今天（9月14日），國家統計局公佈了最新的樓市數據，一不留神洩露了一個“驚天秘密”——中國樓市正在逼近一個危險的“極值”！暴漲的種子或已經發芽！
在告訴大家這個“驚天秘密”之前，讓我們先引入一個概念：消化週期（又稱“去化週期”）。
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“消化週期”的意思是說，現在庫存的房子需要用多久才能消化完成。當然，這是一個變化中的概念，因為“庫存”的量、銷售的量都會變化，但在某個時間點它又是確定的——庫存的商品房面積，除以此前一段時間的平均銷售量。
今年4月，住房城鄉建設部和國土資源部發布了《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作通知》，通知指出，各地要根據商品住房庫存消化週期，適時調整住宅用地供應規模、結構和時序：
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對消化週期在36個月以上的，應停止供地；
36-18個月的，要減少供地；
12-6個月的，要增加供地；
6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。
由此可見，當消化週期低於6個月的時候，是非常危險的，市場有可能出現“供不應求”，最終帶來房價飆升（合肥就曾如此）。消化週期“6到12個月”，需要增加供地。12到18個月的是正常情況。
換句話說，消化週期小於12個月意味著“市場亮起黃燈”（警告），消化週期小於6個月意味著“市場亮起紅燈”（房價有大漲的危險）。如果超過18個月，則庫存偏多，超過36個意味著庫存太多了！
好了，讓我們看看今天國家統計局公佈的數據：
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1、8月末，商品房待售面積62352萬平方米；
2、1-8月份，商品房銷售面積98539萬平方米。
由此可以計算出，今年前8個月，平均每月商品房銷售面積是1.23億平方米；而現在的庫存量是6.235億平方米，消化週期是5.07個月。
也就是說，目前全國房地產的平均消化週期只有5.07個月了，這是非常危險的數據，意味著樓市如果不降溫，市場將出現“供不應求”式的暴漲！
更恐怖的是，目前庫存的商品住宅只有3.32億平方米，其他的是辦公樓、商業營業用房。而今年1到8月商品住宅的累計銷售面積是8.54億平方米（見上圖），平均每月銷售面積達到了1.07億平方米。
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這樣，我們可以計算出全國商品住宅的“消化週期”只有3.1個月！
令人恐怖的
也許有人會說，這是因為房價大漲，大家突擊購房產生的效應。如果是正常的“年景”，消化週期還有這樣短嗎？
這很好辦，我們看看2015年1到8月的銷售數據，國家統計局網站上有。那個時候，只有深圳房價開始上漲，連上海、北京都沒有動，全國市場更是死水微瀾。
統計局的數據顯示，2015年1到8月，全國住宅累計銷售面積是6.17億平方米，平均每月銷售0.77億平方米。如果拿那時的銷售量作為分母，拿今天的庫存量（商品住宅）3.32億平方米為分子，可以計算消化週期是4.3個月。
所以，無論從哪個角度觀察，現在的住宅庫量都是非常危險的，隨時可能出現供不應求。
另外，如果按照今年前8個月的平均銷售面積推算，則全國“辦公樓”的消化週期是10.6個月，“商業營業用房”的消化週期是18.4個月。
算了這筆賬，你就會明白幾個道理：
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第一、為什麼國家要限售、限貸。如果不限制的話，很多城市將很快無房可賣（主要是住宅，商業辦公用房富裕一些），到那時房價將出現更加恐怖的上漲，最終會引發泡沫的破裂。
限購、限貸等“五限”政策，可以放慢樓市的銷售節奏，讓消化週期拉長到正常程度，給開發商“生產房子”留出時間。
第二，這也告訴我們一個秘密，為什麼開發商仍然拼命拿地？他們急需要補庫存。
第三，這還告訴我們，為什麼搞寫字樓開發的潘石屹和搞商業綜合體開發的王健林，都在淡出房地產行業、或者看淡樓市。而搞住宅的恆大、碧桂園、萬科、融創，都在拼命加槓桿了。
