6月19日，“中國REITs論壇”在北京大學光華管理學院正式啟動。多位業界人士稱這是“中國REITs發展史上具有里程碑意義的一天”。北京大學光華管理學院院長劉俏教授出席論壇，並在主題演講中解讀了以下話題：

中國為什麼要從高速增長轉向高質量發展？

REITs對中國經濟轉型和金融體制改革有什麼意義？

中國REITs論壇有哪些規劃？

REITs是一個呼喚已久的創新金融產品。在中國，過去一段時間，實業界、學術界，還有監管界都做出了很多探索。今天我主要講兩個方面：

● 推動中國REITs市場建設的意義；

● 中國REITs論壇發展規劃。

01 中國傳統增長模式亟待改變

我們可以把REITs放在一個大背景下來理解。

今年是中國改革開放40年，回顧過去40年中國經濟走過的歷史，我們可以看到：

● 中國按GDP衡量的經濟總量增長了34倍；

● 在短短40年裡，近7億人擺脫了貧困；

● 中國完成了2.5萬公里高速鐵路建設，佔世界總量近70%；

……

這些數據從某些方面反映了中國經濟的成績。但是，如果分析投資、出口和消費三架馬車對中國經濟的拉動作用，其實投資起的作用是更為顯著的。大家可以看到

人們普遍認為，中國債務問題裡，槓桿問題比較突出的領域是企業債務，非金融機構的債務是中國GDP的1.6倍。假設還款利率是6%的話，就意味著我們每年用於償還利息的金額接近國民產出的10%，這對實體經濟而言是很重的負擔。

為什麼我們現在要思考從高速增長向高質量發展的轉型？我想最主要的原因還在於，傳統增長模式可能到了一個關鍵的節點，需要做出一些改變。

02 REITs市場呼之欲出

我們注意到，在投資拉動經濟增長的過程中，房地產行業的投資，及其上下游產業的投資，構成了中國經濟增長的一個巨大推動力量。2017年，我國房地產投資累計值超過10.98萬億元，累計同比達8.1%，較上年同期5.8%提高了2.3個百分點。1999年至2017年，中國房地產投資增長近28倍；商品房銷售金額從0.3萬億增加到13.37萬億，增長約45倍。

與此同時，房地產行業也與槓桿問題緊密相聯。麥肯錫四年前的一項研究顯示，

中國不動產市場已經從增量時代進入存量時代。在未來一段時間，如何盤活鉅額的存量資產？REITs可能發揮什麼樣的重要作用？

目前美國房地產存量資產價值約為31.8萬億美元，而中國已達到44 萬億美元，換算成人民幣大約是280億。如果其中10%能夠被證券化，進入資產市場裡投資、交易的話，就會增加28萬億的金融資產，相當於目前股票市場市值的二分之一。這樣一個龐大的市場，目前是呼之欲出。

除了房地產，還有大量PPP項目以及其它基礎設施資產，這樣一些資產作為底層資產，完全有可能納入到市場化的資源配置體系裡，通過合理的定價、估值、發行、二級市場交易，將發揮出巨大的融資能力和資源配置能力。如果有一個比較活躍的二級交易市場，就會對資產進行定價，為中國的房地產市場和基礎設施提供一個很重要的錨，未來我們資源配置會更加有效率。

從這個角度講，REITs很可能是未來若干年中國金融體制改革或者供給側改革最重要的抓手，或者之一。

03 REITs市場建設有助於推動經濟轉型和金融體制改革

從2017年4月份開始，光華管理學院的老師們，與大量業界研究人士一起做REITs方面的案例分析、經驗梳理。我們結合中國目前的法制框架，認為短期可能推出中國版REITs，可能是“公募基金+ABS”的模式架構。它也許會不斷演化，最終可能變成獨具中國特色、具有龐大底層資產的REITs市場。

從宏觀層面上講，REITs有幾方面意義：

● REITs有助於化解銀行不良資產，落實“去庫存、去槓桿”的宏觀政策要求。

● REITs的價值在於盤活存量資產、優化資源配置、提高不動產資產流動性，有助於防範系統性金融風險，並可以使得更廣泛的投資者享受到優質物業的價值提升和運營收益，體現公平性與普惠性。

● REITs有利於降低房地產市場槓桿，降低房地產行業的風險，推動不動產行業產業升級和盈利模式的轉變。

具體來說，REITs能夠拓寬房企融資渠道、降低融資成本以及促進房企市場化競爭，是房地產長效機制的重要組成部分。REITs市場的開發有利於推動不動產行業產業升級和盈利模式的轉變，由“開發+出售”模式轉變為一次性銷售與持續性收入並重的模式。海外成熟經驗已然表明，在存量地產時代，房地產的金融化將進一步走向縱深，會出現更為成熟的金融體系來承載存量，REITs作為發達市場地產金融主力軍，也將會成為我國地產金融的主流工具。

