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2018.6.11•四月廿八•週一

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2018瀋陽渾南區購房“大數據”

遼寧將創建“一帶一路”綜合試驗區

萬蓮路施工佔用道路中間機動車道

以後坐高鐵路過瀋陽站也能網上點外賣

遼寧援岡比亞醫療隊第二批隊員啟程

國內新聞

住房市場更需理清政府與市場的邊界

跨境外企撤資給中國高房價敲響警鐘

京三個限價房項目將入市或拉低二手房價

海南商品住宅價格備案後6個月內不得漲價

房價越調越漲終結三大信號預示大局已定

2018瀋陽渾南區購房“大數據”

渾南區可以說是整個瀋陽未來發展的方向，是瀋陽振興發展的領頭羊。

今後5至10年，渾南區要著力打造電子商務、民用航空、健康醫療和生物醫藥、機器人和信息技術四個千億產業集群，以此為龍頭，引領全區經濟社會的發展。

未來這裡是瀋陽城市中心、瀋陽創新產業中心、城市智慧中心。渾南生活配套完善、自然環境優美、高素質人群集聚，這些基礎是瀋陽重心南移、渾南大發展的基本前提。另外市府南遷、自貿區運營、軌交通達、新南站、機場……對整個區域經濟有長遠正面影響。全國品牌房企雲集渾南開發建設項目，證明了區域發展的活力，渾南區的房價升值潛力值得期待。

俯瞰渾南

回顧2017：渾南區量價齊升，供需逐步迴歸良性

據新峰地產大數據系統分析：瀋陽渾南區2012-2014年供大於求（尤其2012年全運會前夕），隨之而來的是價格尋底，2015年起隨著中央、地方出臺一系列去庫存利好政策組合拳（降準降息、降低首付、契稅補貼、營業稅免徵年限5改2……），2015-2017連續三年瀋陽渾南區市場量價齊升，成交完全覆蓋新增供應，存量庫存得到去化。2017年，瀋陽渾南區市場銷量384萬㎡，遠超歷年全年㎡均銷量（240萬㎡），以60%的增幅創出歷史峰值；新增供應僅232萬㎡，遠低於歷年新增供應均值（285萬㎡），僅是其八成左右。

【2009—2017年渾南區供銷及價格走勢】

展望2018，渾南房價處於上行動力區間

截至2018年5月，渾南新建商品住宅均價9200元/㎡，同比漲幅16%；銷量138萬平，同比減少11%；新增供應64萬平，僅佔成交的46%，庫存得到顯著去化，去化週期由去年同期19個月減少至目前15個月。在價格上漲1300元/㎡的背景下，去化速度很搶眼。

同時，住宅樓面地價4619元/建㎡，同比上漲39%，

【2017—2018年渾南區居住用地成交明細】

人居品質升級，渾南區域搶眼

2018年1-5月，瀋陽市洋房市場量價齊升，銷量同比增加72%，價格上漲26%。其中渾南區成交排名位居全市榜首。

高端住宅需求旺盛，這正是人們消費升級的市場表現，反映了瀋陽高淨值階層強勁的購買力和相對較低的價格敏感性，渾南區表現搶眼。

【2018年1-5月瀋陽洋房銷量區域排行】

2018年渾南區排名

【2018年1-5月渾南區板塊排行】

【2018年1-5月渾南區樓盤排行】

【2018年1-5月渾南區房企排行】

棟察樓市

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遼寧將創建“一帶一路”綜合試驗區

遼寧把深度參與服務“一帶一路”建設作為今後一個時期全面開放的工作重點，將創建“一帶一路”綜合試驗區，打造高能級對外開放新平臺，使其成為遼寧全面開放的標誌性品牌。

遼寧省商務廳有關負責人近日表示，遼寧將加快構建開放新格局，以全面開放引領全面振興，創建“一帶一路”綜合試驗區和“中國-中東歐16+1”國際經貿合作示範區，加快形成多點佈局、深度合作的開放載體。

