房屋租賃特別是商鋪等經營性用房租賃糾紛中，因承租人經營不善、資金困難等導致無法繼續經營，在與出租人就提前退租未達成一致的情況下，承租人擅自搬離租賃商鋪，而此時出租人則堅持要求繼續履行租賃合同，是否可行呢？
案情回放
甲公司系某大型商場的所有權人，乙公司承租該商場第3層場地（下稱係爭物業）開設健身房，租期10年，自2010年9月28日起至2020年9月27日止。2016年，甲乙因物管費發生糾紛多次協商未果，乙公司考慮經營成本上升，遂提出退租，雙方達成了初步意向，後因甲公司領導未審批通過，雙方未簽訂正式合同。在此情況下，乙公司考慮到在本地區的新店已開業，於當年12月30日派人慾搬離係爭物業的全部健身設備，但遭甲公司阻攔，遂報警。次日，乙公司將店鋪鑰匙郵寄至甲公司處。甲公司將乙公司訴至法院，要求繼續履行租賃合同，並支付自2017年1月1日起至判決生效日止的租金及物管費等。乙公司提起反訴，要求確認雙方間的租賃合同已於2016年12月31日解除，同時要求甲公司返還扣押的辦公設備、健身器材等。
甲、乙間的租賃合同是否應當解除？
觀點1：甲、乙公司未就退租達成一致，雙方間的租賃合同應當繼續履行。
觀點2：應當解除雙方間的租賃合同，甲公司可以通過主張違約責任實現權利救濟。
法官說法
本案應解除租賃合同為宜。實踐中，對於判斷能否繼續履行，除了法律規定外，還應根據合同的性質、案件的實際情況及強制履行是否會導致明顯的不公等進行綜合考量。
第一，從租賃合同的性質來看。租賃合同屬於典型的繼續性合同，即總給付之內容繫於應為給付時間的長度。繼續性合同由於將一定期間狀態的存續或維持作為合同目的，因而當事人之間的信賴關係便成為合同的實質性要素。如《合同法》規定承租人轉租應當經出租人同意，便是基於租賃雙方間信賴關係之考量。因此，
在租賃雙方已無信賴關係的情況下，繼續強制履行既不合理也不現實。第二，從合同履行的角度來看。合同的履行需要成本，但是當履行的費用過高時，法律允許以替代方式為之。本案中，乙公司在租賃期限內擅自搬離，並已在臨近區域另開新店，以其行為表明不再履行雙方間的租賃合同。同時，考慮到本地區人流量、消費水平、周邊配套等實際情況，強制其繼續履行租賃合同，既不能實現租賃合同之目的，還會造成新的不公平。
第三，從權利救濟的角度來看。解除合同並不意味著救濟的缺失。根據《合同法》的規定，一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，另一方還可通過採取補救措施、賠償損失等措施，以實現權利救濟。本案中，對於甲公司而言，其可以依照租賃合同向乙公司主張違約責任，以彌補因乙公司擅自搬離造成的經濟損失。
甲、乙間合同解除日如何確定？
觀點1：乙公司於12月31日將鑰匙郵寄甲公司，以實際行動表明不再履行合同，故雙方間的租賃合同於交鑰匙之日。
觀點2：以法院判決生效日為合同解除日。
法官說法
觀點1、2均不妥，應結合合同履行、雙方過錯等，公平、合理確定合同解除日。
第一，本案糾紛始於乙公司違約，乙公司並無合同解除權，其擅自搬離並交還鑰匙的行為並不產生合同解除的效力，若以該日期為合同解除日，顯然對出租人甲公司不公平。
第二，若以判決生效日為解除日，則會帶來以下弊端。首先，一審判決後，任何一方上訴，本案均進入二審程序，在二審結案前，合同解除的時間尚處於未明狀態，合同何時解除可能受制於一、二審結案進度的影響。其次，以判決生效日為解除日還可能導致文書表述上的困難，因解除日未明，故基於合同解除而主張的租金、物管費及相關的利息、違約金等均無法在判決主文中明確表述，造成裁判困惑。
第三，本案裁判時還主要考慮瞭如下事實：1、乙公司當庭提起反訴；2、甲公司在訴訟中，在係爭物業門口等放置招租牌，積極尋求下家；3、甲公司訴訟伊始堅持要求繼續履行合同，經釋明後，在指定的期限內回覆，同意變更訴請並解除合同；4、訴訟期間，甲公司積極配合乙公司辦理了係爭物業的交接手續。綜上，考慮到本案實際情況、合同履行、雙方的過錯、利益平衡等，最終判定合同解除日期為雙方辦理交接手續的日期。
法院最終判決：解除雙方租賃合同，並認定2017年7月27日即甲公司積極配合辦理了係爭物業內設備的搬離及交接手續之日為租賃合同解除之日，乙公司支付甲公司租金和物管費70萬，並賠償相應違約金。
來源丨上海市金山區人民法院 王超
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