽”的日子。
這意味著，這個以在二級市場通過收購股票重整企業出名的寶能，可能未來有一天也會成為被其他“資本俠客”重整的目標。
另一方面，寶能的中原項目發佈會，還是沒有按照常理出牌，也被描述為“最low、最爛、最齷蹉和最低級”。
然而在這背後，有社會大背景的變化，也有寶能自身的改變。
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寶能上市背後 昔日爛尾如今成了香餑餑
其一選項是A股，但也不排除香港上市。該上市計劃啟動於2017年夏秋之際，默默推進。
按照這個未經寶能地產確認的上市計劃，寶能地產計劃引入戰略投資完成後，於2019年底前向證監會遞交申報材料，於2020—2021年左右完成上市。
其二選項是重組上市，寶能海外主體公司寶能國際集團也計劃在2018年後，擇機在香港IPO或借殼上市。
重組上市的時點規劃相對比較靈活，會根據寶能地產經營情況和市場情況適時推進。重組上市進度合計會花7—10個月。
寶能地產希望先期融資300億元。對投資者的允諾是，如果到2020—2022年寶能地產還沒能實現上市，投資者可以平均每年拿到12%左右的收益。
其預測，到2022年底，寶能地產的利潤要達到400億元，股權價值至少超過5000億元，甚至可以高至7000億元以上。
為了吸引投資者和推動上市，寶能地產還制定了比較進取的經營規劃。
如消息真實，這意味著寶能地產在未來的幾年，平均每年銷售都要超過1500億元。
但實際上，2017年，寶能地產實現銷售額119億元，僅與河南本土的大地產商差不多，相比2016年銷售額142億元下降16%。
令人意外的是，此前傳出寶能地產遲滯和疑似爛尾的項目，如今倒成了寶能低價拿地的戰利品。
以陷入爛尾糾紛的合肥寶能城項目為例，在2013年—2014年拿下，土地成本分別是600元、1200元/平方米，到2014年11月首次開盤，銷售均價7200元/平方米，現售價1.5萬/平方米。
據瞭解，截至2017年6月30日，寶能地產有在建、建成項目31個，其中14個項目分佈在一線城市、12個在二線城市、5個在其他地區。
但在國家政策變化面前，這些數據都變得不再重要。
因為國家的去槓桿政策和全國各地的無死角限購政策，早已讓地產行業成了“舅舅不疼、姥姥不愛”的孤兒。
而寶能地產所首選的國內A股上市通道，也早已在2016年下半年就已被政策選擇性“堵死”，至今沒有再打開。
02
草草收場的中原見面會：能力還是態度？
7月4日，寶能•鄭州中心中原見面會在鄭州舉行，作為寶能在鄭州的開山之作，如果此次見面會做好的話，將有助於其樹立在鄭州地區較好的媒體及市場形象。
但最終，寶能地產沒有按常理出牌，一位參會者會後寫下了這樣一段文字，“最LOW的PPT，最亂的現場，最低級的對接，最齷蹉的挖人，最多人的罵聲，我也是服氣了。”
根據協議，寶能集團擬投資超1000億元在鄭東新區建設一系列項目。2017年3月份，寶能集團又與鄭東新區簽約建設寶能集團鄭州金貿中心，按照官方描述，其將作為未來的中原地區最高建築，河南地區新地標。
鄭東高鐵核心區，投資逾1000億，河南新地標……一系列炫酷奪目的詞語將寶能鄭州項目推至風口浪尖，一時風光無二。
鄭州金貿中心擬選址在鄭州東站東廣場博學路東、商鼎路北區域，建成總部辦公綜合體暨標誌性建築。
2017年11月16日，寶能集團在鄭州拿地，一口氣拿下鄭州市出讓的8宗商服用地，總面積246.27畝，位於鄭州高鐵站東廣場核心區位，耗資 22.11億元。
由於其中一塊地的限高為369米，這個高度也一度被網絡傳為所謂新地標的高度。但是之後新地標的高度被壓在了306米，但這依然刷新了鄭州的高度。
