在本輪樓市調控接近2週年之際，6月28日，住建部等七部委聯合印發《通知》，決定自7月初至12月底，在北京、上海等30個城市治理房地產市場亂象。
近半年來，樓市調控的效力正在急劇衰減，樓市調控正遭遇全面失控的風險：
在成都，7萬人搶購千套房；
在深圳，要選房先交500萬誠意金；
在西安，搖號搖出一群關係戶；
在杭州，排隊買房累到人暈倒住院……
在近日召開的“2018年長沙市房地產市場調控工作新聞通報會”上，甚至提出“當前長沙房地產市場調控的主要矛盾不是供需矛盾，而是炒房與反炒房的重大斗爭”。
本輪樓市調控至今，為何沒有熄滅買房、炒房的熱情？
因為在限價調控下，一手房價低於周邊二手房20%以上，買到就是賺到啊！是的，搖號買房就像打新股中籤，妥妥的套利機會。
當人為扭曲市場價格、調控壓制需求卻激發了新需求，局面會否失控呢？
預期調控
樓市調控就是預期調控，本質就是一個博弈的過程：上有政策，下有對策；根據下面的對策，上面再發布新的政策；由於上面新發布了政策，下面會再做出新的對策……如此往復。
2016年，全國一二線城市萬馬齊喑的暴漲，中央一盤棋調控——限購/限貸/限（地產商）融（資）/限地王……離婚/法拍/補繳社保破限購、做首套，那就出臺政策“離婚一年內算二套、購買法拍房同樣得有購房資格、補繳社保無效”。
通過房抵貸/消費貸/以貸養貸等購買房產，緊接著就是“嚴禁信貸資金流入樓市、房抵貸最長10年/金額不超100萬”……
見招拆招、新招不斷、招招命中。
目的是什麼？就是發出一個信號——房住不炒，這次來真的。以此改變人的預期。
我們看下面這張圖：
這是一張深圳2016年10月樓市調控以來新房價格走勢圖。猛一看，估計很多人都嚇尿了：這麼陡的下跌走勢，樓市要崩盤。
於是，結論出來了：
深圳樓價暴跌。
樓市調控圓滿成功。
炒房客要跳樓，剛需族能抄底了。
如果你再看價格，並計算一下，會大跌眼鏡：（55611元-54185元）/55611元*100%=2.56%。
什麼？樓市嚴控一年半，就跌了2.56%！這哪裡是下跌，分明是微不足道的小振幅麼！
但是目的達到了——房價跌了！
新房限價就是這個套路的運用：新房價格要備案，價格太高就不給你備案，備不了案就拿不到預售證、就無法售賣、更無法抵押辦按揭、地產商也就回不了款啊，緊接著就是現金流斷裂、然後……地產商被逼就範。
ZF的目的達到了：從統計數據上看，房價降了啊。
房！價！降！了！
這一消息傳出去，會在人群中產生恐慌效應——炒房客不再買、甚至要拋售了，剛改客戶也得延後了，可買可不買的剛需也決定再等等了……恩，這是政府期望達到的效果。
然並卵。
樓市是一個重複博弈、循環博弈的市場，有時“偷米不成舍把米”——你限制新房價格，就產生了一二手房價倒掛，20%以上的套利空間，傻子都知道咋做。
本想抑制需求，沒承想卻激發了新需求，也就出現了本文開頭的一幕。
反饋鏈條
我一直強調，世界是複雜紛亂的、事物是變幻難測的。反應會產生新的反應、應對會產生新的應對，往復循環。
為什麼專家/學者預測樓市多不準確？因為在用靜止的視角去看變化、博弈的樓市，無法跳出自己的格局——絕大多數人都這樣，最簡單的例子就是：沒房的人只看利空信息，覺得房價肯定要崩；有房的只看利多信息，覺得房價鐵定要漲。
那我們再回到樓市調控，它會產生哪些反饋鏈條呢？
樓市調控確實可以抑制投資需求、延緩剛改需求、一定程度上也能縮減剛性需求，但它改變不了需求——需求仍然存在，只是被壓抑了。
最美好的結果就是達到“房住不炒”的效果——買房都是用來居住。那其他影響呢？
限制地產商融資，會減緩開發速度。
增加廉租房/限價房/共有產權房供應，會擠佔商品房供應。
土地限價，會打擊地方政府供地的積極性。
……
樓市調控穩定了預期、打擊了投機，但也限制了房屋的供給。當供不應求時，結果只能是一個字——漲。
解決高房價看似一個簡單供需問題，實則是一個系統工程。
為什麼人們都愛去大城市？因為機會多啊；為什麼機會多呢？因為陌生人協作社會，法制完善、契約精神、能力優先……
廣大的四五線、十八線小城為什麼就不具備呢？因為人群受教育程度低、人少無法產生規模、熟人社會憑靠關係……
