哪些城市樓市發展更有有真實動力? 或者直白地說，哪些城市房價上漲更有潛力？當然有很多因素制約房地產的發展，像地域、旅遊資源、自然環境、生態環境、城市規劃等等，但有有一點是顛破不破的，城市發展得有人，城市是人創造的，蓋的房子也是讓人住的，而不是來胡炒的。沒人住的城市，沒人的樓盤，那是鬼城。
從這個意義上說，有發展潛力的城市首先第一點需要人，人是城市發展的前提。而人分為人口和人才。通常意義上講，大學本科以上的被各地稱為人才。人口與人才，哪個對城市發展更重要？答案是一樣重要。人口基數是龐大的基礎，是城市大廈的基石。而人才是城市創新的驅動力。這就很清楚了，哪些城市房價上漲有真實動力? 人口吸引力指數能夠映射城市前景。
去年的另一項研究表明，2017年第一季度參評的中國49個主要城市吸引了全國城市新流入常駐人口的39%，參評城市中，吸引力指數較高的城市集中在珠三角、長三角、京津冀部分城市及成都、重慶等西部城市。
長三角流入人口最多，珠三角次之，京津冀最低，長三角流入人口是京津冀近兩倍；對比城市群內Top5城市流入人口之和與各自所在城市群總流入人口比值發現，珠三角最高，長三角最低，城市群內Top5城市間相比，京津冀內城市差異較大。
京津冀流入人口主要來自於城市群周邊省份（山東、河南、山西、內蒙、遼寧等省份）；長三角流入人口除了來自於城市群周邊省份（河南、安徽、江蘇等省份），還有很大一部分來自於廣東、貴州、四川等遠距離省份；珠三角流入人口主要來自於廣東、湖南、廣西、河南、湖北等省份。
人口吸引力指數排名
排名
城市
人口吸引力指數
1
深圳
8.027
2
北京
7.585
3
廣州
7.397
4
上海
6.544
5
東莞
5.941
6
重慶
5.655
7
蘇州
5.343
8
成都
4.877
9
杭州
4.181
10
鄭州
3.789
11
佛山
3.519
12
武漢
3.416
13
西安
3.33
14
長沙
2.818
15
天津
2.763
16
南京
2.662
17
惠州
2.581
18
溫州
2.581
19
寧波
2.529
20
南寧
2.197
21
無錫
2.115
22
金華
2.109
23
昆明
2.104
24
泉州
2.039
25
合肥
2.037
26
石家莊
2.021
27
福州
2
28
徐州
1.974
29
哈爾濱
1.972
30
青島
1.844
31
廈門
1.799
32
濟南
1.769
33
南通
1.759
34
瀋陽
1.662
35
南昌
1.66
36
貴陽
1.638
37
長春
1.621
38
嘉興
1.592
39
常州
1.546
40
洛陽
1.517
41
太原
1.438
42
汕頭
1.314
43
烏魯木齊
1.212
44
大連
1.207
45
濰坊
1.185
46
海口
1.002
47
煙臺
0.995
48
揚州
0.979
49
呼和浩特
0.741
我們舉一個例子，最近火爆的大灣區成了熱土，人口聚集，而樓市也非常火爆。大灣區成人口引力場，11城人口增加超150萬。據公開數據統計，2017年粵港澳大灣區11座城市常住人口共計6956.83萬人，較2016年增加159.85萬人。這一圖表，也曝光了粵港澳大灣區11個城市的人口吸引力排行。其中，深圳以新增61.99萬人口排行第一，新增45.49萬人的廣州名列榜單第二，佛山則以19.4萬的新增人口緊隨以後。珠海，東莞等城市成績也不俗。
更值得期待的是，據中國國民經濟研究所所長樊綱預測，粵港澳大灣區的人口到2050年將達到1.2至1.4億。從6000萬的人口，到1.4億的人口，我們所能看見的，不僅是人口的增長，更是粵港澳大灣區背後所蘊藏的重大機遇。
考察城市前景和房地產發展潛力，除了現有人口外，還離不開城市人口的自然增長率。人口自然增長率高的城市，樓市發展將來更有人口支撐，相應地泡沫成分更少。而人口將來負增長、不斷流出的城市，最好遠離，別去投資買房。將來一旦泡沫破滅，都沒有接盤的。
去年，人口自然增長率較高的城市，集中在一些地級市，如廈門、山東的東營、安徽阜陽。
城市發展的本質，是人口的集聚。除了人口出生自然增長以外，一些城市想了新辦法，用優惠政策吸引人口流入。栽下梧桐樹，引得鳳凰來。因此，各大城市對人口的爭奪愈顯迫切。從去年起，以武漢、成都為首的二線城市，紛紛開啟了“搶人大戰”。西安、重慶、南京等城市也緊隨以後加入戰局。
比方說武漢，出臺了留武漢大學畢業生新政，未來五年，武漢將建設大學畢業生保障性住房250萬平方米以上，讓大學畢業生以低於市場價20%買到房，以低於市場價20%租到房。這樣的政策，對人才當然有吸引力。
各地為什麼要搶人，主要是人口紅利的消失，人口老齡化趨勢越發明顯。多地在引進人才時，都會標上一條“年齡線”，這也意味著，城市在制定人才引進政策時更關注其所引進人才的發展空間，關注人才活力可以給城市發展帶來的益處。年輕人的活力、創新創業的熱情甚至未來可能帶來的消費潛力都是城市管理者看重的財富。
大量吸收外來人口，是提高城市活力的關鍵性舉措。從全國城市發展規律來看，甚至從世界城市發展規律來看，有經濟活力的城市大多是移民城市。北上廣深為京津冀、長三角、珠三角三大城市群創造的GDP佔全國的40%，而這些城市的外來人口占到相當比重。
可以說，房地產投資與過去已經不同，整體性機會很難，但存在結構性機會。這一點，與現在股市很像，A股多少年都在3000點晃悠。整體機會幾乎不存在，大牛市難覓，但板塊性的結構性的機會還有。樓市也是這樣，它的機會就在城市的發展前景上。發展前景大的城市，房地產發展就有真實支撐。而城市發展前景，人口、人才是基礎。
總體判斷,國內房地產總量不足的矛盾已基本解決,但結構性,區域性矛盾仍比較突出,結構性機會仍存在。
閱讀更多 朱邦凌 的文章
