一直以來，有幾個經濟知識點我認為應該作為常識來認知，這樣更有利於在這個分層越來越明顯的社會，擁有有彎道超車的機會。作為週期之母的房地產，自然也是必須掌握知識的內容之一。地產週期中其中一個核心就是調控。熟悉房價調控的套路，自然也就知道房地產週期何時會有轉向的可能。
先從地產週期開始。
房子作為資產，則其具備著金融屬性，在貨幣及政策寬鬆時期，特別容易出現資產泡沫化。從國際的經驗來看，地產週期一般在3-5年之間。而中國從2005年以來，基本上也是在3年左右為一個地產週期。而這一次，中國房地產泡沫化範圍更加廣以及疊加分類調控的因素，地產週期有延長的現象。既然，房地產有天生週期的屬性，也會有泡沫化的現象出現，為了防止泡沫的破滅則必然會採取調控手段，通過調控來影響房地產價格的走勢。
一、調控規律
在開講調控邏輯前，有兩個調控的基本規律必須得認清。
其一，調控政策的有效性。一般而言，當政府出臺一個政策後，調控政策的有效性在3-6個月左右。特別是第一個月，成交量會明顯的下行，價格也會出現下跌。因為，在這個時候，市場的購房者會在這個猶豫要不要買房，總想著調控政策來了房價應該會再跌一些，晚一點再出手。然而，在一線城市來說，在剛開始調控的時候，房價的確有一點跌幅，這個時候反而是一個不錯的出手良機。人是健忘的，當政策持續下去，幾個月後購房者早就適應了新政策，看來看去房價其實也沒有跌多少，於是出手買房，慢慢的成交量又逐步走強。成交量上去了，價格也會微微上漲。若是價格又重新進入上漲過快的軌道，則政府就會再一次出手，時間一般相隔半年左右。
其二，調控政策出臺時間。金牌時間點，兩會之後。我們可以看到，每年開完兩會後，政府定了全年的總基調。在三月底四月初，則是房地產調控政策出臺最密集的時期，並且內容緊靠兩會會議主旨。另一個政策密集出臺時間則是國慶節前後。因為在傳統的房地產市場有一個金九銀十的規律，在房地產火爆的時候，開一個盤隔幾個小時都有可能漲幾波價格。因此，在需要收緊式調控的時候，一般會在國慶前夕出臺調控政策。
二、調控目標
大家一定要清晰調控的目標，否則可能一輩子都錯過買房的機會。其實，我們只要觀察政策的內容或者住房相關部門負責人的發言就可以知道。大致有這麼一些話，“為了防止房價過快上漲”、“防止房價大起大落”……。其實，我們可以看到調控的根本出發點就沒有過需要讓房子大幅下價為目標，更多的是平穩房價，或者讓房價在合理的範圍內下跌、震盪。如果，短時間之間，房價出現暴跌，那基本可以確定，屬於危機爆發、崩盤的情況。相反，房價的陰跌只能說明成交不活躍，但大家並沒有大面積拋售房屋的跡象。這樣的現象其實在2010至2015年於中國廣大三四五線城市都出現過。但也沒有見到，中國因為某區域的房價陰跌而經濟崩盤，鄂爾多斯就是一個例子。其實，調控的最理想狀態就是三五年內房價在一個合理的區間震盪，以時間換空間。
三、精準打擊“流動性”
大家都知道打蛇打七寸。對於房地產的七寸，則在於流動性，更精準的打擊則是在二手房的流動性。先講調控中第一個普適原則的內容——量價原則。房子作為商品，自然需要適用量價關係。量在價前，所以精準打擊的首要原則就是抑制成交量。因為有流動性，資產才會有溢價的行為。
我們知道，房地產交易分為新房交易以及存量房交易。相比較而言，新房的價格更容易受到政府“操縱”，可以說基本上在政府的掌控之中，這是一個非完全自由的市場。而相比較而言，二手房成交的數據跟價格體現政府無法控制。很多時候，房地產進行調控後，二手房成交價格仍然在走高，在這樣的情況下，政府往往會繼續向二手房市場繼續施加政策，從而讓成交量又下調。而時間節點上就是上面講的3-6個月左右。
