文/顧天傑
2018年之後，京滬樓市迴歸常態，房價穩定，成交量大漲，下跌絕無可能。
京滬的目標是成為一線城市的標杆，凸顯定價功能，一般人才留給搶人大戰的新一線城市，自己留點關鍵人才就得了。
廣州和深圳在想辦法突圍。粵港澳灣區概念，再次引爆了廣深樓市，一二手房倒掛、人才引進、富士康、華為的去留被重新提起，深圳、廣州再次回到舞臺中央。
只不過這一次，陷入中年危機的深圳，顯得力不從心。
有消息稱，7月1日，華為研發等部門正式搬遷，7月2日，將有2700人從深圳到東莞松山湖溪流坡村上班，華為表示 “紮根深圳，展望未來”不會變。但部分業務和員工外遷是事實。去年7月，就有媒體報道，截至2016年，有超過1.5萬家企業遷出深圳。
降了875塊 你在深圳買房還差一千萬
一片唱衰聲中，深圳樓市熱度不減。
6月27日，深圳統計局發佈2018年前五個月經濟運行簡況，商品房銷售面積增長14.8%，增幅為去年至今最高，較一季度10.3%的增速有明顯提高。
同樣是官方數據，2018年5月深圳全市人民幣貸款增加405 .26億元，分部門來看，住戶部門貸款增加154 .83億元；其中，中長期貸款增加161億元，環比大幅增長超過四成。
深圳一度傳出房價暴跌的新聞，不要以訛傳訛，回頭再看一眼。根據深圳規土委2018年4月的數據，4月份深圳新建商品住宅成交均價54169元每平方米，相比3月份下降0.03%，均價19個月連跌，但相比去年同期僅微降0.82%。
流傳更廣的是一張深圳房價“暴跌圖”，2016年11月至2018年3月，深圳新房均價從55611元/平米跌到54185元，累計每平米下跌1426元，最多的一個月，房價下跌625元。
在深圳買房，缺的不是每平米875塊，而是剩下的1000萬。擁有一兩千萬的深圳中產，不是在搖號，就是在去搖號的路上。
華潤城潤府三期，6月21日獲得備案許可，共741套住宅，備案均價為85524元/平米。在鏈家和安居客官網上，華潤城潤府一期二手房掛牌價為10萬到11萬元/平米，最高13萬元/平米；周邊二手房均價普遍在9萬元/平方米左右，搖到一套少奮鬥十年。
不僅新房，二手房同樣量價回升。中原數據顯示，深圳4月二手住宅成交5897套，環比上漲4.9%，連續兩個月回升；均價6萬/平方米，環比上漲0.5%。
深圳房價只是價跌量漲，每平米下跌一兩千，相比均價5萬以上二手房、均價8萬以上的新房、幾乎可以忽略不計，真實成交量和二手房的價格，
都在緩慢上漲。廣州撕掉低房價標籤
廣州網籤成交量和網籤價格開始回暖。
2018年5月，官方數據顯示，廣州一手網籤量7200套，同比上漲9%，僅次於2015和2016年。同比近5年，網籤均價今年5月最高，也是2018年以來廣州網籤的最高點。
廣州網籤數據總被壓得很低，比網籤價格更真實的市場，是一手房的在售價格和二手房成交價格。
從目前均價來看，廣州一手房報價前三名分別是天河區、越秀區和海珠區，在售均價分別為8.1萬元/平米、7.05萬元/平米和6.47萬元/平米，隨後是白雲5.8萬，荔灣約4.9萬，番禺只有3.8萬。比較偏遠的黃埔、南沙、增城都在2到3萬之間，花都和從化在2萬以下。
房企拿地需求旺盛。根據克爾瑞數據，2018年1到6月，保利斥資95.8億在廣州拿下4宗地塊，緊隨其後的碧桂園，斥資43,22億元拿地4宗，第三是越秀地產，總價36.98億元拿地1宗。