這就是當前中國樓市最核心的秘密，一切都在公開資料裡，就看你會不會研究這些資料了。
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“短期看政策，中期看土地，長期看人口。”是中國中心城市房價的邏輯。它告訴我們，把脈一個城市的房價走勢，政策、土地和人口是三個關鍵。那麼，未來樓市走向是什麼？
短期看政策
近一年多來，中央政府和地方政府接二連三地出臺樓市調控文件。
隨著調控的層層深入，未來進入"四限"的城市或將持續擴容，主導本輪房地產市場持續火爆的核心動力已出現衰減跡象，尤其是房價虛高、嚴重透支的二、三、四線城市，或面臨調整風險。
以北京為例，北京自今年3月以來直接針對樓市頒發的政策就有12道，曲線調控的政策更是數不勝數，其他中心城市發佈的政策也不在少數。
不僅如此，近期各地樓市調控更是頻頻發力，西安祭出“公告6條”，南昌則禁止賣房時用“名校”“學區房”等字眼宣傳，長沙更是推出萬套“定向限價房”力保剛需。
當全國533家銀行，已經基本找不出9折房貸的時候，我們每個人都應該清楚，這到底意味著什麼。
這還是首套房，對於二套來說，基準利率上調10%的基本都找不到，上調20%是新常態，最高的事實加息幅度甚至超過了50%。
這些政策告訴我們，中國中心城市的房價，短期內房價必須橫盤。
據國家統計局公佈的3月份第二波強調控以來的房價指數來看，中心城市的房價基本都在高位小幅震盪，符合預期。
短期看政策已經被驗證，接著看決定中期和長期的兩個因素：土地與人口。
中期看土地
中期看土地，如果人口流入，你還不供地，那麼這個地方房價是有壓力的。因為決定房價走勢的直接變量是供應量和需求。
中心城市，由於人口增加購房需求不斷，土地供應量必須相應增多，才能夠控制房價，一旦供不應求，房價只能向上。
近期，中國數研究院公佈了今年以來中心城市的土地供應、交易和溢價等詳細數據，通過數據，我們可以看看中心城市中期房價到底是個什麼走勢。
十個重點城市中，除了北京、重慶住宅供應量增加外，廣州、上海、武漢相比於去年同期，也有不同程度的增加，分別增加了44%、38%、15%。
南京、杭州、天津、成都、深圳住宅供應量同比都是負數，尤其是深圳，今年前8個月尚無住宅土地入市，導致住宅用地供應量同比下跌了100%。
這主要是深圳陸地面積較小，基本上已無地可供應，為了應對這種尷尬，深圳市政府一方面加快城市更新項目批准步伐，另一方面加快建設軌道交通，連接東莞、惠州。
這並不能改變中心區的購房需求，深圳實際管控人口已有2100萬，與北上廣是同一個級別，面積只有北京的1/8、上海的1/3，廣州的1/4。
因此，可以說，深圳是中國大陸地區供需矛盾最嚴重的城市，是房價最不可能出現實質性下跌的中心城市。
長期看人口
我們判斷一個地方未來房價是漲還是跌，第一個要判斷未來這個地方人口是流入的還是流出的。
人口流入的地方，未來房價長期來說怎麼走？漲。人口流出的呢？肯定漲不動了。
中國的城市化實際上是已經演變成大城市化，全國人口都紛紛湧入北京、上海、廣州、深圳、成都、南京、天津、武漢、杭州、鄭州、合肥、青島、廈門、西安等二十多個中心城市。
但是各地統計局中的常住人口是政府政績考核指標，可信度不大，如深圳統計局公佈的深圳2016年常住人口只有1190.84萬人，然深圳市領導曾公開表示，深圳實際管控人口已破2000萬。
所以，在人口分析體系裡，採用相對準確的小學生作為人口增減的分析指標。
注：蘇州人口暴增是由於統計口徑變化，合肥期間吞併了巢湖，導致人口也出現了暴增。
如圖所示，第二部分提到的10個重點城市人口增長都還不錯，尤其是深圳、成都、南京、天津、武漢、杭州，增幅都在20%以上。
成都人口增幅和2016年吞併簡陽市有關，但即便忽略這個因素，成都的人口增幅也不會差。
上圖雖然說的是過去幾年人口變化情況，但能夠體現的是這些城市對人口的吸引強度，從而推測未來人口增幅情況。
因此，從人口數據來看，中國二十多個中心城市的房價，長期仍看漲。
總的來說，若再結合第二部分的土地供應量來看，未來漲幅排名前五的應該是深圳、成都、南京、武漢、杭州。
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