但即便如此，也不得不說，寶能將目光投向鄭州，與其投萬科股票有異曲同工之妙，在寶能與鄭州簽約不久，鄭州就成為了政策支持建設的未來國家中心城市。寶能投資萬科股票不久，全國樓市就進入了“漲價潮”，寶能預測市場的功力可謂了得。
兩者也面臨類似的問題，寶能投資萬科後，迅速遭遇了從王石、到萬科高管、再到證監會領導的“圍剿”，甚至被罵為“野蠻人”，一時危機四伏。
而寶能地產在鄭州買地之後，先是遭遇了其中一個地塊拍賣無效，然後則是全國去槓桿政策的來襲，房地產成為去槓桿的重點領域，這意味著寶能地產的鄭州項目已經失去“天時”。
而從寶能地產的一系列動作上看，其一，鄭州項目在渤海信託發佈信託產品，反映出其在銀行融資方面與行業巨頭仍有差距。其二，據悉，規劃為超級綜合體的寶能·鄭州中心，首開產品將是不限購、面積小、總價相對低的投資型產品—精裝公寓，而不是據說要自持的地標寫字樓。
這些，多少反映出寶能對現金流的飢渴度。
寶能投資萬科事件，雖歷經風雨，最後寶能也已從一部分減持套現中獲得了80%的投資收益，就寶能的整個投資規模而言，最後獲利可能也在兩、三百億元。
但此次入主中原，寶能地產最終是否能獲得和投資萬科一樣的高收益，就很難說了。
弔詭的是，在寶能集團官網的“集團動態”中，沒有寶能在鄭州的“千億大盤”的任何痕跡，不管是寶能刻意隱瞞，還是實質上要“晾晾”鄭州項目，寶能都已在行為上，對鄭州項目放棄了熱情。
這也可能是在避險，因為就全國地產行業而言，早已經是一片緊張的氛圍。
萬科的領導在6月29日的會議上嘴炮“要放棄地產”，慶幸企業名字是“萬科企業”，要是“萬科地產”，接下來可怎麼玩？
與萬科只是“嘴炮”相比，碧桂園等房企則早已走上了“加快出貨、加快回籠資金”的路上，即使項目利潤轉負也要搶現金流。
03
鄭州表演背後 寶能主業已轉向
說到這，如果有讀者還不理解寶能投資萬科的高明之處的話，那麼其對於寶能投資鄭州也不會有更深刻的理解。
我們繼續說說寶能投資萬科的邏輯，作為一家手握幾百億現金的二、三線地產企業，在知道未來房價會暴漲的情況下，做什麼投資能獲得最大收益呢？
造房子，肯定比不過萬科、恆大、碧桂園，而且週期太長，也太辛苦了。買房子，那也買不了多少，另外手續也比較繁瑣，關鍵是價格炒上去之後，怎麼脫手是一個很大的問題。
那就投資地產股票吧，買股票、買地產第一股，萬科肯定是最好的選擇，結果姚振華花了幾百億去炒了地產股，然後猛賺了幾百億。
這樣的機會不是什麼時候都有，比如寶能地產投資鄭州，但是經過2015年到2018年的一個房價小循環，按照目前的市場調控情況來看，就算沒有去槓桿來襲，姚振華拿著望遠鏡從深圳向鄭州望望，也難說心裡不虛？
實際上，姚振華已經用行動去避險了，寶能的錢，姚振華沒有繼續投資房地產，而是大筆投向了新能源汽車。
2017年3月份，寶能汽車公司悄然成立，註冊資本10億元，2017年12月，寶能在廣州投資300億元的新能源汽車產業園正式動工。2018年1月初，原觀致汽車董事長陳安寧卸下法人身份，10歲的觀致正式成為寶能系的完全控股子公司。
而從寶能官網上姚振華最近的行蹤來看，其最近接觸和投資的都是新能源。
姚振華已經從房子戰略轉移，兇猛的撲向了以新能源汽車為代表的下一個風口。
但無論姚振華去哪，都是他老人家的事，我所關心的，是他曾對鄭州許過的金光閃閃的承諾，時至今日，耳旁還時常回響起“千億投資、河南地標”等令主編激動不已的字眼。如今，寶能鄭州項目眼看就要進入實質性動作，夢想能否如願照進現實？承諾的超千億投資是否能夠兌現？我們拭目以待！
但願姚振華和他的寶能不負中原厚土、不負鄭州人民！
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地產人文
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