近期，審計署、央行、發改委密集釋放房地產融資層面的利空消息，直指銀行貸款和海外發債。這意味著，已持續收緊了兩年的融資政策，將可能迎來新一輪加碼。
在樓市調控中步步退讓的房企，正面臨“前後夾擊”的局面。一方面，銷售回款、海外發債、私募、銀行貸款等融資渠道大大受限，令企業的資金壓力進一步提升；另一方面，償債高峰期將在今年下半年出現，如何填補缺口將成為首要難題。
多重壓力之下，房企正在展開自救。有分析認為，“老闆親自出馬”代表了企業姿態的變化，這可能導致企業策略出現一系列調整，並將體現在投資、拿地、開發、銷售等各個環節。
監管層釋放從緊信號
近期，監管層對房地產市場進行了一輪密集表態，其中不少內容直接指向房企融資。
6月20日，國家審計署發佈報告指出，9家大型國有銀行違規向房地產行業提供融資360.87億元，抽查的個人消費貸款中也有部分實際流入樓市股市。
6月25日，央行發佈報告指出，“一些房地產企業負債率較高，償債壓力較大”。
在此之前，已有十多家房企發債遭遇中止，涉及碧桂園、龍湖、富力、合生等大型房企。
6月28日，住建部等七部委聯合開展治理房地產市場亂象專項行動。雖未直接提及房地產融資，但整治內容中包括“違規銷售”，被認為將對房企的定金和預售款來源產生影響。在長沙於6月25日出臺的調控措施中，同樣有著“嚴禁收取認籌金”的說法。
這一輪表態是過去兩年來融資政策不斷收緊的延續。從2016年以來，在樓市調控政策收緊的大框架下，監管層分別對私募、發債、信託、銀行等融資渠道做出限制，使得房企的資金來源不斷收窄。
華創證券指出，2015年和2016年，房企的主要資金來源為境內發債。到2017年，該渠道逐漸被ABS和中票所替代，發債也轉向海外。進入2018年，海外融資也大大受限，前5月房企利用外資規模下降了76.2%。
在日趨嚴厲的監管下，企業的融資成本不斷上升。根據公開融資信息綜合統計，2016年，內地發債平均成本在4%-5%的水平，部分企業可低至4%以下。到2017年，成本普遍提升至5%以上，中小房企則提升至7%-9%。訴諸海外的部分，資金成本也因美國加息而抬升，且普遍不低於國內融資。
同策研究院首席分析師張宏偉指出，“到2018年，疊加銀信業務、委託貸款、企業債、海外融資等渠道進一步收緊，房企面臨融資困境，很難融到錢，甚至有的房企融資成本在12%-15%。”
未來或現“以價換量”
春江水暖鴨先知。房企對這種變化有著明確的感知。“中小企業的壓力最大，前幾天還有企業老闆專門去拜會銀行領導。”前述房企人士表示，這並不是尋常現象，因為這些工作通常由融資部或CFO來做。房地產市場比較好的時候，銀行還會主動拜會房企。
房企老闆態度的變化，側面反映出資金壓力的存在。“僅僅現在我知道，TOP20房企當中，至少6家是比較緊張的，降準解決不了它們的問題。另外，其中有一家全國性品牌房企1-4月拿地投入800億，5月份開始已經暫停拿地了！還有另外一家品牌房企，為了融資幾乎質押了公司的全部股權，現在也面臨比較大的償債壓力。”張宏偉說。
他還表示，從房企資金兌付壓力來看，2018年房企面臨的壓力將真正體現（2016年房企集中加槓桿擴張，借貸資金平均週期2年）。
實際上，一些小型房企已經出現債務違約。有媒體報道稱，雲房集團持股51%的子公司京鵬地產，出現對重慶國際信託股份有限公司3億元債務到期未償付的情況。恆盛地產早在2017年的年報中就披露，“若干借款的本金還款及利息付款分別為32.73億元及14.97億元已逾期（逾期貸款）”。
大中型房企則積極開展自救。除老闆親自拜會金融機構外，很多企業的策略已經發生調整。
在拿地方面，企業的態度十分謹慎。該人士透露，過去兩年誕生的很多高價地和“地王”項目，正悄然引入合作方，從而分擔市場風險。
他同時說，當前最大的問題在於限價政策較為嚴厲，因此暫時還不會大規模推盤，對價格的讓步也比較有限。但未來的銷售策略如何，還要視政策的變化而定。
張宏偉則認為，以價換量將是必然。“2018年三季度為民營房企資金兌付壓力最大的時間。出於回款目標壓力、資金兌付壓力與資本市場‘借新還舊’渠道收緊等因素，更多的房企會放棄自己的價格‘底線’，尋求主動降價。”
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