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引言
後開發時代，房企靠什麼角逐下半場的天下！
來源 | 贏商網（ID：winshang）
作者 | 羅嘉欣
01
大時代的綜合體新章 “倚天不出 誰與先鋒”
2016年以後中國房地產進入“後開發時代”已成為行業共識，重度運營、片區開發、多元化業務探索、創新產業佈局等都成為了房企轉型的新方向。
無論是以住宅開發擅長的萬科、碧桂園、恆大等，還是以商業地產馳名的華潤置地、龍湖、中糧等，在規劃未來發展方向時均啟用了“雞蛋不放在同一個籃子裡”的理論，多架馬車齊驅，十八般武藝提高抗風險能力。迴歸到房地產主業上，綜合體成為了最為普遍的城市地產開發模型，甚至房企嘗試承擔更多的城市公共服務責任，大步邁入“城市運營商”的行列。
在十九大報告出臺後，“需要滿足人們的美好生活”成為了房企對外宣講的高頻說辭。關注衣食住行、滿足物質與精神需求，瞬間成為了全行業的發展目標。
如今，處於創新高潮期的房地產企業，將相繼祭出自己的“倚天劍”，創新性的城市運營綜合項目終將逐漸亮相市場。如萬科集團在杭州良渚新城打造的良渚文化村項目、中糧集團地產板塊在北京打造的中糧生態谷、中糧祥雲小鎮、華潤開發的深圳灣綜合項目等。
這些在不同的空間地域，通過與文化、生態、產業、城市功能相結合打造全新綜合體項目，以持續性區域運營為目標，以各參與群體美好生活為己任，成為城市片區開發標杆。
02
大灣區城市活力新信號 華潤深圳灣釋放綜合體“王者之聲”
2017年國務院政府工作報告首次將粵港澳大灣區規劃上升為國家戰略，將形成媲美紐約、舊金山、東京全球三大灣區的中國灣區。如今，大灣區發展規劃綱要即將出臺，地處大灣區核心的深圳灣，正扮演著深圳通往全球大都市形象的新標尺。
作為華潤置地佈局大灣區核心區域的鉅著，華潤深圳灣綜合體總體量達到120餘萬方，是華潤置地在深圳繼羅湖華潤中心、大沖華潤城之後打造的全新升級版綜合體作品。
深圳南山區，是深圳城市發展規劃的兩大核心之一，毗鄰前海蛇口自貿區，粵港澳大灣區的前沿創新陣地。而華潤綜合體所在的深圳灣後海片區，是南山區重點打造的三大總部經濟地帶之一，擁有騰訊、阿里巴巴、恆大等眾多上市公司總部大廈，可謂是深圳最為密集的金融與互聯網高端核心商務區。
十年築夢，在這樣的城市核心區域，華潤深圳灣綜合體究竟具備了怎樣的創新基因？又為這座城市的發展提供哪些新生力量？
✦ 區位簡析：將灣區核心與生態景觀優勢最大化
評價一座綜合體的價值，首當其衝的便是其區位條件。一座成功的綜合體必然佔據著城市核心位置，是這個城市未來的經濟增長點，擁有便捷的交通網絡以及完善的生活系統。對於位於深圳南山後海片區的華潤深圳灣項目而言，其剛好滿足了上述所說的基本條件。
地處大灣區核心與城市未來總部經濟發展聚集區，其區位價值不言而喻。
在交通方面，綜合體與深圳地鐵三條軌道連接，其中一條為機場快線。
同時，該綜合體亦具備如曼哈頓中心公園般的生態景觀資源，擁有深圳人才公園、深圳灣公園、濱海綠道等融合海、湖、公園等海岸線生態景觀帶。
✦ 綜合體規劃：融合城市綜合功能、探索內部物業組合最優化
一座多功能、高效率的綜合體可以通過物業組合最優化，實現內部空間商業價值最大化。
要實現這個目標，開發商必須要綜合考慮綜合體所在片區的城市功能公共需求與發展的可持續。以日本橫濱新區為例，其沒有把區位優越的“寶地”用作純商務中心開發，而是融入美術廣場、打造“日本丸”公園和海洋博物館，劃出總用地25%作公園綠化和居民住宅，以保持和諧的城市綜合功能。
顯然，華潤置地在打造深圳灣綜合體時，亦借鑑了國外一些優秀的都市綜合體開發案例，其內在的空間業態規劃佈局亦有自己的思考邏輯。
集結九大業態，打造綜合體“地標印象”
華潤深圳灣緣起於深圳灣體育中心“春繭”。2008年，為承辦2011年第26屆大運會，華潤與深圳市政府採取“代建+代運營”的合作模式，歷時22個月成功打造外形宛若蠶繭的深圳灣體育中心，並迅速轉型，一躍成為深圳“體育+文化”的城市名片。
2018年，由華潤置地打造的深圳灣綜合體項目將全面亮相，匯聚中國華潤大廈“春筍”、深圳灣萬象城、深圳灣體育中心“春繭”、安達仕酒店、華潤金融大廈、悅府、瑞府、中國華潤大廈藝術中心、木棉花酒店等九大業態。
其中，淨高392.5米的華潤集團內地總部大樓“春筍”，外觀上宛如秀麗挺拔的“春筍”，象徵節節攀升的無限生命力，暗合華潤集團“中華大地，雨露滋潤”之寓意。與深圳灣體育中心“春繭”共同寓意“雨後春筍，破繭成蝶”，代表著深圳這個城市蓬勃向上的力量，成為了綜合體的獨特IP，也是
