租賃市場當下仍是風頭正勁，但對於尚處於萌芽期的國內長租公寓行業，從投資、運營、服務以及資產證券化，所要探索和學習的東西還有很多。
目前，房源稀缺、核心區域優質物業緊俏、拿房成本高企以及盈利困難、投資回報週期較長等問題是國內住房租賃市場面臨的主要發展阻力。除此之外，還有很多因素影響著長租公寓企業的生存與未來。
我們對影響長租公寓企業發展的十個重要因素做了解讀，希望可以與大家一起探討。
1、城市選擇
城市選擇是佈局長租公寓的第一道關卡，可以說直接關係著未來生死。
目前，長租公寓城市佈局普遍傾向於一二線城市，這主要是由於重點一二城市城市經濟實力較強，就業情況較好，對人口吸附能力也較強，再加上這些城市房價居高不下，租賃人口較多，從而對租賃市場產生較大的需求量。像北上廣深，以及杭州、南京、武漢、蘇州等熱點二線城市，成為了佈局長租公寓的必爭之地。
新一線城市排名：
從房企的情況來看，其佈局長租公寓的城市比較符合企業的整的佈局。例如萬科泊寓，其佈局城市均是萬科進入的城市，泊寓劃分為北京區域、廣深區域、上海區域、成都區域四大區域，也與萬科集團層面劃分的四大區域（北方區域、南方區域、上海區域、中西部區域）基本相符。此外，旭輝領寓和龍湖冠寓佈局城市均是旭輝和龍湖已進入的城市。
2、盈利盈利還是盈利
對於長租公寓運營企業來說，盈利問題永遠都是生命線。
在長租公寓大量入市之前，無論行業內外都普遍存在著這樣一種觀點：做長租公寓其本質依舊是一個「二房東」式的生意，門檻較低。只是傳統的「二房東」收房之後基本不需要裝修，還有房東利器這樣的出租屋管理系統助力，一個人管理數十套房都可以有條不紊，但這在長租公寓卻是行不通，特別是有開發商參與的長租公寓。
從目前市場情況來看，開發商對長租公寓長期回報率的目標多定在 6%-7% 。當然，剛剛起步的長租公寓遠不能達到這樣樂觀的數字。萬科董事會主席鬱亮在中期業績發佈會上說，萬科的長租公寓如果能夠達到 1%-2% 的回報率，他就已經很滿意了。他還表示：未來隨著政府出臺相關政策扶持，長租公寓回報率低的情況應該也會改善。如果能夠達到 6%-8% 的水平的話，我們就往這個方向走。
較低的資金回報率是長租公寓目前最大的門檻，無論採用輕重資產哪種模式都存在資金回收週期和利潤率的問題。輕資產模式更多考驗的是企業的運營能力，無論是承租、改造還是後期管理運營都需要控制成本；重資產模式則考驗的更多是企業的資金實力，因為依靠租金回款週期較長。由此可見，長租公寓的拿項目、改造、運營成本都不低，依靠租金來回收成本，回收週期漫長這一問題是無法迴避的。在這種情況下成本控制就成了企業需要搶佔的行業制高點。
3、選址難
長租公寓的選址與拿房要關注很多因素：交通便利(地鐵、公交沿線）,配套齊全（大小的MALL），已運營園區、學校區域、大型企業周邊（有沒有客群），目標附近小區的入住率（入住率越高拿房價值越大）等等。
就區位選擇來說，這主要遵循兩大原則：交通最優與優質客群集中。
自營類房企一般選址在地鐵站(大型公交站)步行距離 1 千米用時 15 分鐘範圍內。長租公寓租客群體以 26-35 歲間的 80 或 90 後為主，其佔比達 58% 。這部分租客對交通便利性的訴求最為強烈，因此集中式長租公寓將其選址在地鐵或大型公交站步行 15 分鐘範圍內為宜。技術(科創)園區周邊區域除了租客群體集中、政策扶持等先天優勢以外，在這裡工作的白領還具備薪資優越、追求生活品質等後天條件，也成為了長租公寓項目選址的重點選擇區域。
4、規模焦慮
長租公寓如果僅依靠租金來實現現金的回收，那麼在單筆收益相對有限的情況下，規模就成為決定性的因素。從盈利角度來說，集中式公寓可能做到 2 萬間房時，盈利情況會開始變好，但分散式則可能要做到 10 萬間房才有可能變好。因此，從企業角度來說，基於一定的產品和服務能力帶來的規模效應，才能贏得市場。
因此，在目前市場上，很多涉足長租公寓領域的開發商都將擴展規模作為其首要目標。比如，萬科計劃在 2018 年拓展 45 萬間公寓房源，成為長租公寓領導者；龍湖力爭用三年時間達到目標佈局城市 16 個，並以 5 萬間作為臨界點，希望儘快突破 5 萬間；旭輝五年目標為總規模達到 20 萬間， IPO 上市。
不僅是房企，包括品牌運營商以及其他長租公寓運營方，都明白有了規模就有了話語權的道理。
5、輕重模式之困
長租公寓模式是「輕」是「重」，成為很多準備進入該領域的企業的一個兩難選擇。
長租公寓對於房企來說更像是一個不動產運營項目，與一般的房地產開發不同，因此房企在進入該行業時，並無太大經驗優勢，要做好長租公寓的運營顯然挑戰不小。而運營是長租公寓的核心，從項目獲取、客戶研究、產品打造、推廣出租到最後的運營維護，都對於企業長租公寓業務的發展至關重要。