REITs是推動建立購租並舉住房制度的重要工具。通過發行REITs，可以充分利用社會資金，促進資本進入租賃市場，多渠道增加住房租賃房源供應。從融資角度講，REITs可能是最重要、最有意義的一個工具。

建設REITs市場，可以為PPP及基礎設施投資提供可行的金融戰略。PPP項目是中國基礎設施建設，甚至“一帶一路”建設過程中最重要的投融資手段。截至2018年05月，中國PPP項目金額已經將近17萬億人民幣，其實落地只有近50%。PPP+REITs的一些方法，可以說為基礎設施建設找到了可行戰略。

建設REITs市場，可以為雄安新區的發展提供金融新思路。雄安新區是千年大計，將走出一條新路徑，在經濟、社會等方面做很多嘗試。從投融資角度來說，REITs——尤其是公募REITs——會提供一個非常好的思路。

我再強調一點，REITs作為一種高比例分紅、高收益風險比的長期投資工具，可能對中國財富管理帶來巨大影響。中國個人財富規模在過去十年實現了約20%的年化增長，2017年已經達到142萬億元，預計到2021年將超過220萬億元；然而，中國財富管理市場的資產端是嚴重匱乏的，缺乏比較好的風險穩定、收益可觀的投資產品。如果REITs能把中國一些高質量的、風險可控的、有穩定現金流的資產，包括房地產、工業地產或者其它不動產投入到資本市場，可以為人們的可支配財富提供很好的投資用途。

現在可以說，大力推進中國公募REITs正當其時。這與監管層以及很多業界同仁的判斷是完全一致的。

04 中國REITs論壇發展規劃

厲以寧教授為中國REITs論壇親筆題詞，並同中國證券投資基金業協會會長洪磊、國務院發展研究中心資產證券化REITs課題組組長孟曉蘇、中聯基金合夥人周芊及光華管理學院院長劉俏教授共同為中國REITs論壇揭幕

那麼，由厲以寧老師題字的“中國REITs論壇”，初衷是什麼？未來的發展思路是什麼？

中國REITs論壇是一個聚集中國REITs領域政策、學術研究和商業機構中堅力量的高端平臺，旨在以最高水平的學術、政策與行業研究推動中國版REITs的市場建設和發展。

中國REITs論壇發展規劃包括：

● 打造監管機構、學術機構、行業機構與知名企業共建的交流平臺，旨在促進各方合作，推動不動產金融領域研究發展；

● 以最高水平的學術、政策與行業研究，為國家和社會解決不動產金融的重大問題提供研究支持，為金融改革提供學術基礎，為金融監管部門提供政策分析，為市場建設和發展提供方案和技術，推動中國不動產金融行業的研究、交流、規範與不斷進步；

● 圍繞中國REITs市場建設這一主題，集合國際、國內研究力量、政策監管和企業資源，推動相關領域的法規、行業標準的制定，推廣行業的最佳實踐；

● 結合商業實踐和行業動態，發佈相關指數、白皮書或研究報告，以年度論壇、閉門研討會、公開討論等形式組織各類交流活動，推動一批以REITs為主題的研究項目。

近期的一些工作，向大家彙報一下。

● 2017年6月起，我們發佈了四份中國REITs系列白皮書，預計會形成十個專題報告。

● 北大光華中國REITs研究中心將聯合上海證券交易所、深圳證券交易所和戴德梁行對中國REITs長期關注研究，定期編制、發佈並更新中國REITs指數。

● 中國版REITs專項研究、經典案例及REITs專業人才培養體系的搭建。我們希望培養一些在中國REITs市場、REITs行業真正扮演領軍角色的企業領袖。

REITs市場是一個呼之欲出的市場，同時這個市場有無窮無盡的問題需要解決。如果我們啟動它，以一種積極正面的態度面對它，這裡面的很多問題會迎刃而解，中國REITs的春天可能真的會到來，並將對中國經濟建設帶來更加深遠的影響。

（本文整理自現場實錄）

劉俏

北京大學光華管理學院院長，金融學教授、博士生導師。他於2013年獲得國家自然科學基金傑出青年獎，2014年入選教育部長江學者特聘教授，2017年擔任中國證監會第十七屆發審委委員。

劉俏教授在公司金融，實證資產定價、市場微觀結構和中國經濟研究等方面擁有眾多著述,發表在《金融經濟學期刊》，《金融和數量分析期刊》，《管理科學》，《會計研究期刊》，《經濟學期刊》等頂級學術期刊。此外，他最近出版的英文書籍包括Corporate China 2.0: The Great Shakeup以及Finance in Asia: Institutions, Regulation and Policy。

劉俏於中國人民大學獲得經濟應用數學學士學位，於中國人民銀行金融研究所獲得國際金融碩士學位，並於加州大學洛杉磯分校(UCLA)獲得博士學位。

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