遼寧省商務廳黨組成員、省自貿辦專職副主任王恩濱表示，在深化國際產業合作方面，遼寧將加大對境外經貿合作園區支持力度，以“一帶一路”沿線國家主要節點城市和港口為重點，引導遼寧龍頭企業在境外佈局建設一批經貿合作園區，帶動中小企業抱團合作走出去。

萬蓮路施工佔用道路中間機動車道

以後坐高鐵路過瀋陽站也能網上點外賣

即日起，瀋陽站也能坐高鐵點外賣了。也就是說，今後坐高鐵路過瀋陽站的乘客，或者趕車來不及在車站買東西的乘客，都可以在網上訂餐或者購買瀋陽特產，屆時會有專人配送到您高鐵的座位上。

日前，鐵路部門陸續新增了瀋陽站等11個互聯網訂餐站點，增加後全國鐵路互聯網訂餐站點達到38個。今後，瀋陽的瀋陽北站、瀋陽站都能在網上訂餐和購買特產了。

早在去年7月，鐵路部門推出了動車組列車互聯網訂餐服務，當時網上訂餐下單或取消時間不晚於配餐站圖定開車前2小時。今年1月，鐵路部門將互聯網訂餐截止下單和取消時間調整為1小時，同時推出了互聯網特產預訂服務。

遼寧援岡比亞醫療隊第二批隊員啟程

中國（遼寧）援岡比亞醫療隊第二批隊員啟程赴岡比亞，接替遼寧首批隊員執行為期一年的援外任務。

住房市場更需理清政府與市場的邊界

近期，全國樓市調控的溫度似乎不降反升，包括天津、宜昌、徐州和香港都已經或即將出臺新的調控措施。不過，也出現像深圳、武漢這樣出臺樓市改革長效機制的城市，通過大幅增加保障或租賃房，來改善城市住房問題。

就在6月5日，一則“商品房未來僅佔4成 保障性住房佔比高達6成”的標題吸引了我的眼球。接著往下看，還真是有點看頭：6月5日，深圳市住房和建設局正式對外發布《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見（徵求意見稿）》，向社會各界徵求意見表示，將大幅增加其他類型的保障住房，包括長租公寓、安居型商品房、人才住房等。到2035年，市場商住房的比例將只佔到房屋供應量的40%，60%的房源將是保障性住房或公共租賃房。

但是，像深圳這樣的開放城市把住房市場搞成以保障房為主值得商榷。住房不能回到計劃經濟時代，權力不能過度滲透到住房分配領域。目前的住房體制仍要堅持市場化機制，這是根本。

“房子是用來住的，而不是炒的”並不是要回到計劃供給與計劃分配時代，而是要求在擠出投機投資需求之後來保障自住房需求。這種保障仍然要以市場化供給的供給側結構性改革為主導，更應該是市場化需求。

在擠出投機投資後，需求仍然得不到滿足的話，千萬記住不是抑制需求而是大幅度增加供給。否則，就會出現一邊拿著錢買不到房，另一邊還在喊著去庫存。

如果把住房市場搞成60%都是政府支配的保障性住房的話，那麼住房就不能稱為市場，也就沒有市場了。隨之而來的一系列問題都會發生。最少有兩大考驗，一是保障房60%，公權力介入分配的公平性，防止權力在高達60%的保障房分配中尋租，是一大考驗啊，弄不好又會出現“一批”房姐、房叔、房爺”。二是商品房佔比降到40%後，市場供給減少，房價上漲更快，也是一大考驗！保障房即使達到60%，在分配中也會出現短缺的情況，同時，保障房的質量品質等決定了與商品房按照高品質設計是截然不同的。因此保障房基本對商品房市場價格沒有影響。在這種情況下，商品房供給大幅度下降必將導致房價上漲。同時，類似深圳這樣的城市，市民追求高品質住房的特性決定了或可能出現60%部分的保障房過剩閒置，而商品房市場需求遠遠大於供給，供需矛盾突出，價格快速走高的情況。

