Q：二次房改可不可以理解為分配方式的一種改變，算是倒退嗎？
宋丁：不能說是倒退，二次房改相當於雙軌制，因為前兩次都叫單軌制，第一次單軌就是政府包辦一切福利房，第二次就是第一次房改之後那個階段，可以說完全由市場包辦，這兩種模式各有各的好處，但仍然失之偏頗。
現在進入到二次房改，就是把這兩次各自優勢綜合起來，比如說像深圳“六四開”，政府做到60%的保障性住房，借鑑香港、新加坡包括歐洲的一些模式，保持社會平衡。如果60%的保障性住房能夠真正實施的話，我認為將來限購限貸限價什麼統統會取消。
Q：縱觀新加坡、香港的模式，深圳二次房改的有什麼不同？
宋丁：香港現在差不多五五開的模式，新加坡是二八開，只有15%左右的商品房，香港和新加坡不一樣，像新加坡保障性住房首先由政府給到個人手裡，經過一段時間通過政策慢慢轉化為個人住房，這樣既能夠用政府管控的方式體現社會均衡，同時又滿足了自主擁有產權的期盼。
我想我們現在這個政策設計裡面，人才房也好，安居商品房也好，它設置一個年限，10到15年封閉式持有，之後可能通過補交一個差價以後進入市場，這一點是對新加坡模式的一個借鑑。
香港的政策好像是全封閉的，就像一個孵化器，你可以一直租住下去，也可以退出來把房子還給政府，去買商品房，深圳二次房改的模式比香港複雜，因為我們多了人才住房和安居房兩個類別，從制度設計的角度來講，我認為是基於中國的國情和現實。
Q：170萬套房子這麼大的體量，政府有那麼多資金和土地嗎？
宋丁：按照以往這麼多年來的土地供應和物業供應的情況，坦白來講，肯定是不夠的，比如今年我要供應7萬套，可能只有3萬到4萬套，基本上這麼多年來，我們的商品房供應每年就是5萬套左右的水平。
深圳這個城市的土地資源太緊張，只能通過舊改，城市更新騰挪一部分，再就是棚改，針對一部分保障性住房。最後是填海，這個進度會很慢。
Q：如果政府能夠兌現這麼大的體量，未來房價會有影響嗎？
宋丁：如果我們政府真能每年兌現10萬套的話，市場的需求在這20多年裡的缺口依然很大，這個補課的動作恐怕不是3年、5年就能補完的，起碼得幾十年。
深圳房價上漲的動能還是很強的，如果出現階段性的下跌也是特殊政策引起的，比如“三價合一”，但這不代表趨勢，大趨勢來講深圳短期內市場缺口太大，想要化解住房矛盾，起碼未來還有二三十年的路要走。
閱讀更多 綜合開發研究院 的文章
