房價看上去沒跌，地產股倒是應聲而落。上週持續回落之下，僅上週五稍稍喘了口氣，週一又來個陰吞陽。上週五最大做多力量房地產板塊成為週一最大做空力量，收盤重挫超4%，創出年內新低。自此，申萬房地產指數年內跌幅已達22.43%，全板塊市值蒸發超過5千億元。
那麼，地產股下跌的原因到底是什麼？是否意味著房價預期要下跌？是否預示著房地產企業業績要下降？是否意味著房價下跌拐點真要來了？我們需要從多方面辯證來看：
首先，房地產股票的下跌，直接誘因是棚改貨幣化安置政策。近期，房地產市場負面新聞不斷。上週初，市場風傳棚改政策調整，不久後國家開發銀行澄清有關言論不代表該行。地方政府接力加碼升級樓市調控，西安、長沙、昆明、重慶、杭州等城市先後出臺相關政策。此外，住房和城鄉建設部等七部委近日聯合印發了《關於在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產市場亂象專項行動的通知》，在30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動。
其次，房地產股票的下跌，與市場直接氛圍也有直接關係。A股2月以來走弱源於資金面和情緒面而非基本面。從破淨股數看，今年二季度A股破淨數達到278家，創2005年以來新高，歷史上在市場底部區域A股破淨股數量往往劇增。市場整體估值水平已經低於上證綜指2638點。
第三，地產股持續下跌，明顯跑輸大盤，可以認為是對去年四季度異常行情的校正。去年以來，無論是A股房地產股還是港股內房股，漲的太多了，不少地產股都漲了幾倍。現在的下跌，也是對去年大漲行情的修正。
第四，房地產銷售依舊十分火爆，業績普遍較好。樓市似乎並沒有股價表現的那麼慘淡。從上半年數據來看，已經有7家公司銷售超過千億。克爾瑞數據顯示，中國恆大上半年權益銷售金額達2891億元居首；碧桂園、萬科地產權益銷售金額均超2千億元。綠地控股、保利地產、融創中國、中海地產等4家公司銷售超過千億。
第五，恆大打折促銷對房價意味著什麼？昨天被恆大全國樓盤打88折的消息刷屏了。恆大這一次又在全國做了個免費的廣告。其實這種營銷手段，恆大經常使用。早的如2011年之後幾年恆大打折降價已經習以為常，近的如2015年、2016年也推出過這樣的促銷。恆大打折促銷可能只是它想加速資金高週轉。
第六，房地產企業的轉型，將是大方向。對於萬科的定位，鬱亮在此前回應股東時就曾表示，要去“房”，去“地產”才更符合萬科未來的定位。“十年後，萬科不再是地產公司，是美好生活的服務商。未來，大家想到萬科，是想到美好生活，而不是房子。”鬱亮還強調，萬科兩條清晰的主線沒有變化過，一是城市發展變化曲線，二是老百姓變化的曲線。萬科的核心價值觀也一直是以人為本，對市場心懷敬畏。
恆大健康產業集團發佈正式公告：以67.46億港元收購香港時穎公司的100%股份。對於恆大而言，除了地產這一基因外，“多元化”也是它向外界展示的標籤，備受質疑，對此，許家印常把“房地產是夕陽產業，總會萎縮”掛在嘴邊。孫宏斌曾表示，在中國消費升級時代，持續看好大娛樂產業。融創在2016年末選擇投資入股樂視網、樂視致新、樂視影業，全面涉足網絡視頻內容、電視硬件和影視內容製作等。
地產股大跌，可能與多方面因素有關，有房地產政策的原因，也有股市自身的原因，也有房地產行業轉型的原因。至於是否意味著房價下跌拐點到來，我們拭目以待。
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