我們的人生，也許將集公寓、辦公、酒店、商場，集書店、美學生活、咖啡、展覽空間與服飾時尚等混業經營為一體的方所，這就是空間未來。
(邁點網訊 高Sir)今天是MBI行業觀察最後一篇，我們繼續新流量觀，重點是IP，然後最後展望下未來的酒店和空間場景。10年後，100年後，中國的酒店、公寓、辦公會變成什麼樣子，是一個值得研究的有趣話題。
1.流量即IP：我們到底做哪個IP?
先說下IP，無論是現在的酒店，還是將來的公寓或者辦公，好像都離不開IP。目前IP還處於初始階段，未來10年，可能會成為流量的一個重要入口。
所謂IP，就是基於持續的、高質量的內容的打造。有人問我，那麼多IP，我們究竟做哪個IP?這個關鍵看佈局，IP背後一定是美好生活，跟美好生活有關的都可以發展IP，但運營者要思路清晰，不能一下子跳馬，一下子飛象。我梳理了下，目前市場上做的最多的IP領域，包括健康、科技、電競、娛樂、設計、藝術、文化等多種領域，怎麼選擇?關鍵還是要看你有沒有場景化的精準用戶客群思維。
先梳理下IP鼻祖亞朵的玩法。他們先從人文IP入手，越做越好，最後搞成了一個IP矩陣。類似於前些年的新媒體玩法，先做一個號，然後做一個新媒體矩陣。
亞朵把傳統酒店大堂改造成為“流動圖書館”，一個7*24的閱讀空間，名為竹居。無論是否入住，用戶都可無償借閱，竹居借閱系統還支持異地歸還。目前已經累計投放了60萬本圖書，分佈在全國165家亞朵酒店裡。——亞朵的一個重要IP標籤就是書魂。
愛讀書的人一般都愛影像。所以每一家亞朵酒店，都是一座屬地化攝影展覽館，更是一座豐富的人文影像資料庫，照片全部由知名攝影師和愛好者提供，透過鏡頭重現一座城市的前世今生，品味一個城市的獨特性格。
接下來亞朵做的一些IP動作就眾所周知了，亞朵越來越會玩。2016年11月，亞朵與吳曉波頻道合作打造了“亞朵•吳酒店”;2017年4月，與百老匯神劇《Sleep No More》結合的THE DRAMA開業;8月，與網易嚴選合作的亞朵•網易嚴選酒店開業;12月底公佈與QQ超級會員的合作計劃;2017年11月，亞朵還嘗試了輕量化的跨界合作，與馬蜂窩合作打造了“旅行人格”快閃酒店。可以說，亞朵的這一系列IP創新得到了業內的廣泛認同，引起了業界的普遍跟進。
那麼，未來的IP怎麼玩?要不要複製亞朵?我覺得要跟運營者的思路和基因相契合。萬物相通也互聯。IP亦如此。早些年，IP在旅遊界就開始紅火，有所謂“得IP者得天下”，IP如同一個生命體，在如今真正美好內容越來越稀缺的時代，彌足珍貴。
驢媽媽旅行網創始人洪清華認為，IP的打造要過“五道門”，包括找到全新的IP基因、打造多元的IP物種、創造獨特的IP符號、構建立體的IP渠道和打造開放的IP平臺。IP的基因組成包括人性、社群文化、個體靈性和商業四大部分，這四個部分的基因組合決定了這個IP的商業生命力。
基於此，我們在選擇IP時，一定不能浮在表面，拍腦袋貼標籤。我們現在看迪士尼、熊本熊等國內外知名IP，背後一定有人類共同的情感和價值觀，同時回應了特定圈層的文化訴求，還兼具創意靈感和商業變現邏輯的縝密構思。
洪清華做的一個結合IP和文化的帳篷客項目——安吉三寶，一是安吉白茶，二是土雞蛋，三是竹筍。“結合這樣體驗式的IP文旅後，安吉的白茶以前是700元一斤，現在可以賣到4000～5000元一斤。”
分析這兩個案例，我們會發現，之所以這麼重視IP，是因為它背後帶來的流量，流量即IP，IP也是流量。發現了這個本質，我們才能更好的選擇。
