霧裡燈1

首先，針對這個問題，題主現在要做好積極的應訴準備。

1.不能以拒交“物業費”來對抗物業公司的“不作為”

業主交納服務費用的依據是業主委員會與業主大會選聘的物業管理企業訂閱的《物業服務合同》。國務院公佈的《物業管理條例》第七條中明確規定“按時交納物業服務費用”是業主的一項基本義務。

同時根據《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下稱《解釋》)第六條：經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。

物業公司承擔違約責任與業主承擔支付物業費義務是兩種不同的法律關係，兩者不能混為一談。因此，你不能以拒交物業費來對抗物業公司的“不作為”。

2.什麼情況下業主屬於有正當理由的拒絕交納？

（1）違法或違約損害業主利益的，可以構成抗辯的正當理由。也就是說，物業服務企業違反法律、法規、部門規章規定的收費標準，違法違規收費，或者違反合同約定損害業主利益的，可以作為抗辯的正當理由。

(2)在不存在違法或明顯違約的情況下，對於業主以服務存在瑕疵提出抗辯需要以誠實信用原則作為基礎，結合物業服務企業的服務標準與物業收費標準，對物業服務進行綜合評價，進而確定業主抗辯理由正當是否可以成立。

3.業主該怎樣處理物業管理公司的不作為更加合理？

業主對於物業服務企業怠於履行物業管理職責的或者物業服務企業損害其合法權益的可以通過《解釋》第三條：物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規範確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。

僅僅消極地拒絕交納物業費來對抗是不能取得很好的效果的，業主還可能因此承擔敗訴風險，除未交納的物業費用外，也需要承擔服務合同中所約定的滯納金以及訴訟費用。

律師說

其實，類似這樣的問題我已經看到很多了，業主與物業之間的相互不滿問題也確實經常存在。

首先，我先說一下因為對物業服務不滿而拒交物業費的行為。

物業費的費用其實更多是用在小區公用設備的維護和維修上。如果物業費無法正常收取，那麼沒有資金用來維護和購買相關的設備和維護，那麼小區的環境相信會越來越差。最後損失和不方便的還是業主，可以說，用拒交物業費來抵制對物業服務的不滿，是損壞物業公司同時也損壞其他業主的利益，不是一個好的方法。

在說一下物業服務。不可否認，在物業服務的隊伍當中，確實有一物業公司胡亂收費和服務不作為的物業公司，面對這樣的物業公司我們也確實應該堅決抵制。但是，面對不作為的物業公司我們更應該做的是學會運用合理合法的手段來進行相關維權行動。比如去業委會反應，到其他相關部門去投訴，或者召開業主大會更換其他物業公司來進行服務等。

同時，物業公司作為為集體服務的一方，也確實很難做到讓所有業主都能滿意的服務。我們作為小區的主人，也應該遵守相關的物業規定和小區秩序。因為物業公司面對小區業主的一些不文明行為和沒素質行為是很難處理的，同時也是很多業主不滿的原因之一。物業公司服務不好，我們可以召開業主大會解聘不用，我們可以選擇物業。但是小區業主是不能進行選擇的，如果小區業主沒素質，那麼難受和受傷害受影響的也是大家，所以我們業主作為主人也要加強自身的素質，考慮一下大家的感受。

小區物業人

收集證據，積極應訴，說清不交物業費的理由，最好能有證據證明物業公司存在過錯，或者服務不到位的地方。

證據可以是物業合同，電話錄音，證人證言等。

北京任麗麗律師

客觀來講，業主對物業不滿意，認為物業不作為和繳納物業費其實是兩個問題。

繳納物業管理費是業主依據物業管理合同應當履行的義務。但是如果是個人對於物業公司不滿，可以進行投訴。對物業人員不滿可以向物業經理投訴，對整個物業公司不滿，可以向業委會投訴。如果物業公司不作為是引起了眾怒，那業委會是可以解聘並重新聘請新的物業公司。

但是作為業主的我們常常會覺得投訴無門，進而用拒交物業費的方式。既然已經採取了拒交物業費，那麼就得掌握證據，證明這個物業公司不作為，確實沒有按照物業服務合同進行服務。只要有證據在手，就算物業公司起訴，你也不至於有太大的損失。

