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◎如果賣方在做納稅申報時隱匿了一部分房屋價款，且未將這部分房屋價款繳稅，那就屬於偷稅行為；對於買方而言，如果只按照低於實際成交價格的網籤價繳納相應的契稅，也屬於偷稅行為。
當前，在房價較高城市的二手房交易中，買賣雙方有時會通過拆分房價款的方式，少繳稅款。具體做法是：把總房價拆分成房屋價款和裝修費，在網籤時不把裝修費的價格納入網籤價中，最終只按網籤價繳納稅費。
在這個過程中，中介通常會告訴買賣雙方，這種做法是合理避稅。
然而，在北京市地稅局第四稽查局剛剛查辦的一起案件中，位於北京市西城區的一棟房屋實際成交價為443萬元，買賣雙方在合同中約定房屋成交價格為86萬元，房屋傢俱、家電、裝飾裝修及配套設施設備作價為357萬元，且買賣雙方最初只按照86萬元的網籤價繳納了稅費。北京市地稅局第四稽查局在查明事實後，認定拆分價款的行為是偷稅，要求買賣雙方按照實際成交價納稅。
那麼，二手房交易中合理避稅和偷稅的邊界在哪裡？又應當如何解決偷稅問題？在中國政法大學財稅法研究中心主任施正文教授看來，上述問題都是當前中國二手房交易過程中面臨的重要問題。
給一部分房價款改名，不能改變收入的應稅收入性質
施正文：當前部分城市房價虛高，如果按照真實房屋成交價格申報稅費，那麼對百姓而言，稅費就很重，所以不少人在買賣房屋時通常會採取拆分房價、做低網籤價的形式減少繳稅。
但應當注意的是，這種拆分房屋總價且按低價繳稅的行為，嚴格來說是不合法的，不能叫做合理避稅。
合理避稅是指納稅人利用稅收優惠政策來減少稅收負擔，這種行為既合理也合法，又稱為節稅行為；而一般所說的避稅，是指鑽法律漏洞和缺陷，規避、降低或延遲納稅義務的行為，這種行為雖不直接違法，但違背了法律的宗旨和精神，是一種脫法行為。
而對於賣房人來說，把房價款拆分成房屋價款和裝修費的行為，實際上是虛報了收入，是違法的，屬於偷稅或逃稅行為。
施正文：稅收徵收管理法規定，納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷燬帳簿、記賬憑證，或在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，或經稅務機關通知申報而拒不申報或者進行虛假的納稅申報，不繳或少繳應納稅款的，是偷稅。
當買賣雙方把房屋總價款拆分為房屋價款和裝修費，並且在網籤時未把裝修費的價格納入網籤價中，同時在做納稅申報時未如實申報裝修費這部分收入，就說明網籤價是虛假的房價，不是真實的房屋價款。
嚴格意義上來說，賣房時，賣方的應稅收入應為賣方所獲得的實際收入，不能說把房屋總價中的一部分以裝修費的形式呈現，這部分錢款就可以不交稅了，而網籤價格應當與實際成交價格一致。實際上，即使對於隨房屋一起出售的家電等動產，其轉讓所得也是要按照不動產一樣，當作財產轉讓所得，繳納個人所得稅。
打個比方，如果把房屋買賣合同的名字改為房屋租賃合同，但內容不變，並不意味著這份合同就是租賃，其合同性質仍然是買賣合同。給一部分房價款改名，不能改變這部分收入應當認定為應稅收入的性質。
《國家稅務總局關於個人住房轉讓所得徵收個人所得稅有關問題的通知》(以下簡稱《通知》)也明確規定，對住房轉讓所得徵收個人所得稅時，以實際成交價格為轉讓收入。
施正文：在二手房交易中，無論應繳納的稅種有哪些，納稅依據都應當是真實房價，而不應當是隱匿了一部分甚至是大部分房價款的網籤價。
賣房人在納稅時應當向稅務機關如實申報，告知稅務機關在銷售房屋時還有一部分房款體現為裝修費。當稅務機關知道了納稅人申報的房屋銷售收入既包括房價又包括裝修費時，應當將這兩部分價款合計作為應稅收入徵稅。
所以，如果賣方在做納稅申報時隱匿了一部分房屋價款，且未將這部分房屋價款繳稅，那就屬於偷稅行為。
合理裝修費在繳納個稅時可有條件抵扣
施正文：對於賣房人實際支付的合理的裝修費，賣方在繳納個人所得稅時，是可以予以抵扣的。
《通知》對轉讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證，經稅務機關審核後，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。
其中，有關合理費用就包括納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用。
施正文：並不是說，只要你提供了裝修費的發票，就可以在繳納個稅時完全扣除。
上述《通知》還規定，納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統一發票，並且發票上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人一致的，經稅務機關審核，其轉讓的住房在轉讓前實際發生的裝修費用，可在以下規定比例內扣除：
(1)已購公有住房、經濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；
(2)商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。
施正文：對於買方而言，納稅的基數也應當是房屋的實際成交價格，而不應是遠低於實際成交價的網籤價。如果只按照低於實際成交價格的網籤價繳納相應的契稅，也屬於偷稅行為。
解決偷稅問題，要依靠稅制的完善
施正文：如果稅務機關在徵稅時知悉了買賣雙方在簽訂的合同中，把房屋總價拆分成了房價和裝修費，仍然只按照房價徵稅，那麼出了問題稅務機關就應當擔責；如果稅務機關在徵稅時看不到裝修合同的實際內容，只能看到網籤價，那麼稅務機關就不應為買賣雙方的偷稅行為負責。
而當前在實際操作過程中，房屋二手房交易的合同是到當地的住房和城鄉建設部門備案，稅務部門只能看到網籤價格，看不到合同中約定的除了網籤價之外的裝修款，在這種情況下，稅務機關只能按照網籤價來收稅。
當然，稅務機關應當通過稅務檢查等方式，檢查網籤價是否與真實價格一致，以防範通過這種方式逃避稅。
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