限房價項目銷售管理辦法正式出臺，這意味著接下來，一批限房價項目即將正式開盤銷售。對於市場來說，大部分開發商和購房者將要面臨一個與之前完全不一樣的市場環境了！
從政策內容看，與意見稿基本一致，只增加了圖中的這幾句話：“開發建設單位應嚴格執行土地出讓掛牌文件中關於建設標準、限定的銷售均價和最高銷售單價的要求，在銷售時確保公開、公平和公正，不得強制搭售其他產品、服務，不得捆綁精裝修，不得拒絕購房人使用住房公積金貸款。”
既然特別強調了，估計後續在限價房的銷售中，將還有各種審查，但公積金最高120萬的貸款上限，其實對於購房者來說，肯定是不夠的。只能使用混合貸。
政策裡面還有一些問題並沒有解決：比如限價房轉共有產權後，大戶型共有產權購房者選後還有剩餘的，可以面對市場銷售，甚至二套房也可以，那麼這些未來再上市的產權如何確定？
今天簡單聊聊，這個政策發佈後，那些人會笑、那些人會哭！
首先：土地出讓的時候標書裡面是如何說的？
以所有人都想買的海淀四道口為例：
2017年來，所有出讓的土地標書文件中的確有這一條。不得強制搭售其他服務、產品、不得捆綁精裝修。
其次：那些人會哭？
1：被轉化成共有產權的項目，肯定是最苦的項目。
一旦限轉共，看似政府回購，網籤10個月可以回款，但最大的問題是，政府回購的貨值如何確定？是按照可售住宅部分回購、還是可以按照全盤包括地下、車位等貨值回購？大概率當然是只回購住宅部分。
那麼這種情況下，必然會出現，那個項目限轉共，那麼項目就虧死。所以這一政策對拿地開發商不公平。按照5個項目計算，這部分貨值也有100億以上。畢竟標書中沒有這些要求，額外的配套可售貨值是合規的。（雖然不可以搭售）
2：規劃地下做多了的項目會哭。特別是容積率低的項目：
從土地出讓情況看，容積率比較低的項目，基本都有大量的地下規模。這種情況下，未來地上如何和地下銷售搭配將是難題！
3：入市項目將出現井噴：
從市場供應看，2018年來，北京所有商品房住宅供應只有6607套，刷新了歷史最低記錄。
從趨勢看，未來這些等待入市的限價房項目將加速入市：
目前看，限價房合計大約3000億貨值：預計在6月開始，將出現限價房供應量的井噴。短期入市房源有望超過2萬套。（合計限價房總量4.5萬套，其中部分有可能在4季度後上市）
440萬平米，限價商品房還有地下附屬設施等等存在，合計大約可售面積在600萬平米（包括地下別墅等），大約總貨值也就是在3000億左右。一共62個項目。
不得捆綁銷售，對於部分企業的銷售可能帶來一定影響，特別是30%的大戶型面積，這部分基本都有一定地下面積的配套，對於企業來說，如何銷售將是難題。
4：銷售節奏的問題：
不可避免的是，因為是限價房，大部分項目都要求非常快的回款速度，所以如果扎堆入市的項目，突然區域內多了幾千套房源，這種情況下，銷售壓力將會非常大。
成交規劃建面方面，大興宅地成交14宗，成交面積為181萬平方米；房山宅地成交8宗，成交面積為98萬平方米；順義成交6宗宅地，成交面積為93萬平方米；豐臺成交6宗宅地，為90萬平方米，其餘區域成交面積均小於90萬平方米。
對於購房者而言：這4-5萬套限價房其中絕大部分都的確非常有價值！做好買房的準備吧，感謝政府給了剛需機遇。
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