“我們希望能在上半年儘可能多地推盤、做業績，但在一些區域缺乏足夠的存貨。”近日，某閩系房企相關負責人向21世紀經濟報道透露其年度策略，並表示，要將銷售重心放在上半年。
3月5日上午，十三屆全國人大一次會議在人民大會堂開幕，國務院總理作政府工作報告，在房地產調控方面指出，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實地方主體責任，繼續實行差別化調控，建立健全長效機制，促進房地產市場平穩健康發展。”
這一表態給全年的房地產政策基調做了定性。分析人士普遍認為，將“房住不炒”寫入政府工作報告，說明抑制投機仍將是今年房地產調控政策的重要取向，政策力度很難有本質的鬆動。
雖然不排除有其他因素干擾，但房企的策略仍隨著政府工作報告的出臺而進一步落定。據瞭解，多數房企傾向於在上半年衝擊銷售業績；在區域選擇上，弱二線城市和三四線城市，仍是受關注的重點。
或將“降價走量”
在正常年份中，房企大多把銷售重心放在下半年，並按照“上半年四成、下半年六成”來分配銷售任務。其中，四季度往往是衝擊業績的關鍵時段。
但在經歷了連續兩個銷售“大年”後，今年的策略將會發生變化。
上述閩系房企人士表示，公司判斷，今年市場肯定會遭遇“小年”，且隨著調控政策的從緊和擴圍，整體市場將趨於降溫。在這種趨勢下，上半年的市場要相對好於下半年。
北京某上市房企負責人有著類似的判斷。該人士認為，年初可以延續上年度的市場熱度，是企業衝擊業績的最好時機。下半年的市場難以預期，但繼續降溫的可能性比較大。
“公司給今年定的銷售任務比較高，如果上半年把握不住，全年就很難完成了。”該人士向21世紀經濟報道表示。
據悉，儘管剛經歷了銷售高峰，但大部分房企仍然定下了較高的銷售目標。例如，恆大將今年的銷售目標定在5500億，比去年的實際銷售規模增長10%；融信將銷售目標定為1200億，與去年的502億相比，增幅超過100%；碧桂園則傳出“保底8000億，衝擊10000億”的消息。
為此，大部分房企從年初就已開足馬力。根據中原地產對26家上市房企的統計，今年1-2月合計銷售額高達6482.35億，同比漲幅54%。其中，碧桂園、恆大、萬科三家的銷售額同時突破千億，還是歷史上首次出現。
中原地產認為，年初市場延續了去年的熱度，尤其是1月，春節假期的影響較小。與此同時，去年提前完成銷售任務的企業，也預留了部分銷售業績到2018年。
券商在2018年策略報告中，也普遍認為今年的整體銷售規模將比去年有所下滑，且上半年的情況相對較好。有機構認為，由於很多企業銷售任務偏重，甚至不排除降價銷售的可能性。
繼續關注併購市場
實際上，多數房企在2017年的策略，就是將重心放在上半年。理由在於，熱點城市調控加劇，市場可能呈下滑趨勢。但由於三四線市場火熱，從而成就了歷史銷售“豐年”。
對於很多全國化佈局的大型房企來說，今年的策略重點仍是三四線城市。
上述閩系房企負責人表示，今年希望在熱點城市周邊的三四線城市加大布局，中西部的一些中心城市也希望能有業績突破。因為這些區域“房價基數小、調控力度不大”，容易獲得銷售業績。
同策研究院也指出，今年的房地產營銷機會存在於三四線城市。該機構認為，一線城市因供地量放緩、租賃用地比例增加，地價攀升等因素，進入“慢週轉”時代，預計2018年放量機會比2017年多一些，但由於樓市調控繼續從嚴執行，難以有大機會。
相比之下，二線尤其是弱二線城市（比如中西部、東北的省會城市）仍然有放量的機會。三四線城市中，一線城市、強二線周邊的三四線城市有階段性放量機會；其他三四線城市上半年還有放量機會，下半年由於交易量被透支，很難說會延續。
據悉，去年末以來，一些三線城市和中西部城市就加入調控隊伍，但與核心一二線城市相比，調控力度仍然偏小。據瞭解，一些城市的“限購令”未形成實質影響，購房者能輕易買到“資格”。
在房企追求業績的方式中，併購仍將是重要手段。大部分企業都提出，今年將尋求更多併購機會，因為這種方式成本低，且通常能夠快速帶來業績，是在市場下行週期中維持業績的重要手段。
近年來作出大量併購動作的融創，2017年銷售額為3652.6億元，其中歸屬於融創中國的權益銷售額為2680.8億元，同比增長了155%。
易居克而瑞指出，市場下行週期中，通常是房地產行業洗牌加劇的時段，併購將成為大型房企維持並擴大規模的重要方式。該機構指出，2016-2017年，恆大、融創等公司有超過70%的土地儲備來自非公開市場收購，土儲的持續增加是企業銷售增長的主要推動力。這一趨勢在今年還將延續。
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