在住房市場目前最應該處理好政府與市場的關係。“市場的歸市場，政府的歸政府”，大多數中產階層以上收入依靠市場解決，低收入以下階層住房收入依靠政府提供的保障房解決。

市場房價過高問題，通過加大土地供應，住房開發，加快市場住房投放來平抑房價。政府通過加大稅收來調節住房需求，比如對投機性需求課以重稅，對投資投機性需求在信貸政策上收緊等。甚至對於非自住型商品房需求停止貸款等都不為過。包括限制交易年限等沒有問題。

跨境外企撤資給中國高房價敲響警鐘

5月中旬，位於深圳市高新技術園區的世界精密、光學技術的代表企業——奧林巴斯宣佈：全面停工停產。

奧林巴斯是一個用工規模超過1.5萬人的大工廠，是實體制造企業。而在關停國內企業的同時，已經把生產的重任轉移到越南境內。

近年來，境外跨國大企業搬離內地的消息屢見不鮮。無錫尼康、蘇州日東電工、深圳三星通信等大量外企都在上演大撤退，紛紛將企業轉至其他地區。

跨國企業選擇離開的原因很簡單，內地的高房價全面拉高了用工和土地成本，使這些企業不甚承受重壓，只能選擇轍離。

一方面，過去境外跨國大企業是地方政府眼裡的香餑餑，現在由於土地價格水漲船高，外資企業要想在地方政府手中拿到廉價的工業用地已經非常困難。

而且近年來工業用地，也隨著商品房用地的價格一起上漲，租金成本已不再便宜。

另一方面，由於當地高房價的因素，推動了生活用品和房租的價格上升。五六年前，企業僱人成本只有3000多元。

現在企業僱傭一個熟練工人，包吃包住起碼4500-6500元，而且企業在付出高昂用工成本後，還是招不到自己真正需要的人。

早在2016年5月，華為的任正非曾暗示要將總部搬遷到東莞，因為深圳這邊高土地價格，高房價，已經導致了生產要素成本急劇上升，必然導致中國企業的競爭力下降，這是發自靈魂的吶喊，是中國最優秀的企業家對中國當前企業生存現狀的擔憂。

而現如今，國內企業受到高房價、高地價的影響無處安生，跨國企業則乾脆將企業搬到東南亞土地更便宜、用工成本更低廉的地方去生產。

面對國內企業艱難掙扎，跨國企業搬離的局面。一些地方的領導幹部對此卻無動於衷：“你們還是走吧，俺這土地作為工業用地實在太不划算了”。

在當地部分領導幹部看來，地產投資才是見效快，收益高的好項目，如果搞開發搞房地產，半年就見效，幾百套，也有十幾億的GDP。如此一來，財政、農民工、市民大家都很滿意。

而生產製造企業，由於投資資金冗長、回報率低，還要以減稅降費的政策以照顧，遠不及房地方投資給地方政府帶來的收入那麼痛快。

但是，我們認為，任何一個國家和地區的經濟，不可能長期的依賴於房地產投機炒作。

上世紀90年代初日本就發生過房地產危機，90年代末我國還爆發過海南省房地產危機。而08年美國又因房地產而導致了次貸危機。

所以，中國經濟還是應該著力扶植實體經濟，過度的追求房地產方面的短期利益，將會喪失長期的經濟結構轉型和產業結構升級的契機。

首先，由於房地產的快速賺錢效應，使大量資金都跑到房地產領域。而真正的實體制造業的融資難、融資貴的問題始終難以得到有效解決。

資料顯示，1-4月份，我國銀行有近四成的信貸資金流向房地產，這隻能說明，生產製造業對投資需求非常低落，國內的實地經濟不要說轉型升級，就連穩定生產都很艱難。

此外，央行在6月1日，宣佈MLF擔保品擴圍，這主要是央行希望引導金融機構加大對小微企業、綠色經濟等領域的支持力度，緩解小微企業融資難、融資貴問題。這說明高房價的虹吸效應，讓央行之前通過定向降準扶持中小企業的努力效果不彰。

