中心區買房指南

來源 | 城市戰爭

作者 | 孫不熟

前天寫了一篇《郊區買房指南》，反響不錯，不少讀者希望我寫一篇《中心區買房指南》，那麼，就當成一個系列繼續寫下去吧，這種能夠直接影響到個人決策的文章，我也認為更有價值。

和郊區不同，中心區的市場關注度高、信息豐富、競爭充分，真正是一分價錢一分貨，撿漏的機會少，如果是自住，一般是越貴越好。不過，同等價格的物業之間，還是有很多細微的差別，如果不懂得識別，還是非常影響微觀的居住體驗的。

本文把中心區物業分為老破小、老破大、商住混合樓、金領盤、CEO盤、老闆盤等六個類別，然後一一分析買這類物業的一些講究與痛點。

01

老破小

這類物業很多是上世紀八九十年代建設的老公房，往往面積極小，戶型差，要麼沒陽臺，要麼房出陽臺；樓道不通風，採光差；小區道路坑坑窪窪，雜草遍地，空調滴水；有的甚至還是磚混結構，銀行不給貸款。

不過，老破小的優點是門檻低啊，總價甚至比遠郊新盤還低，我認為這種房子比遠郊新盤更適合年輕人。李嘉誠說了，年輕人要多在外面跑、少待在家裡享受，房子可以差一點，但位置一定要好，不能影響工作與社交。

買這類房子，我認為有兩點需要注意的，一是建築質量，畢竟都是幾十年的房子，不能買到危房啊，當然哦，如果你真能確認它100%是危房也可以，說明拆遷的機會比較大，買到就賺到。這是玩笑話了，告訴大家一個偷懶的辦法，很多大城市都有自己的城建公司，老國企蓋房，用料、做工普遍是靠得住的。在廣州，買老破小，可以認準越秀城建。

第二是位置，老破小的市場很小的，

02

老破大

這類物業的建設年代比老破小近一點，往往樓層較高（20到30層），有電梯，面積較大，以大兩房或者三房為主，位置一般不差。缺點是破舊，容積率高，兩梯六戶甚至八戶是常態，樓道很暗，單體樓，或者有極小社區，路面坑坑窪窪，物業管理略等於沒有。

如果想住中心區，又想住大一點、便宜一點，還要求有電梯，這類房子是一個不錯的選擇，因為它的單價甚至比同地段老破小還低。買這類物業的話，儘量買容積率低一點的，物業費高一點的，握手樓與二梯八戶就算了。

從投資角度，我認為這類物業不如老破小，原因很簡單，拆遷價值低啊，你拆一棟30層的樓最多也只能蓋30層，沒賺頭啊，政府對容積率有限定的。老破小不一樣，拆一棟六層的，可以蓋一棟30層的，開發商想想都激動。

另外，從自住的角度，可能也是老破小更舒適，有的老破小能做到一梯兩戶，通風、採光都比老破大好太多，你挑一套還可以的，花個十幾萬裝修一下，不差的。

03

商住混合樓

這類房子在商業旺地或者CBD比較常見，以單體樓居多，無論是看建築年代還是看戶型，都不差的，唯一的問題是很多房子被用來辦公，導致人員交雜，價格上不去，有的甚至比同地段純居民樓便宜個30%到50%。其他城市我不熟悉，廣州的話，珠江新城西區有蠻多這類房子的。

國人普遍喜歡純粹的居住氛圍，不喜歡人太雜的社區，導致這類物業被自住型買家歧視，但如果從投資角度看，這類物業是可以考慮的，畢竟居住氛圍這個東西不是硬傷，國外就不太計較這個。而且因為

買這類房子，最重要的是位置好，一定要靠商務區才有價值。

深圳福田CBD

04

金領盤

這類物業一般不在城市正中心，往往在離CBD五六公里的位置，表現為房子新，戶型好，有封閉式管理的社區，住戶以高級白領為主。在廣州，比較典型的有華景新城、美林海岸、佳信花園等等。

這些小區原本都是70後聚集的白領社區，但隨著城市的發展，其中的住戶往往在職場上混成了金領階層，再加上房價上漲，今天想住到這種社區，至少也得是金領階層的收入才扛得住。

對那些在郊區大盤住久了的白領來說，這類物業是一個比較好的置換選擇，既能進城，居住體驗也不至於大幅下降。買這類物業需要注意的是兩點，一是學區要好，既然選擇從郊區進城，學校肯定是非常重要的一個考量。

二是物業要好，這一點很容易忽略，廣州有不少所謂金領盤，物業管理是極差的，比郊區大盤都差得遠。

05

CEO盤

CEO比金領高一個層次，但仍然是靠工資吃飯的，往往也是買不起頂級豪宅的，只能買一些比豪宅低一檔的CEO盤。這類物業一般處在城市核心地段，體現為房子新，戶型好，有封閉式社區，物業管理好。在廣州的話，比較典型的有凱旋新世界（一期）、中海花城灣。

這類物業的優點是地段頂配、配套頂級、圈層好，也非常的體面與舒適，唯一的缺點是尊貴感還是不夠，因為很多房子最初是按照剛需或者改善的需求來設計的，只不過隨著房價上漲，在價格上達到了豪宅線。

買這類房子，當然是非常不錯的，除了不夠尊貴，基本上挑不出其他的毛病，唯一需要注意的可能是自住率。比如，珠江新城中區就有不少樓盤的出租率較高，居住人口較雜、流動性較大，鄰里關係冷淡，難以形成穩定、輕鬆的社區氛圍，不適合家庭住。

一般來說，樓下有底商、小戶型佔比高的樓盤，出租率相對較高，導致物業管理水平也受影響。樓下無底商、大戶型為主的樓盤，居住氛圍就純粹得多，CEO們要注意這些細節。

06

老闆盤

老闆盤就是頂級豪宅，是所有物業類型中唯一跳不出毛病的，其代表著一座城市在房價以及房屋設計、圈層營造上的極限水平，廣州匯悅臺、深圳灣一號、北京一號院、上海湯臣一品都是各自城市響噹噹的老闆盤。

這類物業的底線要求是，不容許有任何硬傷，地段、戶型、容積率、園林、視野、物業、配套、圈層統統都要最好的，連保安小哥都應該比黃曉明帥。老闆盤的設計師們，要時刻想著幫客戶花錢，而不是省錢，在合規、合理的範圍內花得越多，客戶越滿意。

買這類物業的客戶，最關心的不是形而下的地段、戶型和園林，因為這些是底線要求，不允許有任何瑕疵，

從香港、紐約、倫敦的經驗來看，頂級豪宅是非常保值的，無論在什麼經濟週期，頂級豪宅的價格都非常的硬。

但在國內，頂級豪宅的投資價值往往較低，反而是剛需物業的投資價值高，原因是什麼？我的理解是，一方面國內還沒有出現成熟的豪宅市場，富人對住宅的消費還沒有全面升級；另一方面，國內的房地產行業還是缺少沉澱，真正懂豪宅的極少，偽豪宅多，真豪宅少。

買這類物業，我給不出什麼具體的建議，因為我也買不起。不過我聽說，很多老闆現在喜歡租房子住，比如常年住在四季酒店或者雅詩閣公寓的套房裡，既能提升工作與社交的效率，又能享受五星級酒店的服務，安全感、尊貴感、私密感都是極好的。

這可能也反映了一種趨勢，買的房子和住的房子，完全是可以分開的，只有這樣才能享受更好的生活方式。這一點，要向住酒店的老闆們學習。

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