2.流量即品牌：單一服務向生活方式跨界服務
那麼流量怎麼樣才能持續不斷，必不可少的就是要塑造品牌。以酒店為例，現在的酒店已經不再是單一的酒店服務，而是向生活方式過渡的跨界服務。當它們樹立了鮮明、極具個性的品牌形象，一定會聚集龐大而又具有極高忠誠度的細分人群。
所謂生活方式跨界服務，其實就是通過酒店住宿空間鏈接衣食娛行購等產品，將生活方式的元素融入到酒店的功能化設計以及服務中，讓客人獲得更豐富的住宿體驗。
所以說IP是一個手段，最終能夠實現流量價值的，一定是酒店、公寓或者辦公的品牌價值。
品牌價值往往又是建立在客戶思維的大背景下。如何應對住宿升級或者空間升級，這就是一門學問。必須瞭解，我們的生活方式正在發生幾點變化：
第一、 多元化非標產品的興起。用戶更喜歡多元化個性化的產品，百家齊放，需要發掘細分市場;
第二、 住宿配套和空間配套轉向生活方式提供者。酒店不是隻提供房間，公寓不只是提供一張床，辦公也不只是提供一張辦公桌。我們在空間場景下，更需要一種精神食糧。(前面MBI行業報告1-5案例已講了很多，這裡不展開)
第三、 酒店、公寓、辦公變身目的地。這個說起來容易，做起來比較難，但一定是未來的趨勢。
第四、 複雜需求和精細化管理。不同的人有不同的需求，比如上次參加的MCI峰會，有一個供應商代表做的一款“想能”床墊，不同的客人根據自身身體需要可以調節床墊的軟硬。再比如一家人住酒店，孩子有孩子的要求，老人有老人的要求，這些都是需要精細化運營的課題。
這樣的變化，我們必須要避免幾個誤區。第一是避免同質化，第二是避免炒概念。同質化容易讓消費者陷入審美疲勞。炒概念留不住回頭客。
今年年初，在我的家鄉有個行館被客戶吐槽，3000元一晚的房價換來的是：保安大叔不禮貌的盤問“你們是來做什麼的”、炒飯和陽春麵二選一的午餐簡餐、一不小心碰到門裡面的燈就會閃的衣櫃、呆板的“古琴藝術”講座……用爆料者的話來說，“實地情況與介紹千差萬別，硬件條件不行，軟件服務跟不上，人文活動只是形式”。宣傳的人文度假生活方式只有設計上的逼格，無論餐飲、客房還是活動，都沒有給客人帶來美好的人文體驗。
當然，這裡面也有可能是一些大佬互懟造成的(就是某大佬看不慣某大佬，然後故意輿論設套)。但不管怎樣，未來的生活方式一定不會只停留在表面上，客戶的錢也不會因為“情懷”二字就乖乖的掏給你。一些在資本市場上成功的所謂大佬，如果“心術不正”，還是想靠過去的一套行走江湖，估計遲早會滑鐵盧的，快錢在這個時代沒有那麼容易掙到了，經營生活方式掙慢錢可能是未來的趨勢。慢錢往往能夠真正塑造品牌，也能真正為你帶來流量，形成良性的商業模式。
亞朵的創始人耶律胤說過，在生活方式酒店中，客人在意的也許不是這個服務生在上咖啡時是否及時，而是在客人買咖啡時，能和他聊一聊咖啡文化，或是咖啡豆的品鑑。
3.共享流量的新物種：酒店+辦公+公寓+商業+IP
那麼，未來10年甚至100年，酒店的場景應該是怎樣的?我覺得會有以下三個特點。
第一、 地產存量市場促成物業高能組合運營。
我們談了太多的消費升級，其實投資領域也在升級。房地產已經進入存量市場時代，中國房地產空置率究竟有多大，官方沒有給出確切數據。但據不少機構非權威調查，2013年全國城鎮家庭住房空置率高達22.4%，其中六大城市空置率分別為：重慶25.6%、上海18.5%、成都24.7%、武漢23.5%、天津22.5%、北京19.5%。三線城市住房空置率最高，為23.2%。按照國際常見的標準，空置率10%以下為較合理區，房屋供求基本平衡;10%-20%之間為危險區間;20%以上為房屋庫存嚴重積壓。2016年初，國內知名財經學者周天勇和他的團隊測算出。2015年底預計，我國城鎮已經被購買和竣工住宅的空置率約在在20%到25%之間，城鎮地區空置住房約為6500到8800萬套之間。