再者，高房價使得房地產的財富神話被無限放大。

很多企業家都開始“不務正業”，都涉足到房地產開發和抄房上去了。

惡炒房地產不僅會造成中國貧富差距越來越大，還會導致房地產行業一家獨大，其他行業持續長期低迷。這不利於中國經濟的可持續發展。

曾經有個故事，說丈夫帶著一幫農民工兄弟一起搞製造業，近百個人一年忙到頭，也沒賺到一百萬淨利潤。而妻子一個人在大城市裡投機炒房，一年下來炒房的收益就高達數百萬。如此一來，誰還願意搞實體經濟？

更不可能再去投錢研發新的科技產品。到最後房地產如果跨掉了，其他行業也沒發展起來，那麼國內經濟很可能會像當年日本“失落的二十年”那樣，面臨長期低迷衰退的問題。

最後，高房價，使地價也漲高，租金也跟漲。

國內外生產製造企業的各項運營成本都大幅上升。於是，企業主們都把製造企業搬到孟加拉國、越南這些國家去生產。

事實上，中國經濟並不是不需要發展房地產業，而是房地產應該與其他行業一樣得到可持續的、健康的發展，而不是盲目加槓桿、不顧一切後果的拿地、炒房。

房地產的繁榮是建立在實體經濟之上的，實體經濟衰退，房地產泡沫是不能長久持續的。

由於目前美元指數探底回升，正在向全球新興國家剪羊毛，像阿根廷、土耳其、巴西等國都遭到了資金流出的較大沖擊。

如果我們再一味的看重房地產市場，那麼不光是境內外遊資拋售人民幣資產離開，還會有大量國內外企業由於各種成本上升，而選擇撤資中國。屆時中國經濟是否能夠承受得了這樣的衝擊呢？

京三個限價房項目將入市或拉低二手房價

海南商品住宅價格備案後6個月內不得漲價

海南省物價局、海南省住房和城鄉建設廳近日聯合印發《關於進一步做好商品住宅銷售價格備案管理工作的通知》(以下簡稱《通知》)，要求商品住宅價格備案後，6個月內不得調高備案價格；調整備案價格的須重新備案。

《通知》明確，達到預售(現售)條件的商品住宅項目，房地產開發企業在辦理商品住宅預售許可證(現售備案表)前，應當向所在市縣價格主管部門進行預售(現售)價格備案；已申領預售許可證(現售備案表)但未辦理銷售價格備案的商品住宅，2017年5月1日實施商品住宅銷售價格備案工作前已簽訂商品房認購書、銷售合同或網籤的，不需再進行價格備案；2017年5月1日後均應在銷售前進行價格備案。

《通知》要求，各市縣價格主管部門對項目備案價格難以進行同類同質比對或調高價格備案的，要徵詢房地產主管部門備案價格意見。2017年7月1日前取得施工許可證的可按毛坯或全裝修價格進行備案，2017年7月1日後取得施工許可證的按全裝修價格進行備案。按全裝修備案的在申報表區分毛坯價格和裝修價格。

房價越調越漲終結三大信號預示大局已定

從2016年開始，安家融媒不斷向外滲透房地產發生巨大改變的意思，原因就在於國家歷史性的提出了“房子是用來住的而不是用來炒的”全新定位，你要知道在這之前不能說把話倒過來吧但至少也是對買房大肆鼓勵，不管什麼人。然而當時代在發展，社會在進步，房地產的定位也迎來了突破性變化，真可謂是顛覆性鉅變。

但安家融媒也說過，歷史的變化從來都不是憑空爆發，而是醞釀醞釀到一定時候的瞬間釋放。所以人們的觀念不可能一時改變，這就好比當初讓人們從市場上去買房一樣，當時大家都不能理解，分房子分慣了，估計也就特別有錢人想買，普通老百姓主要是沒錢，更重要的是觀念里根本沒有買房這根弦。幾十年過去，一切都將輪迴。

從最近一系列政策動向，更明確了房地產大局已定的事實，在這樣的預期下，不是去極力抵抗或抱有僥倖心理，而應該學會該如何去在現有政策下實現自己的夢想。

1、首套房貸持續收緊預示政策意圖明顯。

除了房價，對購房者影響比較明顯的就是房貸利率的調整了。北京商報報道，一年時間，京城房貸市場已變了一番景象。在一季度個人住房貸款月均發放額縮水至去年同期的不到三分之一後，個別銀行已在全北京範圍將首套按揭房貸利率抬升至基準利率的1.3倍，另有至少5家股份制銀行的網點員工透露“額度不多”、“今年基本暫停接單”，甚至直接建議詢問國有大行。今年年初，興業銀行一網點首套房貸利率較基準利率上浮30%，原因是該網點平時按揭貸款業務量不大，這樣做也相當於“變相停貸”。