四、調控招式
為了實現房價在一個區間內震盪。政府自然要出招，可以歸結為三招。
其一，行政調控。大家都熟知，限價、限售、限購、限貸，這一類基本屬於行政調控，更多的是從購房者的資格入手。這個市場，無論首次置業、改善置業以及投資置業，其實都可以說剛需，各取所需。若是從購房資格入手打擊，可以說這就是將這個市場改變為非完全自由的市場了。
這裡就延伸出來講第二個普適原則——供求關係。前面講的，首先是買的人少了。其次，限售是這一輪地產調控的新招式。當你買了新房，五年之後才能出手，這意味著二手房市場供應量少了，一定程度上又減少了流動性，又是精準打擊了二手房的流動性，讓資產無法溢價。當然，在這裡還有一個要點，政府往往在這個時候，特別是一二級房價漲得離譜的城市，還會出臺一個“嘴炮式”的政策，未來三年、五年，將會加大住宅土地的供應。然而並沒有卵用，據我所跟蹤過北上深這三個典型的一線城市，每年的住宅土地供應計劃就沒有完成過。
還有一些城市出臺“搖號”購房的節奏，真的沒辦法只能是在抑制購房需求的人再加一層抑制。對於精準打擊二手房流動性的套路，一般是通過政策加大二手房購房成本，降低其成交量。典型的就是加大稅費。
其二，貨幣調控。正所謂，水漲船高，有流動性才會有溢價。我們都知道，玩轉房地產，資金量是龐大的，所以在這個時候只要把流入房地產市場裡的資金掐住就可以了。大的方面，政府通過前端嚴控銀行、信託、私募基金等機構進入房地產。這主要是針對開發端，能卡多少是多少，但前提是不會完全卡死。如果完全卡死，那是把自己搞窒息了，誰也不會這麼做。
前面講的限貸，既屬於貨幣調控也可以屬於行政調控。針對購房的貸款者，銀行往往採取購房貸款利率上行或者延長放貸時間，這就直接減少了市場的成交量。短期而言，這一招的效果是最明顯的，也直接讓房價短期抑制奏效。管控信貸，遏制投機。
第三，調控損招。因為所有的調控的目的就是為了降低大家對房價上漲的預期。所以這個時候，政府住建相關部門或者統計局的數據，往往為了完成上面交辦的政治任務。比如，某某市長會在新聞上喊，今年某某市房價不允許上漲。於是，這個時候，這些部門的作用就相當的關鍵。他們就真的可以讓房價不上漲或者漲得慢很多。比如，深圳連續陰跌18個月，一個月跌幾十塊。有點經濟常識的人都不相信會有這樣的規律。當然，上面講的銀行延長放貸時間，也是損招之一。銀行怎麼會沒錢呢？房貸業務壞帳率是極其低的，還款又相當穩定，你們難道不喜歡做麼？
五、調控效果
調控有利亦有弊，先講利。
其一，直接抑制了房價的過快上漲，橫盤消化房價泡沫。眾所周知，中國樓市綁架了政府，甚至是綁架了經濟的發展。畢竟，房地產佔經濟發展比例過大。但是，隨著房價過快上漲，資產泡沫不斷放大，就會造成崩盤的危機，所以必須適時出臺政策抑制房價過快上漲。近幾年，政府提出發展新經濟，大致的思路就是利用三五年時間，讓新經濟發展上一個臺階，而這三五年，大家也別想著房價有過多上漲的空間。當然，這一輪樓市輪動效應極度明顯，目前一線五六線城市房價依然很興奮，但從整體看，到今年年底，這些城市也該休息了。
其二，樓市去槓桿，穩定預期。每一輪調控，都會說是歷史上最嚴格的。這是因為泡沫越滾越大的原因。以深圳為例，本來大家都知道房價高，自有房率才30%多。然後，經過這一輪樓市一滾動，各種信貸資金變相進入樓市，購房者的槓桿明顯提升。於是，只能降低槓桿。否則，一旦槓桿過高、繼續膨脹，一旦收緊，樓市拋售加大，真的會出現房價爆跌。但是，從2016年調控至今，我們基本上見不到市場上大量拋售房子的情況，最困難的時候已經過去了，崩盤的概率在此階段顯著降低。
