在全國各地徵地拆遷的大浪潮中，農村房屋拆遷佔據了半壁江山，而拆遷後的生活居住保障則是廣大農戶最關心的問題。因此，很多地方為了妥善解決農民房屋拆遷安置問題，會建造安置房供農戶選擇。那麼作為被拆遷人，如何選換安置房才能有保障呢?
清楚法定標準，做到心中有數
農村房屋拆遷，目前主要的法律依據是《土地管理法》和《土地管理法實施條例》及相關司法解釋和地方性法規、規章等。農村房屋拆遷按照徵收土地的程序實施，房屋一般作為地上附著物進行補償。徵收宅基地及房屋時，補償內容包括：房屋補償和宅基地補償；方式包括貨幣補償、遷建安置、產權調換，其中產權調換的安置房問題較為複雜，以下著重闡述。
1、調換原則：產權調換，即拆遷方用自己建造或者購買的產權房屋與被拆遷人的住宅進行調換。在調換時應同時參照房屋、土地價值和麵積進行調配，並且要保障被拆遷人原有的生活居住水平。
2、調換標準：一般的程序是測算房屋的面積，之後確定調換比例。實踐中各地的比例不同，但最低不得低於1:1。
3、安置房位置：主要有異地安置和原地回遷兩種方式。因舊城區改建或者棚戶區改造而徵收個人住宅的，應優先提供改建地段或就近地段的房屋;異地安置的也要結合地段按等價原則予以差價結算。
練就火眼金睛，看透貌似合理的補償安置方案
在農村房屋拆遷的實踐中，往往對房屋補償和宅基地補償沒有明確區分，而是對農戶統一進行補償安置。在此，京平律師結合各地補償安置方案內容，總結了實踐中的普遍做法，並揭示其中存在的問題。
1、戶與人口的認定
宅基地使用權和房屋所有權是家庭共有，因此在農村房屋被徵收時也是以戶為單位進行補償，並對需要安置的人口進行認定。
實踐中，很多地方以擁有直系血緣關係的一家為一戶;年滿18週歲並結婚或按婚俗舉行過婚禮的兒子可單獨認定一戶;對兒媳可認定為該戶人口;對外嫁女不予認定…
存在的問題：法律規定村集體經濟組織成員的認定，要根據人員生活實際情況，而非簡單的依據性別、年齡、結婚與否進行認定。實踐中的如上做法會產生諸多不公平的現象。比如，女子已婚但實際生活仍在該集體卻被剝奪安置資格;男子成年已分戶僅因未婚遇拆遷被否定獨戶而減少補償。
2、對房屋及其他附屬物、建築物進行貨幣補償
農村徵地法律程序中沒有規定評估程序，但實踐中為了確定房屋補償數額，一般也進行房屋評估測量。並且對村民合法建造的房屋及其他附屬物、建築物等按照評估價值進行貨幣補償。
存在的問題：對農村房屋等建築物進行評估，出發點是好的。然而由於農村房屋評估缺乏明確的法律依據，實踐中往往在評估機構的選擇、評估方法的適用、評估程序的遵循等各個環節存在問題，結果則是，對農村房屋等建築物的評估價值偏低，給農戶的也僅有一張評估紙。
3、給予人口安置補貼面積
有不少地方在補償的同時，規定村內人口(被認定的人員)每人可享受政府免費補貼安置住房面積XX平米(比如30平米每人)，對於選購安置房超出補貼面積的部分以特定價格購買。
存在的問題：如果是單純的產權調換，應按照面積和價值進行調換。而此種貨幣與安置補貼面積相結合的方式，表面上看既給錢又給房很划算，但實際卻不一定划算。一方面，貨幣補償的部分是對地上附著物的補償，且評估價值低，所以能得的款額並不高。另一方面，被拆房屋的面積往往比安置面積大了許多，而免費安置面積偏少甚至沒有，所以更多的是要自己付高額錢款，才能得到合適的安置房。如此，補償安置在不知不覺中就打了折扣。
看得見摸得著的安置房才有保障
實踐中，為了加快拆遷進度，拆遷方給農戶承諾安置房。然而不少地方在房子拆完多年後，安置房仍杳無音訊。因此要提醒被拆遷人，安置房不能只停在口頭，要看得見摸得著才能有保障。
1、看得見的安置房
①現房安置：看是否經驗收合格符合國家質量安全標準、是否有合法產權;②期房安置：查看並留存樓盤規劃示意圖、選房文件;確定房屋建造實施主體(開發商);審查項目立項批覆文件、建設工程規劃許可證等合法建設手續。
2、握在手的補償安置協議
協議列明事項：①房屋的總體面積、公攤面積、區位、樓號、樓層、朝向;②有經營性用房的，補償底商的面積、公攤等;③物業費的支付、房產證辦理的時間;④安置過渡期、過渡費、超出過渡期過渡費支付的倍數、違約責任的承擔;⑤房屋交房形式(精裝、簡裝、毛坯)。
對於很多人來說：一輩子可能只擁有一處房屋，一旦房屋被拆遷但未給予安居保障，便可能陷入無房可住、無家可居的境地。因此，各地在拆遷補償安置的過程中，無論以何種方式補償都應當保障被拆遷人的生活居住。作為被拆人更要主動了解相關信息，確保自身的權益不受侵害。
閱讀更多 京平律師事務所 的文章
