摘要
【萬科、碧桂園都“焦慮了”！還想炒房的 小心博傻被埋】面對近期看起來很火的樓市，房企龍頭萬科和碧桂園卻出人意料的“焦慮”了，前者高喊轉型，後者更是虧本也要回籠資金，有專業觀點提醒炒房者，只漲不跌的博傻時代過去了，樓市最早今年四季度入冬！
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面對近期看起來很火的樓市，房企龍頭萬科和碧桂園卻出人意料的“焦慮”了，前者高喊轉型，後者更是虧本也要回籠資金，有專業觀點提醒炒房者，只漲不跌的博傻時代過去了，樓市最早今年四季度入冬！
萬科高喊轉型
6月29日房企龍頭萬科股東大會，會上傳出一個令人吃驚的消息。萬科董事會主席鬱亮表示，“十年後，萬科還會是地產公司嗎？我想不是了，如果還是，那也是慘淡經營了。未來，萬科要做美好生活的服務商。”
鬱亮表示，自己正在琢磨要不要把萬科各地地產公司名字裡的“房”和“地產”都拿掉，叫做“萬科企業”，比如上海萬科企業、深圳萬科企業等。
實際上2017年鬱亮就曾警告：高速擴張期過後，中國房地產行業已經到了危急關頭。隨後萬科耗資790億元，“組團”收購新加坡物流地產巨頭普洛斯，進軍城市配套服務領域。
有市場人士甚至驚呼，萬科要“拋棄房地產”。當然“拋棄房地產”之說有點誇大。鬱亮此番的表態，加之去年巨資收購普洛斯，更被視作為萬科的轉型信號，未來將不再以房地產開發為主業。
財經評論員劉曉博表示，開發商僅僅依靠“建房子—賣房子”，利潤率越來越低，風險越來越大。高負債+低利潤率+嚴厲的行業管制+高度不確定性，成為當前房企必須面對的行業特徵。所以，焦慮是普遍的，是全行業的。
劉曉博認為，萬科不會真正拋棄房地產，房地產是萬科的“流量入口”，萬科更希望通過這個入口，打開一個全新的世界，最終實現轉型。
張大偉：
只漲不跌的博傻時代過去了
而萬科的焦慮不是沒有道理的，近期被視作全國樓市風向標的北京甚至發生了購房者集體退房的消息。
據北青社區報通州版的消息，6月30日北京通州一項目由於售賣價格前後相差太大，導致許多早期購房者集體要求退房。
中原地產首席分析師張大偉對此表示，“享受了多年泡沫與暴利的樓市，將投資賭在房子上的人們，更應該增加風險意識了，只漲不跌的樓市博傻時代已經過去。而這些賭徒，贏的時候沒人想到慰問開發商，跌的時候紛紛慰問開發商的母親。”
碧桂園：
虧本也要搶現金流
而依靠主攻三四線城市、連續5個月登上房企銷售額榜首的碧桂園也正在改變擴張策略，為緩解融資政策收緊帶來的壓力，試圖犧牲規模甚至利潤，以保證現金流。
據澎湃新聞，至少有來自五個區域的碧桂園內部人士透露，現在的工作一切圍繞現金流轉，合作項目中，不做不能“操盤”的項目。
房地產項目中合作開發中的“操盤”是指，某一家企業掌握營銷、工程、設計、開發報建等重要部門之後，整個項目的運營節奏和節點均按照該企業的接受的方式進行。
以碧桂園為例，起要求三四線城市的項目必須拿地即開工，並堅持“456”原則，即4個月開盤，5個月資金為正，6個月回籠資金將能投入新的項目之中。
此前，碧桂園對合作項目有兩套考核體系。碧桂園合作的項目中，如自行操盤的，則按碧桂園的進度、時間節點進行考核，非操盤項目僅需報備即可。
如今，為提高週轉，加快現金迴流，非碧桂園操盤的項目，也要納入碧桂園的考核體系，同樣需要按照碧桂園的時間節點進行。
甚至為了實現現金的快速回流週轉，有碧桂園內部人士透露，有的項目哪怕利潤轉負，也要搶現金流。
同策諮詢研究中心總監張宏偉表示，從資金面角度來看，今年三季度為民營房企資金兌付壓力最大時間。
張宏偉認為，從房企資金兌付壓力來看，2018年房企面臨的壓力將真正體現(2016年房企集中加槓桿擴張，借貸資金平均週期2年，因此，2018年資金到期集中兌付壓力加大)。
預計2018年三季度，處於回款目標壓力、資金兌付壓力與資本市場“借新還舊”渠道收緊等因素，更多的房企會放棄自己的價格“底線”，尋求“降價”，甚至有的企業會因為資金兌付壓力而主動降價。
楊紅旭：
最早今年四季度樓市可能入冬
易居中國研究院副院長楊紅旭7月2日發文表示，今年下半年，全國樓市的關鍵指標，比如成交量、價格、開發投資、房企資金來源等，都會繼續走弱。總體看，可能在四季度或明年一季度，正式入冬。
楊紅旭表示，以全國新房銷售增速來看，2016年4月增幅見到高點，其後持續下滑，至2018年5月，增幅逼近零，估計未來兩三個月，將由正增長轉為負增長，也即量跌。
其實，一二線城市的成交量，早在2017年下半年就轉為同比下跌了。
楊紅旭認為，股市的低迷，也將令那些質押比例過高的房企，出現資金危局。一方面，拿地擴張的節奏，將會明顯放慢。另一方面，將會加快樓盤銷售節奏，回籠資金，為過冬做準備。
而上述兩個因素，將進一步促銷樓市降溫！
樓市調控下半年還將加碼
而炒房客需要注意的是，2017年至今的這輪樓市調控還有進一步加碼的趨勢。
6月28日，一份新華社播發的重要文件引發中國房地產市場震動。針對近期房地產市場亂象，住房城鄉建設部會同中宣部、公安部、司法部、稅務總局、市場監管總局、銀保監會等部委聯合印發通知，決定於2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動。
張大偉分析認為，2018年下半年，預計樓市調控力度將全面超過2018年上半年，特別是從7月初開始，多個城市開始全面加碼調控，預計樓市升級的調控政策內容將不斷出現，而從住建部等多部門開始的政策監管將是下半年市場的主要特徵，包括市場的平穩將在政策推動下逐漸出現。
業內人士認為，堅決遏制投機炒房和明確支持剛性居住需求並舉，正成為地方樓市調控政策的重要趨勢。
易居研究院智庫中心總監嚴躍進認為，隨著各地租售並舉政策逐步落地，租賃房源供給增加和租賃期限延長將分流購房需求，有利於保持房價理性預期，降低房地產市場波動性。
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