雖然以上數據，僅僅只能作為參考，但我們還是能得到相關結論，那就是投機性購房需求比例也是很高的，這就導致了近年來，我國各熱點城市住宅空置率在一起攀升過程中。所以，多數城市的住宅空置率應該達到了20-30%區域，不太可能低於20以下。這就意味著隨著大中小各城市房價被輪番炒了一遍後，從租售比來看，房地產已沒有了投資的價值。
房地產沒有投資價格，勢必讓房地產擁有運營價值。我手裡有樓，單純賣房掙錢的時代已經不存在，賣掉掙不了多少錢，我不如讓運營方打造成酒店、公寓、辦公、商業等等綜合體，地產存量市場促成物業高能組合運營，最終實現資產增溢。
第二、 酒店+的場景下，一定會鏈接新零售商業。
未來酒店肯定是流量的終端，而它一定會鏈接新零售商業。衣食娛行購，最後都是要購的，而購的場景無非是線上線下，目前看來它最好的承載就是新零售。
2017年是新零售的誕生元年，新一輪“風口”騰空而起的速度卻遠超預期。要以體驗打消費者“心智空間”，對零售品牌來說，酒店業是個必爭高地。而打造線上線下新空間、多元化新業態則是住宿領域的未來。
同樣，地產存量時代，任何一個獨立的空間業態，想依靠自身現有的商業模式，大幅度大坪效和利潤，都將變得愈加困難。以“酒店+辦公+公寓+商業”等不同形式組合的複合業態，已經成為空間流量經濟時代的主流——共同開發物業、共享人流資源、高度協同化運作。
第三、 酒店變身快消品，流量互導，消費無縫對接。
作為未來線下流量終端的酒店，還有個有趣的變化就是，酒店很可能變身為快消品。
所謂快消品，快速消費品(FMCG，Fast Moving Consumer Goods)的簡稱，是指那些使用壽命較短，消費速度較快的消費品。最容易讓人理解快消品包括包裝的食品、個人衛生用品、菸草及酒類和飲料。之所以被稱為快消，是因為它們首先是日常用品。
酒店會不會成為未來消費的日常用品?完全有可能。首先，酒店適合跨界鏈接，線上線下擁有大量會員，以及流動人群，控制了線下主要場景;其次，酒店就是線下互聯網，它們會和公寓、辦公以及商業流量互導，會產生除掉客房之外的其他跨界的邊際效益。
那麼，在未來的場景下，我們租住在公寓裡，在共享辦公室工作，然後下班後進入商場消費，逛著逛著就累了，就決定在周邊的酒店住一晚，體驗下不一樣的三點一線的生活，第二天再去上班。這是完全可能的。完美的生活工作閉環。
我們的人生，也許將集公寓、辦公、酒店、商場，集書店、美學生活、咖啡、展覽空間與服飾時尚等混業經營為一體的方所，這就是空間未來，一個自帶光環的新物種。
最後，發表下感慨。寫了6篇MBI行業觀察，暫時告一段落。結交了很多行業內朋友，歡迎大家多多提供案例，多多探討大住宿業和租賃地產業的未來，我也是拋磚引玉，肯定有很多論述不到位的地方，大家姑且讀之，歡迎隨時探討，觀點碰撞。至於空間流量經濟的未來是怎樣的?敬請關注6月21日邁點在北京舉辦的“2018年度MBI旅遊住宿業高峰論壇”，相信眾多行業大咖一定能給行業帶來一束光，為我們的美好生活共同助力。
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