深圳城市的新地標。
中國華潤大廈最高處被譽為深圳灣之巔，近可觀深圳灣15公里濱海長廊、紅樹林公園、深圳灣跨海大橋及沙河高爾夫球場，遠可眺深圳城市海岸線及香港新界，可謂“上帝視角”。
凸顯藝術與文化，配合“科技南山”打造城市新名片。
南山區擁有被譽為中國“新硅谷”的科技園，整個區域以科技、互聯網、金融等為重點發展戰略。而如何讓南山區更有國際化的活力氛圍與人文氣息，讓深圳灣的海岸線景觀資源得到最大化利用，這是華潤在打造深圳灣項目時思考的方向。
以深圳灣體育中心運營為例，2017年，“春繭”引進活動294場，其中明星演唱會等演出活動55場，國際性賽事10場，年度人流量超過600萬人次，成為深圳對外交流的新名片。
不僅如此，綜合體內還規劃了近萬平米藝術中心，涵蓋美術館、發佈廳等。未來，華潤置地還將不斷策劃城市級藝術展覽、高水準文化演出、時尚先鋒活動等持續的文化藝術內容，彌補“科技南山”在城市人文氣息方面的不足，構築灣區人文與活力之區。
✦ 運維創新：科技輔能、“場所製造”內容體驗最佳化
作為”城中之城”的都市綜合體，不僅是展現城市形象的一面，更應該成為都市生活的事件發生地。而要達成後者，就必須讓綜合體的內涵更加豐富多元。華潤深圳灣項目是
華潤置地的集大成之作，將綜合展現華潤置地對於多重業態的運營能力。作為華潤置地在商務領域的旗艦產品，中國華潤大廈“春筍”亦是呈現其對於人工智能、智慧建築與城市空間內容探索的最新成果。
春筍融入華潤置地全新商務運營服務品牌——Officeasy的多元內涵，將充分整合華潤集團多元化產業優勢，從智慧平臺、空間體驗、多元服務三大板塊，構築“Enjoy Work”的商務生活場景，搭建進駐企業資源鏈接與交流互動平臺。其創新引入的
智慧物聯技術，通過對智慧通行、智慧照明系統、智慧安防系統與BIM建築信息模型系統等科技手段的運用，提供更便捷、更安全、更綠色的辦公體驗，打造超高層智慧建築範本。大廈內還配備了異地候機樓、華潤鳳凰醫療、海景健身房、私人理財中心、健康理療中心等商務配套，並引入了華潤產業加速器“潤加速”。
另一方面，商業配套亦是華潤深圳灣綜合體的一大亮點。除了深圳灣體育中心聚集了大眾健身、兒童早教培訓機構外，深圳灣萬象城還規劃了東方美學生活區、全新食物場景探索和都市文化藝術空間三大創新主題區，為全球商務精英創造多樣化的生活方式。
如上所述，經過十年的規劃與建設，華潤深圳灣項目充分考慮片區的功能定位，在商務辦公之外，規劃了商業、文化、藝術、生態、運動等業態元素，讓消費者、居民、辦公人群、企業、城市觀光客等不同類型的主體，在辦公樓、體育館、運動場、藝術館、購物商場、海濱長廊等各個空間中有序的穿梭，讓不同的群體在工作與生活、快生活與慢生活之間自由切換，由此展現城市的多元活力。
顯然，這是華潤置地在二十年的城市建設過程中的思索實踐。從華潤中心到深圳灣綜合體，深圳的城市發展格局發生鉅變，作為參與者與建設者，華潤也與這座城市一起改變。
03
探索城市、空間、人多維鏈接 城市綜合體的運營思考
在全球化經濟的今天，城市的生活節奏越來越快、生活方式越來越國際化、生活內容越來越豐富時，人們對城市和建築空間的需求也發生巨大變化，對工作、休閒、商務娛樂、居住等多種生活方式的全面體驗要求綜合體項目亦要思考長遠發展。
綜合體一定程度上是一座城市高端形象的代表，如日本東京的六本木新城、柏林的索尼中心、紐約的洛克菲勒中心、香港的太古城等，越是經濟發達的城市越是如此。
毫無疑問，作為一個優秀範本的城市綜合體裡，必然具備幾個基本特徵：佔據核心區位、便利的交通網絡、通過高品質的物業組合，不斷推陳出新引領市場需求。前三者是硬件條件，而最後也是最為核心的一項，“人”是最關鍵的考慮元素。
美國著名建築師Curtis J. Scharfenaker說，“真正的場所並不存在於大樓之間，而是存在於人們值得記憶的體驗中。”從華潤深圳灣項目，我們看到了城市、空間、人之間的互動鏈接。
在粵港澳大灣區戰略指導下，深圳灣地處全球視角聚焦的大灣區核心將迎來更大的發展機遇。作為後海運營商，華潤對於深圳後海整體運營規劃，亦將迎來全新的發展機遇與挑戰。或許，未來，我們還能看到更為立體更多城市元素的互動交流。
注：文章圖片來源為華潤深圳灣綜合體效果圖及實拍圖
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