目前，萬科、龍湖、旭輝、招商等房企在長租公寓的獲取上基本步調一致，均是輕重資產並舉的方式進行擴張。如萬科北京泊寓-勁松店則是通過租賃取得，而龍湖則表示，在起步階段龍湖地產將以輕資產模式為主，會租賃其他的物業，中長期龍湖地產會逐步輕重資產並舉，最終資產輕重比 2:8 。
項目獲取方式最為多元的是旭輝：首先是利用自身的存量資產，將旭輝地產的部分存量作為領寓的房源，比如未來可能拍到的租賃和自持地塊；然後還有與高校合作，如旭輝已於華師大合作，建設教師公寓和留學生公寓；還有與採用 PPP 模式國企、政府合作，最後是與房企合作，項目公司包租，雙方合作，未來利益一起分享。通過拓展多種項目獲取渠道，為領寓發展帶來了豐富的資源。招商則是以整租改造、散租整合、收購自建為主要路徑。
6、定位差異化
長租公寓的運營者們最愛提及的一句話是：房子是租來的，而生活不是。但現實是，目前租賃市場上年輕租賃人群很少有足夠的支付能力為高房租買單。而擁有支付能力的年輕人，目前雖然能夠支撐這一市場，但當長租公寓大量入市，能否體現出一定的產品差異化就是一個值得商榷的問題了。
不少長租公寓運營商多傾向於打造產品的「品質」感，但當市場上充斥著「品質」的時候，往往很難以此形成產品標籤，從眾多產品中脫穎而出。如果要靠品質吸引年輕人，就需要成本和投入。品質以及更好的居住環境和完善的物業管理也意味著需要承擔相應的費用，這一費用往往直接體現在較高額的房租上。比如龍湖冠寓在重慶和成都等地項目相對周邊有 15% 左右的溢價，這也會對客群產生較大抗性。相反，如果降低價格、放棄品質，那麼會陷入同傳統租賃產品的惡性競爭中去。這看上去是目前長租公寓面臨的最現實的矛盾。而矛盾的突破點在於客戶的消費觀念和生活觀念，在於他們是否願意為長租公寓所提供的生活品質買單。
因此，如何確定長租公寓產品明確又有區隔的定位，是長租公寓運營企業需要花大功夫去做的一件功課。
7、裝修難
裝修，也是長租公寓運營中不得不繞過的一道坎。不僅要裝得好裝得省，還要裝得有特點。
在裝修時，最好找幾個有資質的第三方報價，做好核價和監理工作。一般裝幾套就會對價格有一個基本瞭解，實際除了主輔材，人工費用相差不大。進度正常一套房在 20 天內交房為妥，重點還要看合作的那些供應商的材料配送和人員能不能符合預期的拿房速度，這點在分佈式上影響很大。
裝修可以說是一項很瑣碎的工程，涵蓋了方方面面，首先是，防水、電線、水龍頭、插座等等都得弄好，尤其是防水，儘量做好測試；其次做好日常的巡查工作，防微杜漸，檢查好房間的水電設施及時維修更換；再次是施工方簽約的時候，要注意付款方式和保修條款，防水一出問題，就是幾千塊的大修；最後買好保險，萬一漏了，還有兜底的。
8、入住率
入住率直接影響著長租公寓的收益。租房是存在淡旺季的，正常每年的 7 月、8 月、9 月比較旺，而年底的 12 月、1 月、2 月則相對較淡。 要想維持高入住率，一些較小的長租公寓運營商可以配套一部分的短租。尤其是分佈式，超過一定的體量很難做到滿租，搭配一部分的短租一來可以提高入住率二來也可以適當的提高營業額，正常月租的價格可以比年租高 20% 左右。當然，這種短租的比例不宜過高，過高以後，一旦進入淡季就是給自己挖坑了，傳統的旺季也是短租需求比較旺盛的季節，因此短租比例不宜超過 20% 。另外值得關注的是續簽，很多續簽最後都籤成了短租，這個也是要注意的。
定價對入住率很重要，但並不是關鍵。首先，是抓好續租，儘量保證高的續租率；其次，適當的調整價格和租期，少量推出一些相對空置較長的特價房；最後，還是營銷端發力，做大端口，開發新媒體，做好老帶新，搞好異業合作等等。
9、過度服務
有人說，品牌長租公寓和傳統租房最大的區別在於服務。這也成了很多長租公寓主打的一張牌。作為一個生活空間，長租公寓當然要講究服務，很多業內人士也都認為，服務將成為未來長租公寓行業的一個制勝點。
但服務也要適度。一些運營商推出了五花八門的服務，甚至巧立名目，以為服務多就是好，這樣反而會適得其反，給住戶帶來了一定的干擾甚至私人空間的侵犯。
10、營銷與推廣
長租公寓的營銷與普通的住宅開發營銷不同，首先是在營銷對象上，長租公寓的目標客戶更加年輕化，一般為 85、90 後，對於企業的營銷活動有更高的要求，一般傳統的營銷活動對這些人群的吸引力有限。其次是營銷活動目的，長租公寓營銷目標主要分為兩個方面，一是招租、二是品牌營銷，來提升產品溢價。同時，在運營期間讓公寓產品對客戶更有粘性，也需要有不斷的活動來保障出租率，因此長租公寓的營銷週期也要更長。
可以說，長租公寓的推廣與營銷重在創新與持續。在租客入住後，後期的運維相當重要。通過後期的服務，讓產品對客戶產生粘性，甚至讓客戶對企業的長租公寓產品產生依賴，此外出色的後期服務也能有效的提升企業的公寓品牌，長期的理念輸出和活動推廣所產生的效果是前期的短期營銷不能比擬的。
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