近幾年以來，城市綜合體已然成為樓市的熱門關鍵詞彙。以城市綜合體為代表的商業地產正在全國如雨後春筍般興起。
例如前2天那篇黃河路又多了一個綜合體，打開一看結果是酒店+商業的配套的一個模式。但是這樣的模式，例如帝豪酒店，我們只會在心裡覺得他是一個酒店，而現階段綜合體的繁榮，其實本質上，是商業的繁榮。
不要迷信綜合體
商業才是繁榮的真本質
前段時間，有自媒體統計汕頭接下來建設的綜合體數量，多達21個，其中不乏明園，泰盛科技，天瀾國際等主打辦公，公寓及酒店系列的產品，按綜合體的概念是並沒有錯的，但是我也相信，這和大家所理解和想要的綜合體是不同的。
（明園效果圖）
我們真正的需求還是以蘇寧廣場，新一城這樣的商業綜合體。一個有主有從、有住、有吃、有娛樂、有辦公、有購物的商業綜合性的消費場所，不僅為住宅區提供功能配套、環境優美的生活環境，也為居民營造一個功能多樣、辦事方便、娛樂、休閒的好去處。
不可否認，公寓，辦公，酒店等多種業態形式具有重要的人員聚集能力，但商業綜合體有一種特別的能力，將流動的人員匯入這裡，形成“消費功能+模式+商業空間”的地標性建築，成為商業文化和城市文化的重要名片。
建綜合體容易，
形成商業中心難
當綜合體只是一種複合業態時，要建設綜合體做好業態規劃，難度不大。但建商業綜合體難，因為它和其他業態不同是需要持續性維護的一個過程，從前期的選址，定位到不同店的搭配，再到後期開業商鋪的更迭，人流的促活，都成為決定商業綜合體命運的重要環節。
如果說商業綜合體的定位，基本上屬於區域性，面對一定範圍的商圈和周圍的消費群體，實行的是一站式購物，可實現就近購買。而商業中心的影響力，面對的是超廣域的消費群體。
商業中心是將城市中商業，辦公，居住，酒店，餐飲，會議，文娛，交通樞紐等成功能在空間上進行組合，並在功能上形成一種相互依存，相互補益的能動關係，從而形成一個多功能高效率，複雜而又統一的商業集群，對內產生凝聚力，對外產生輻射力，促進地區之間、區域之間的經濟聯繫和合作；以橫向流通為主體、構建大平臺、促進大交流、發展大流通、完善大市場，才符合市場經濟內在的要求，使得商業中心擁有更強更穩定的力量。這是市場經濟內在的要求和必然的取向。
（以天河城，正佳，天環廣場形成的廣州商業中心）
細數汕頭的發展規劃，目前也只有11街區已經初步形成一個商業中心的雛形。
區域內業態也十分齊全，星河大廈，世紀大廈，蘇寧大樓，華潤大廈 提供辦公空間，喜來登酒店提供酒店服務，會展中心提供文娛會議，而時代廣場提供城市綠地休閒空間，區域中業態的互補性，讓這個區域功能完善，足以成為城中城了。
而11街區形成四大商業綜合體都具有其獨特性，他們獨特的業態構成也正是促進商業中心形成的重要元素。
組成商業而言，
銀都國際的N-BOX模式以組合定製商業見長，實現“金融服務、社交休閒、跨境電商、海外教育”四大商業服務運營，該服務型商業中心將帶動周邊形成一個具有商業價值體系的商圈。
萬象城提供高端商業，蘇寧廣場主打全民同樂，長平一品計劃引入大型商超四大綜合體之間相互依存又相互補益。
汕頭華潤中心
- 主導的商業模式：品牌類的高端商業聚集地
- 業態構成：住宅，辦公，商業，及商務公寓
- 目前狀態：住宅基本建設完成，商業公寓和寫字樓正在進行主體施工，綜合體已經動工，正在進行樁基礎的施工。
- 在售產品價格：住宅最後一期1.8萬起，鉑寓均價1.5萬（不帶裝修）
銀都國際
- 主導的商業模式：會所式的垂直型商業
- 業態構成：商業，辦公及服務型公寓
- 目前狀態：正進行主體的建設，完成至第四層底板。
- 產品預估價格：公寓1.5萬左右（帶裝修）
長平一品
- 主導的商業模式：商超結合式的商業
- 業態構成：商業，辦公及公寓
- 目前狀態：已經達到交房狀態，正在進行商業的招商和辦公，公寓的銷售，商業部分預計下半年開業。
- 在售產品價格：公寓1.2-1.5萬
蘇寧廣場
- 主導的商業模式：體驗型商業為主導
- 業態構成：商業及辦公
- 目前狀態：商業及辦公已經投入使用
- 在售產品價格：辦公產品已經全部售罄，提供辦公產品的租賃業務
從四大綜合體的業態組成來看，大體量的商業，住宅及辦公正是撐起一個商業中心的重要組成。
一個商業中心的形成，需要點天時（城市發展），地利（城市發展方向，汕頭城市東進），人和（人群消費力和消費習慣的形成）外，更重要的是商業中心的商業構成中形成的互補性和更新迭代的能力，才是真正讓這個商業中心擁有長盛不衰的實力。
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