這些問題不解決，有志青年還會一波波流入城市，產生房屋需求。
為什麼大城市不多蓋房子呢？因為土地有限；土地有限可以向外擴展啊？可一天只有24小時，不能都在路上吧；那修地鐵啊！修地鐵的錢來自哪裡？國家多印錢去修啊！
錢變毛，老百姓同意否暫且不說，地鐵也有通勤時間啊。所以，大城市的房屋供應是有上限的。
看似簡單的供需，卻可以延伸出兩個長長的鏈條，並在每一個節點上產生反饋。
所以要建立房地產的長效機制——控制大城市人口流入、增加租賃住房/共有產權房供應。
但能成功麼？
路徑依賴
對政府管控經濟的能力，有兩個極端觀點。
一種觀點認為，因為宏觀調控、所以房價飛漲，房價永遠漲、越調控越漲。
十餘年的樓市調控史就是一部樓市漲價史，哪一次調控把房價打壓下去了？現在一二線城市的房價普遍是十年前的3倍以上啊。
另一張觀點則認為，我國政府有極強的經濟管控能力，買房買股做投資，就聽政府的好了——讓你買房就買房，如2008年四萬億刺激、2015年去庫存。
讓你買股就買股，如2005年股權分置改革、2015年萬眾創業大眾創新。2016年大家還在討論保匯率還是保房價，現在看不是全保住了麼？
兩種觀點都是擺事實、講道理，誰對誰錯呢？
都是站在某個角度看問題、並把事物的前後順序當成了因果關係，並以此形成了自己的路徑依賴。
過去二十年房價飛漲，並不是因為樓市調控（調不調控它都會漲），而是經濟發展財富積累、農村人口大量聚集於大城市的結果。
2009年和2016年房價暴漲，是房產的需求本身就在，信貸寬鬆只是起到了一個催化劑作用；
2007年和2015年的牛市，也並非政府有意為之，而是正常的股市漲跌週期循環到了——2007距1999年的牛市相隔8年，2015相隔2006年的牛市相隔9年。
每一個結果的發生，都有當時特定的外部環境，因素眾多、關係複雜，而我們在解釋時，總喜歡找最易理解的、最簡單粗暴的、有時間先後順序的原因，而這些原因並不就是真的原因。
那又如何？反正能解釋這種結果，大傢伙要的是一個解釋，路徑依賴由此根深蒂固。
讀到這，或許有人已經不耐煩了：A先生，你囉嗦了半天、東牽西扯的一大圈，倒是給個準信啊——本輪樓市調控到底能否成功？我究竟什麼時候可以入手？
我的回答是：適時應變，相機而動。
相機而動
前文已經說過，樓市調控只是壓制了投資需求、延緩了剛性需求（首套剛需/改善剛需），並沒有滿足需求、更沒有消滅需求——需求一直就在那裡。
樓市調控能否成功，取決於長效機制能否建立——一線城市限制人口流入、二線城市增加土地/房屋供應、房價高的城市加大租賃住房/共有產權房的供應，當然還要出現能替代房產的其他靠譜理財品種。
長效機制能建立嗎？建立需要多長時間呢？抑制需求騰挪出的時間夠用嗎？
這就是樓市調控，面臨局面失控的問題所在：
人為扭曲市場價格繼續、一二手房價倒掛繼續、人們買房熱情繼續、樓盤開盤秒光繼續，當源源不斷的新房被波濤洶湧的買家搶購完，新房消耗殆盡時，會給人造成房源不足、供應緊張的心理預期。
房源沒有了，供應沒有了。其後果是什麼呢？房價要漲啊！趕緊搶房啊！
如此這般，本輪調控也就弄巧成拙了——本來預期是神調控，誰承想竟演變成了神馬調控！
本想是通過壓低新房備案價，給人造成房價下跌的心理預期，讓人退避三舍。老百姓卻發現了因價差而出現的套利空間，反而加速入場、買光了房子。
本輪調控的弔詭就出現在這：本想調控扭轉人的房價上漲預期，現實操作卻是加強深化了人的房價上漲預期！
屢屢失策的政府總有成功的案例，一向強勢的政府也有失手的時候。
不相信政府一定能、也不相信政府一定不能，看環境變化、看實際情況、看成果療效，摒棄自己由過往經驗而陷入的路徑依賴——同一河流不會踏入兩次，過去的並不適用未來。
剛需能否入手、剛改能否入手、投資能否入手，多去樓市一線轉轉、多去售樓部看看、多去二手房中介觀察觀察，伺機而動、捕捉機會。
刺蝟對所有變化的現實，都傾向於用一種觀點來解釋。而狐狸卻很靈活，會根據當前情況的變化而不斷做出改變。
你是做固執己見的刺蝟，還是隨機應變的狐狸？
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