其三，保住中國外匯不崩盤。2016年，外匯儲備急降，這跟中國房價快速上漲，熱錢看空中國經濟有關。於是，這個時候樓市這個巨大的海綿可以吸住巨量的資金。這個從精準打擊二手房流動性中可以得知。其中，限售這一招就是極其大招，只要你的錢進入樓市，五年內無法套現。
其四，解決地方政府債務。目前來看，除了前二十強的城市外，另外200多個城市都在一定程度上依賴著房地產市場的發展。綜合來看就是地方無經濟支柱，政府債務高企，土地財政依賴性高。所以，中國政府發動了這一波地產輪動，一定程度上解決了絕大部分債務問題。如今，嚴格要求地方政府不要有新的債務。比如，PPP整頓，就是希望不要地方政府再揹負債務。
講講不利之處。
其一，誤傷的首置剛需。網絡上流傳著一句話，叫“房住不炒，保證剛需”。然而，口號是喊給上級政府聽的。殘酷的事實是，“房住不炒，誤傷剛需”。社會階層已經明顯分化，土豪就是土豪，可以全款買房。反而是在調控的時期，限價之下，讓一些高淨值人士繼續在房市中收到筍盤，他們可以全款買房，只要有購房資格，毫不影響他們出手。然後，受傷的剛需，則需要首付，然後支付房貸利率為基準利率的1.2倍甚至更高。以深圳為例，貸款300萬，月供基本上要多1500元。一線房價，根本沒有跌過，對於剛需來說，購房成本明明在上升。
反過來思考，假如沒有調控，剛需就更上不了車。這樣一來，反正傷的就是剛需，傷的就是貧民。這個結，永遠無法解開。除非，社會大洗牌。
其二、被撩起的三四五六七八線城市。曾經寫過一篇名為《2017年過後，只有核心城市的房子才叫資產》，個人的觀點是中國的樓市只看前40強的城市就可以了，其它城市的漲跌影響不了中國經濟。從目前的情況看，本輪房地產行情從2015年開始至今已經三年時間，目前輪動五六線城市。從漲幅來看，四五六線城市基本上也經歷了房價翻倍的節奏。可以不誇張的說，在這些城市想投機倒把的人成為階段性的接盤人，若想解套，只能賭下一次“國運大招”在何時用。否則，至少五年內資產無法套現，甚至會更長時間。至於為什麼，可以用上面講到的兩個普適原則解釋。
其三、待淘汰的中小開發商。房價漲了，土地價格自然能賣出好價格，這是政府樂意的事情。當土地價格已經極貴，同時一塊地需要支付款項極大時。這對於中小開發商而言，自然是無法支付的。同時，銀行還會有一定的白名單，若不在白名單之內基本上無法或得授信。這樣一來，中小開發商慢慢的在這個資產泡沫高位的時代被消滅。
這對於中小開發商來說不是好事，但對於大型房企而言，是發揮馬太效應的極佳時機，趁機提高市場份額。因為中小開發商倒下根本就不是事，自然會有大型房企接盤，只要接得上，銀行跟地方政府債務根本沒有問題。相反，中小開發商的倒下，龍頭房企崛起反而是好事。因為未來，政府只要盯著前100強龍頭房企就可以了，而不是現在的幾萬家房地產開發企業。以前更多，全國是超十萬家。
可見，利弊都是相對而言的。
六、後市發展
既然是週期產業，自然會有周期歸來之時。由於分類調控，本輪樓市輪動時間很長，開發商在這幾年也賺得金山銀山。雖然，政策逐步在收緊，但對於大型房企而言，他們儼然已經吃成個大胖子，政策收緊初期還影響不到他們，只有等到晚期他們才會覺得難受。而那個時候，我們可以觀察一下新聞。按套路，新聞會報導區域型的中型房企資金鍊會斷裂。那麼，這個時候應該是黎明前的黑暗，即將迎來寬鬆的時候，這個時候也是資產新一輪上漲來臨前最佳的埋伏時機。2018年沒戲，2019年概率不算大。
房產稅肯定會來，只是時間問題。當然，肯定不會是在當前居民槓桿高位之時。
閱讀更多 皮皮影視文化 的文章