單價排名前三的分別是騰訊拿下的海珠區琶洲地塊，成交樓面價18000元/平米；越秀地產奪得的南沙區靈山島尖宅地，樓面價17231元.平米；中海地產獲得的東湧鎮東湧村地塊，樓面價16549元/平米。
廣州地價頻繁刷新紀錄，新房價格越推越高。碧桂園雲頂位於增城，價格預計在4萬元/平米，金地在番禹的項目預估在7萬元/平米，龍湖天奕的首發價格在10萬元/平米以上。
2017年，廣州一手房數量9萬套不到，創下近三年最低，因為郊區優質新項目，開盤後首付都在80到100萬元，不少剛需被迫在天河、越秀、海珠等地尋找老破小，或者總價較低的小戶型。現在，天河與越秀二手房均價在4萬，海珠荔灣板塊均價3萬元，黃埔、白雲、番禹和增城在2萬以上。找低價房，談何容易！
2018年以來，廣州房價補漲，撕掉“低房價”的標籤，代價是不斷刷新紀錄的新房房價，以及被迫外溢的需求。
由於資源外溢，廣州已經帶動了以肇慶、佛山、中山和江門為代表的一批衛星城。
深圳城中村改造會不會趕走富士康？
深圳一直是中國最有活力的城市之一。
幾乎每十年，深圳就能完成一次重大產業升級。早期“三來一補”，到規模化、集群化的OEM代工；到傳統產業向高新技術產業轉變。
深圳的持續創新和產業升級過程，很像從底層向上爬的過程。
以飽受爭議的富士康為例，這家企業還是了不起的。為蘋果代工手機，每個模塊良品率都做到99%，整機良品率就變成了90%，在良品率70%到90%之間的利潤，就成為了自身的技術壁壘利潤，甚至手機巨頭能否全球化，都得先看富士康的產能跟不跟的上。
支撐富士康的，大部分是居住在城中村的外來打工者。
（深圳城中村一角）
據不完全統計，深圳目前尚存1317個城中村，總建設面積超過4億平米，在未來三五年，大部分不可能被劃入徵地拆遷範圍內，這是隱藏在一二手房之外的巨大租賃市場。
清湖村就是典型的深圳城中村。整個村莊走向由西向東，東西向是兩車道的馬路，南北向的樓間距很窄，大約一米來寬，這些樓被當地人稱作握手樓，意思是兩樓相對的窗戶裡伸出手來，就可以握手。
自建樓的二層以上住人，一樓被切割成商鋪，飯店最多，其次是網吧，還有棋牌室，間或有一間菜店、便利店或者藥店，一棟樓形成一個小小的社會。
現在，一批開發商即將入駐清湖村，不同於之前的政府改造，這一次金地、萬科等房企會將其改造成長租公寓。
富士康等一系列深圳製造企業，將會遭遇新一輪挑戰，能不能負擔的起改造後的公寓成本，外來打工者會不會流失，這關係到企業的生存。
（萬科坂田新圍仔改造對比）
是時候對城中村說再見了。
6月11日，萬科針對清湖村改造進行說明。其中坂田新圍仔，未改造單房均價為800元，一房一衛價格區間為1100，兩房一衛均價為1250元，改造後的公寓價格區間為798到1398元。福田玉田村，未改造的單房價格區間在1250到2600元，改造後的公寓價格為1398到2498元。
粵港澳大灣區刺激著廣深樓市，如何保留兩座城市的創業基因？深圳依靠大批的基礎產業工人，完成了從製造到創新的第一步，讓新老深圳人住得更有尊嚴，是下一個四十年的新問題。
深圳未來將探索一線城市的上限，經濟的上限、樓市的上限、城市潛力的上限。廣州探索政策的邊界，廣州的租售同權、佛山共有產權房試點。
粵港澳大灣區，繼續源源不斷地為廣深兩座核心城輸送人才。
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