為何表面上影響最大的是剛需購房者，政策還如此嚴厲並一直持續不斷呢？實際上大家看到的只是表象，真正的是除了防範市場風險外，還在於政策意圖已經很明顯。你說一個剛需有什麼風險？試問一下，你真以為以前買房的都是有錢人？錯，那是因為買房門檻低，信貸環境寬鬆，不知道多少人是靠高槓杆買了房的。如今不需要了，你可以說自己是夜壺，但現實就是如此殘酷。在市場不再大漲的前提下，各方面都會做好預警工作，而並不太具備償還能力的剛需就是第一個要疏導的對象。如果僅僅是如此，顯然不行。政策一方面在引導大家不用一窩蜂不分身份搶著去買房，一方面也在供給多種產品形式上下了很大功夫。這個一會再說。

所以，安家融媒認為，首套房貸利率上調，目的就是不是給他們造成真正影響，而是改變大家的預期，讓不具備實力的知難而退，讓炒房者遠離市場。釋放的信號就是，告訴大家未來並不能像以前誰都可以輕而易舉藉助槓桿來買房，未來買房成本越來越高，買房越來越難，這是不爭的事實，國家的政策恰恰是引導購房者認清新形勢，不要沉浸在過去的思維中，引導大傢什麼人該買房，什麼人不該買房，因為不該買房的擾亂的是市場秩序，增加的是市場風險。

未來大局已定，政策意圖已經非常明顯。

2、多種保障房組合開啟一線城市樓市新格局

上面說到了，政策上是有堵有疏，一方面讓不具備購房實力的知難而退，改變觀念。另一方面也在落實房住不炒讓大家都有房子住。經濟學家張百忍說，未來，我們的大城市更多將結合新加坡的組屋經濟房、廉租房、共有產權房、限價房等等多種組合，將房價壓制在一個比較有限的範圍內。如果再算上存量房將實施的房地產財稅制度，這兩方面將組成一個比較嚴密的長效機制，將房地產這個瘋狂的產業鎖住。

由此可以看出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，讓廣大人民群眾早日實現安居宜居將成為未來房地產新格局的指導思想，尤其是一線城市，這個新的住房框架制度，意味著一線城市地產市場將會發生根本性改變，進入一個新的時代。

3、改革急先鋒深圳顛覆居住觀，房價越調越漲或終結

改革先鋒深圳出臺了一個具有顛覆性和震撼性的樓市新政，一個關於加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的政策，雖然僅僅是意見稿，但是可以說已經有了未來長效機制的雛形。人才房、公租房、安居房和商品房的比例分別為2：2：2：4。商品房的比例將從現在的“一統天下”下降到40%左右。很具有顛覆性。

在土地的供應上，打破過去壟斷的格局，轉變為國家供地、企事業單位自用地、村集體用地、棚戶區改造騰地等多渠道供應和置換方式。如果能夠盤活這些資源，這對將來住房供給是一個大大的改善。因此，以前由開發商主導的房地產市場格局將發生改變，變成多元化的格局。這在全國具有很強的示範效應。

張百忍評論稱，這樣的制度安排，導致二十年來儘管調控不斷，但是房價依然高企，甚至是越調越高，房地產對實體經濟的壓力越來越大。此時，選擇一線城市為突破口，吸取二十年來的經驗教訓，迴歸新加坡模式，對房地產實行多元供給側改革，對中國經濟未來的發展意義重大。

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2017瀋陽房地產服務貢獻人物

2017遼寧省房協經紀專業委員會專家

瀋陽房地產協會監事

365淘房瀋陽站 & 棟察樓市 主編 李棟

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關鍵字: 廿八 投資 經濟