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01
4月22日，海南省委辦公廳、人民政府發佈《關於進一步穩定房地產市場的通知》，這是海南在已出臺限購政策的基礎上，實施全域限購措施。小美將通知歸結為以下要點：
五指山、保亭等4個核心區的住房，只能向本地居民銷售；
海口、三亞等已限購的區域，非本省戶籍買房的，須提供至少一名家庭成員在海南累計5年及以上個稅或社保繳納證明；
上述區域外，非本省戶籍買房的，須提供至少一名家庭成員在海南累計兩年及以上個稅或社保繳納證明；
戶籍遷入海南的居民家庭，只能購買一套住房，而且要提供至少一名家庭成員在海南累計24個月及以上個稅或社保繳納證明；
非海南本省戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅或社會保險購買住房。
對此，海南省住建廳廳長霍巨燃表示，這意味著海南省堅決防範炒房炒地投機行為，從省級層面加強對各市縣商品住宅用地的管理。
不少分析人士認為，此次海南發佈的限購政策，條件異常苛刻，包含戶籍、社保、貸款、年限等多重調控手段。外地的數千億炒房資金在5年內幾乎無法進入海南樓市。
（圖：海南2014-2017年商品房交易額）
據海南省統計局的數據顯示，從2014年到2017年，海南的商品房成交額增長呈加速之勢，僅2017年成交額同比上漲82%。這其中很大一部分是炒房客的資金，而海南人的購買能力有限。
以三亞為例，2015年就有50多萬的“候鳥老人”購房養老，而2014年末三亞戶籍人口才58.56萬人。
此外，鏈家提供的數據也顯示，2017年上半年，海南購房成交中，島外購房佔比高達88%。京津冀、東三省的購房者最多，其次是河南、山東、山西、四川的購房者。
如今，海南省推出的全域限購政策，力度不可謂不大、手段不可謂不狠，甚至有壯士斷腕的勇氣。
02
不少專家認為，很長時間內，海南的經濟增長60%是因為房地產的繁榮。
1988年，海南建省辦經濟特區，樓市炒了一大波。到1994年，樓市泡沫破碎，留下一堆爛尾樓；
2010年，海南建立國際旅遊島，房地產市場再度被熱炒，到2011年年中，面臨再次破滅；
2018年4月13日，我們在海南宣佈，全力建設海南自由貿易試驗區，將海南打造新時期的自由貿易港建設。但工作要細要穩，不能操之過急。
在之後的10天，全國的炒房者蜂擁而至。陵水、萬寧、文昌等沿海市縣炒房客絡繹不絕，甚至連被“冷落”的澄邁、臨高等西部地區也是人滿為患。
（圖：海南自貿區規劃）
據某樓盤的工作人員介紹，很多人抱著“買到就是賺到”的心態，95%以上的人一次性全額付清房款，“有不少購房者交完錢，連合同都沒拿就去其他地方掃貨了，更別說看房什麼的。”
短短几天，有幾個樓盤的價格就漲了3000元，如澄邁縣的一處樓盤價格飆到了12000元。然而，還是有很多購房者掃興而歸，“太搶手了，根本買不到”。
這還不夠，有很多房企使用各種手段進行“搶購”活動，不惜做出違法的行為。4月18日晚11時，海口市觀瀾湖觀園樓盤出現了“排隊搶購”的現象。
海口市立即派檢查組叫停不規範營銷活動，並對開發企業、中介罰款150萬。最近，海南省住建部門已密集處罰了數十家存在違規行為的房地產企業、房產中介。
（圖：海南某樓盤數天售罄）
而有些房企認為有暴利可圖，乘機捂盤。某地的炒房者方先生看中了澄邁的幾處房產，雖和銷售人員溝通數日，對方卻以暫停網籤為由不進行交易。還有些房企以“沒拿到預售證”為藉口，遲遲不進行網籤備案。
針對此類情況，海南省住建廳4月16日緊急發文，防止炒作和哄抬房價。僅僅6天后，海南又一次喊“停”，宣佈全域限購。
“這離2011年的崩盤過去七年了。如今，海南面臨著新的發展機遇。房地產該冷靜下了。”海南省住建部門某高級官員說。
03
海南全域限購表明，海南自貿區和雄安新區的發展邏輯一致：嚴禁大規模的房地產開發。這和雄安新區去年的限購令如初一轍。
中國房地產業協會原副會長朱中一認為，過去依靠房地產發展的模式帶來很多結構性的問題，海南自貿區和雄安新區或意在破題。
北雄安、南海南是新時代發展的樣本區域，它們要做一個不炒房的地方。4月21日，正式發佈的《雄安新區發展規劃綱要》表明，雄安新區不建高樓大廈，拒絕“攤大餅”的發展模式。
（圖：雄安新區建設規劃）
4月22日，全域限購令發佈後，海南樓市來了個180度的大轉彎。當天，房地產中介、分銷商和房企銷售的電話被“打爆”，“沒買房的人千方百計想辦法買，買到房的人則擔心被套牢，考慮是否賣出。”
4月23日一早，海南某大型房地產公司的早會氣氛異常緊張。“高層已在制定新的融資方案，考慮裁人了！”一位不願透露姓名的負責人稱，“我們的客戶多是外地的，這樣勢必流失大量客戶。搞不好，公司資金鍊有斷裂的風險！”
但也有人認為，類似措施不是沒有過，但只是暫時的。“這純屬無稽之談！海南自貿區的建設是國家意志，長遠方向絕不會輕易改變。”海南省政府一位權威人士說。
而海南省的某主要領導私下也表示，“這次，海南不能再成為房地產的加工廠。限購令雖然會短時間影響經濟。但這個決心遲早要下，不如早點下。否則，房地產的泡沫早晚會破，那已不是第一次了！”
04
此次，海南省政府的目的顯而易見，“鼓勵住房剛需、抑制房產投資”。但是，買房後5年內不能出售，別想著轉手掙錢，更別想靠炒房發財。
如果誰再說哪個城市會有重大利好，那就想一想海南“壯士斷腕”之舉、雄安新區的霹靂手段吧！
相比中國打擊房產投資的決心和速度，其他國家的政策未免太過“溫和”。近三年來，新西蘭、加拿大、澳大利亞對海外買家出臺了限購政策。
限購政策從媒體吹風到落地，短則半年，長則三五年。因為議會制國家需要按照立法程序層層審批。政策出臺後，他們也會設置一定的過渡期。
而另外一些國家（如美國、英國、泰國）的房地產市場，根本不存在限購、限貸的情形，並一直保持著平穩的房價增長。不少有資產配置需求的人會率先選擇這些更有保障的市場。
（圖：未來中國樓市走向預測）
表面看來，海南自貿區自貿港、雄安新區是當前中國最具價值的房產投資選項。但它們的發展規劃再牛氣，也絕對不是炒房客的天大利好。
國內樓市2015年、2016年2年翻倍的奇蹟，今後永遠不會再出現！任何城市都不會再出現！
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