但是如果是自己覺得物業不作為，意氣用事不繳費，手上也沒有任何證據可以證明物業不作為。那麼打官司的話，業主是肯定敗訴的。不管如何，只要是物業公司還一直在小區服務，就相當於我們每天都在享受物業服務，所以要繳納一定費用。如果無故拖欠，那拖久了物業公司一起訴，除了物業費要補交，還會有一大筆的滯納金。

做決定的時候要三思，物業公司如果真的很爛，那最後自然會被業主們請出小區的，只不過物業離開的之前，肯定會進行清算的。如果拿不出證據證明自己的觀點，那之前所欠下的物業費還是會被要求補交。

物業生活圈

“不作為"一詞特用於國家公職人員，用“不作為"來指責物業公司履行合同不太妥，物業公司和業主之間屬於合同關係，相關問題應稱之為不履責。

作為雙方對等的民事關係，物業公司和業主，都有權利和義務，對於業主來說最重要的一個義務就是繳納物業管理費，在這裡來說，業主首先未履責！

物業公司以未繳費為由起訴業主，是物業公司合法的催繳手段之一，那麼業主該怎麼辦呢？

依提問人的簡單描述，物業服公司在服務中可能存在漏項，舉一個例子說，小區都有綠化養護這項工作，但如果小區根本就沒有安排專業的綠化養護人員，長期未對小區的綠化定期的修剪綠植、消殺除蟲，這個就屬於未履責。

但如果是保潔員偶爾漏打掃樓層，或者打掃的不乾淨，那麼在法院會被認定服務瑕疵，不夠成為履責的證明。如果有證據證明保安在當值期間多次睡崗，亦可能被法庭判定屬於未履責。

以上對未物業公司履責和服務瑕疵進行簡單的說明，作為被訴的業主，收集好各種服務質量的問題的證據作為抗辨材料，提交給法庭。

法院對於這一類物業催費訴訟，一般會根據高院的司法解釋(下圖)，進行簡易判決。

如果經法庭判決被告仍未繳納物業費及違約金，經物業公司申請後法院會強制執行，如果被執行人仍不配合的話，法院會強行扣繳個人資金和財產，業主本人更有可能會被列入社會信用黑名單。

老包有時不在線

物業與業主之間的矛盾很常見，也有很多業主認為物業不作為或未能履行物業管理職責等等為由，拒不繳納物業費，是否能夠成立呢？

1、物業收取管理費依據

《物權法》《物業管理條例》、業主與物業公司簽訂的《前期物業服務合同》或《物業服務合同》等是 物業公司收取物業管理費的依據。

業主可以看看《物業服務合同》一般約定物業公司提供物業管理服務，例如：對小區的公用設施、綠化環境、衛生保潔、治安巡邏等項目日常的維護和修繕服務，有權向業主收取物業管理費。

2、物業不作為，能不繳納物業費？

業主與物業服務公司之間是一種物業服務合同關係，如果物業服務公司沒有按照合同約定嚴格履行，業主可以依法追究違約責任，要求繼續履行、賠償損失等。物業服務公司服務質量不合格通常屬於一般違約，而非完全不履行，因此業主不能以拒交物業費的形式錯誤的行使抗辯權。

3、認為物業不作為或作為程度不夠，怎麼辦？

（1）向業主委員會反映，通過業委會與物業公司溝通，監督物業公司履行《物業服務合同》的情況。

（2）召開業主大會，解聘物業公司，選聘新的物業公司。

（3）當物業公司服務質量達不到《物業服務合同》約定的，以違約的訴請向法院起訴，要求承擔違約責任。

4、不交納管理費，有何後果？

只要物業管理公司提供了物業服務，業主應當按照《物業服務合同》約定交納管理費。業主逾期不交納管理費的行為構成違約，業主委員會可以督促業主限期交納。業主仍不交納，物業管理公司有權向法院起訴，要求業主交納管理費，若有約定滯納金，還可以要求支付滯納金。

葉律師

因物業不作為拒交物業費，被物業起訴怎麼辦？

說實話我也有這個想法了，我2樓，兒童臥室樓下就是兩臺乒乓球檯，早上吵鬧到晚上，可以很清楚的聽見球彈的聲音。一天陸陸續續的人來打。大人打還好，有些不會大聲吼，小孩子就讓人難受了，敲臺子，打籃球，丟垃圾，吼叫都有！從早上到晚上10點前都有人。

我實在受不了的時候吼幾句會好一點，安靜一點點！有時候越叫他們安靜他們越吵。去業務反饋了一個月接近兩個月了，每次都是說知道了或者我們要跟業主委員會商量。😭😭😭😭

再說業主委員會吧！突然有一天單元門口貼了一份名單，寫的業主委員會成員，我都沒投過，不知道怎麼就有了！我長期在家的人都沒消息呢？我覺得是空降的！

業主委員會在物業公司旁邊的一個小房間外面掛了一個牌子，那個辦公室幾個月從沒開過。後來偶然有一次去找物業說乒乓球檯的事的時候，發現物業公司旁邊還有個小房間，裡面坐兩女的，我就去問了一下，我的天，她們居然說她們是業主委員會的人，每兩天在那個辦公室坐1個小時！😥😥😥😥你們業主委員會兩個小房間就不能在一起嗎？不在一起你也標明一下呀！坐兩個女的那個房間什麼都沒貼，誰知道你是誰呀！

然後我就告訴她們問題了，結果呢？又快一個月了！唯一有個區別，貼了一張紙，文明使用！貼了三天就被人撕掉了！現在已經兩個月啦！！！！

我物業費交到2020年的，到期了我想拒交了！太傷心了！再說說其他的吧！小區大門站幾個保安，人員隨便進隨便出，騎車的保安主動開門，不管是誰，出去的時候給兩塊錢就可以了！我知道這個小區小偷很多，因為有很多回被偷了！上次有家人起火了，消防車也被堵小區大門口進不來，消防隊跑進來的！小區裡面的設施，壞了很多了，都沒人修。

還有很多問題，我知道很多人都沒交業務費了，我那天去鬧乒乓球檯的事，發現物業正在起訴他們，一大堆起訴書！

求大神指導一哈？我們交不交物業費哇？

美食來臨

看到這麼多人想不交物業費，那麼作為物業員工，教教大家吧，不交物業費肯定是不可能的，這是法律規定的，其次你要確定你的物業公司是個什麼公司，是不是五百強？是不是能排的上號的，如果都不是，奉勸各位，小心被揍。如果是大的物業公司，那麼你要清楚物業服務包括什麼，你說房屋質量有問題，那麼應該去找開發商，房子不是物業蓋的，別找錯了，這個理由沒用。接下來乾貨來了，你可以說客服不專業，態度不好，處理問題太慢，當然前提是你得有證據，光你自己說沒用，你也可以說工程師傅技術不行，態度不好，去的太慢，儀容儀表有問題，你還可以說保潔沒有按時打掃衛生，保安沒有起到作用，放進了不該放進的人，消防設施癱瘓，安防設施癱瘓，……這些你得有證據，並且對你照成了損失，那麼你才有理由拒交物業費，如果都沒有，或者有卻整改了，那你光想著省錢就不交是沒用的。最後說一句，交那點物業費當不了別人的皇帝，物業員工工資很低，北京的保潔一個月兩千多塊，工程四千多，保安三千多，客服多點四千到六千，摸著良心問問自己，給你這點工資，你當孫子嗎？少裝逼，裝逼遭雷劈。

墜落凡塵的雨

中國這個怪現象，物業費憑什麼按平方收取？大家也許沒真正想過，物業收了拉圾費，公共部份物業也在收錢使用，公共部分雖在外面但也是業主掏錢買了的，物業不該付費嗎？室內面積業主交了物業費，物管給業主打掃過維護過嗎？按理國家應取消按平方交納的物業費，物管公司進入小區需要物業付錢給業主才合理吧。只是一個思考的問題

榮兒18908112

不要怕，把物業不作為的事情各時間段拍照留下證據，到法院肯定先讓你協商，協商不成判你輸但是肯定會物業費減半的判，輸了也不交，不強制執行都不要交。就這麼點事，還有做好不怕下三濫的心裡準備，還有如何對待下三濫，這個應該不用教吧！！！

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